滨江千亿成色：现金流回正与聚焦杭州

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4月24日，滨江集团发布了去年年末的成绩单，这是滨江集团第一份1000亿元的年报。

去年12月10日，滨江召开新闻发布会，宣布销售额突破1000亿元。虽然比计划晚了一年，但滨江终于抓住了10年房地产黄金的尾巴，进入了1000亿元的梯队。

最终，滨江在2019年实现年销售额超过1000亿元，达到1120.6亿元，同比增长32%，不到三年后，董事长齐金星提出了1000亿元的目标。

根据滨江2019年年报，报告期内经营收入为249.55亿元，同比增长18.18%；营业利润54.19亿元，同比增长27.61%；上市公司股东应占净利润16.31亿元，同比增长34.03%；扣除后的返母净利润为16.0亿元，同比增长31.5%。净资产加权平均回报率为10.22%。

现金流返回并保持30

滨江2019年的重点是销售规模的突破。根据滨江的战略规划，它需要成为杭州的领导者，并在全国范围内保持30人，力求突破，不刻意追求规模和速度，与房地产龙头企业保持一定的距离。

在2019年中国房地产销售额100强中，滨江以1000亿元排名第31位，基本达到了最初的设想。

对于规模需求，滨江认为追求规模并不意味着放弃资金和利润。在利润、债务和规模不可能的三位一体中，滨江在前期有着良好的债务和利润水平，这使其有信心暂时放下过于严格的财务和利润控制，追求稳定的平衡，在较短的时间内实现规模目标。

例如，被房地产企业高度重视的经营现金流量，主要用于衡量企业去年土地收购和销售收益的比例。2019年，滨江流入29.2亿元，2018年流出139.4亿元，同比增长118%。

现金流的大幅回归意味着滨江杠杆的困难时期已经过去，随之而来的是过去两年规模增长带来的利润释放。截至去年年底，滨江出售未结转预售款556亿元，同比增长120%。

在滨江的发展管理理念中，稳定仍然是压倒一切的筹码。齐金星的目标是在2020年保持1000亿元的销售额。然而，他也为滨江的未来留下了许多可能性。如果未来房地产龙头企业实现万亿元，滨江可以适当提高到2000亿元的目标，但这些都是基于质量保证。

值得一提的是，恒大今年的业绩将是首家提出万亿美元增长目标的房地产企业，并将时间点定在2022年。

杭州大哥

滨江相对稳定的销售目标是基于谨慎的土地收购，并实施了以杭州为重点、深化浙江的战略。去年，滨江没有拿走浙江以外的任何土地。

报告期内，滨江集团新增土地面积126.52万平方米，新增土地面积295.39万平方米，土地总价款503.71亿元，平均楼面地价17100元/平方米。

截至去年年底，滨江集团土地储备的可销售价值约为2500亿元，其中57.3%在杭州，25.8%在浙江其他城市。随着长三角一体化的发展和2022年杭州亚运会的举办，滨江相信浙江会有一个大丰收。

以杭州为代表的滨江在浙江的突出表现使得继续实施这一征地政策是合理的。以毛利率为例，2019年杭州毛利率为46.38%，而上海毛利率仅为11.91%，金华毛利率为19.82%。

滨江的利润水平一直处于行业的上游，全年综合毛利率为35.1%，即使毛利率回落到总体趋势，仍能保持较好的水平。齐金星透露，滨江现在的管理成本大约是1.5%，我建议争取1%左右，而一般企业是5%。

地区之间的毛利率存在巨大差距。在杭州，滨江有一个熟悉的市场，一个关系良好的政府，并且有能力以有限的价格快速周转。这是一个彻头彻尾的地头蛇。随着CCCC进入绿城后越来越国际化，融创、万科等房地产企业在杭州开发项目时将选择与滨江合作。

过去，投资者质疑滨江权益比例低。随着滨江规模的扩大，权益也增加了。去年新增土地储备价值占比52.8%，比2018年提高15.4个百分点。

此外，上海的旧制改革并未顺利推进，深圳项目及其合作伙伴被告上了法庭。真正让你害怕的是你看不见的东西。在一个陌生的城市里踩着雷让滨江在浙江之外有些气馁。

齐金星表示:目前，公司的布局方向保持不变。争取项目2020年登陆广州，在林深和临港有序推进。中西部2021公司不必考虑它，除非有一些高质量的项目可以合作。

据报道，滨江计划在2020年新增30块土地，新增后的储备价值不低于2500亿元，与销售目标的比例将继续保持在1:2.5的健康水平。

5.6%的融资成本和多元化业务

滨江的融资成本在民营企业中属于非常优秀的水平，近年来呈逐渐下降趋势。2017年为6%，2018年为5.8%，2019年降至5.6%。

截至2019年底，滨江融资余额为318.61亿元，其中银行贷款占64.7%，直接融资占35.3%，无信托融资或海外债务。从债务期限构成看，滨江短期债务为105.25亿元，仅占33%，低于年末货币资金(120亿元)。货币资金对短期债务的覆盖率为114.2%，短期债务偿还压力较小。

在新冠肺炎疫情的影响下，滨江稳健的理财风格使他们在这次压力测试中表现出色。2020年，滨江发行了3张短期融资券和2张中期票据，共计38亿元，最低利率为3%，最高利率为4%，呈进一步下降趋势。

在4月24日年报发布的同时，滨江宣布拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行总额不超过33亿元人民币的中期票据和总额不超过59亿元人民币的短期融资券。债券的资金用途主要用于补充营运资金、调整债务结构、项目投资等生产经营活动。

此外，滨江的净负债比率在业内也保持在较低水平。截至2019年底，该公司的净负债率为88%，比2018年底的98%低10个百分点。截至2019年底，扣除预付款后的资产负债率为39.82%。

滨江良好的财务状况也来源于他们不像其他房地产企业那样盲目地进行多元化的烧钱行为，所谓的多元化经营也集中在房地产周边行业。

目前，滨江实施以房地产开发为重点的1+5战略规划，同时有序推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。2019年，房地产销售收入占比仍达到97.07%。

截至2019年底，滨江已拥有约19.57万平方米的投资物业，主要集中在写字楼、商业裙楼和社区商业。就整体租赁业务而言，滨江的目标是在46.5万平方米的基础上，每年增加16万平方米，10年后达到200平方米；

在多元化经营方面，滨江今年最紧迫的任务是养老。预计2020年组建养老团队，力争2021年形成战斗力，为进入养老市场做好准备，确保2022年完成养老产业试点。

来源：39科技网