观点直击 | 王文学与吴向东首秀 华夏幸福新业务全面落地（实录）

本篇文章6237字，读完约16分钟

在视点房地产网的港股年报季之后，a股房地产企业也在2019年交出了成绩单。

4月26日上午，华夏幸福基金有限公司召开2019年度网络绩效会议，出席会议的有董事长王、、联席董事长兼首席执行官、联席总裁于坚、联席总裁、副总裁兼首席财务官吴、董事会秘书林成宏。

这也是吴向东自2019年2月正式加入华夏幸福以来首次公开亮相。

回顾年度，华夏幸福实现收入1052.1亿元，同比增长25.6%，首次突破1000亿元；上市公司股东应占净利润146.12亿元，同比增长24.4%。过去五年净利润复合年增长率达到32.1%，整体毛利率达到43.7%。

这个数据无疑让王放心了。原因是当平安在2018年推出时，华夏幸福和平安已经达成了一个纯利润的赌博协议。也就是说，在未来三年，以2017年的净利润为基础，华夏幸福必须实现2018年、2019年和2020年的净利润增长，不低于30%、65%和105%。

换算成具体数据，华夏幸福三年的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180亿元。

华夏幸福以工业新城起家，此前一直定位为中国工业新城的龙头运营商，主营业务类型为工业新城开发+房地产开发。平安成为第二大股东后，华夏幸福开始探索新业务，由吴向东牵头，他于2019年加入华润置地。

演出会的焦点自然离不开华夏幸福的两大核心商业产业:新城和商业地产。王表示，随着业务类型的变化，华夏幸福的战略定位已经从中国领先的工业新城运营商转变为中国领先的核心大都市区房地产投资开发运营管理平台。

工业新城没有理由做得不好

在销售额方面，2019年，华夏幸福的销售额为1431亿元，同比下降12%，合同销售面积也同比下降21%。

其中，工业新城商务园区结算收入368.37亿元，园区配套住宅业务签约销售1029.35亿元，其他业务(物业、酒店)销售34亿元。

董事会秘书长林成宏将销售下降主要归因于2017年至2018年孔雀市土地收购相对不足，影响了2019年的销售，甚至部分反映了2020年第一季度的销售数据。

2019年，孔雀城加快了土壤储备的补充。据报道，2019年孔雀市新增土地储备515万平方米，土地总价格181亿元，同比增长70%。截至2019年底，华夏幸福总土地储备为1058万平方米，其中孔雀城为886万平方米。

工业新城模式是中国传统的幸福事业，吴向东称之为创业和家政。在他看来，在未来，没有理由不在这个新兴的工业城市做得更好。

事实上，从2017年开始，华夏幸福开始推行异地复制战略，将生产城市模式扩展到京津冀、长三角、粤港澳、中原城市群、成渝都市圈等区域。

自2019年以来，华夏幸福一直在加快在不同地方复制的步伐。期间，华夏幸福3+3+n核心都市区总体布局基本实现，收入和销售比例分别提高到44%、58%，房地产销售面积超过60%。在京津冀都市圈之外，长三角都市圈已成为其表现的新大本营。

华夏幸福一直都是以大都市区为中心，而新的工业城市本身也是按照大都市区来布局的。我们已经规划了13个省和15个大都市区，下一个任务是继续培育这些新的工业城市。在王看来，2019年已经进入大都市圈的第一年，中国经济增长和房地产的结构性机遇都集中在大都市圈。

他进一步补充说，要做好工业新城的业务，首先是要重新调整战略重点。具体来说，有两个重点，一个是区域重点，把资源集中在高质量的领域，一些无效和低效的领域不再投资；二是以业务为中心，将资源转移到核心业务，重组各种业务，合并部分业务，弱化部分业务为辅助业务，核心业务始终处于战略实施状态。

二是回归商业逻辑，包括工业新城的现金流自平衡，孔雀城的利润和现金流平衡；三是提高经营质量，提高经营收益，优化经营现金流，合理控制负债，优化杠杆。

随着战略的转变，华夏幸福也对投资管理进行了调整。总的来说，总部对业务集团的战略管理和控制将得到加强，重点是精确投资和严格的投资纪律。

于坚表示，在新工业城市方面，要重新审视每个新工业城市，适当加大资本投入和高潜力地区的资源配置，确保投资尽快转化为支付。相反，投资将会减少甚至暂停。为每个新兴工业城市制定明确的投资预算，控制投资风险。

此外，还推广了平台战略。对于资金占用大、占用时间长、回报低的投资，如基础设施建设、公共设施建设等，积极寻求合作伙伴共同开发建设，将更多自有资金投入到产业发展、土地整理、支付等效益密切相关的投资中，提高资金使用效率。

孔雀城的住宅业务，是通过优化住宅投资管理系统的整个周期。例如，按地区制定投资策略，根据库存退库周期和团队交易能力制定不同的投资策略和投资回报，加强投资后管理，每月进行投资后预警，在关键时间节点制定评估规则。

在以工业新城为核心业务的中国幸福中，债务始终是一个不可回避的命题。2019年。华夏幸福的资产负债率为83.90%，比2018年下降了2.75%。第四季度，经营活动产生的净现金流转为正数，达到77.35亿元，同比增长32倍。

从头开始的新业务

王和有着默契的配合，他们分工合作。

平安加入中国后，华夏幸福开始探索新业务，由2019年加入华润置地的吴向东负责。他把新业务概括为新模式、新领域和新领域。吴向东表示，经过一年的热身，华夏幸福的新业务将于今年全面实施。

视点房地产新媒体获悉，2019年，华夏幸福在传统的重资产模式基础上发展了轻资产模式，在北京李泽登陆首个轻资产项目，并以资产管理产出模式迅速进入市场；进入商业地产领域，如零售物业和办公楼，规划新的地产领域，如医疗保健、公共住房和科学社区。

新业务的迅速落地与中国平安的帮助有关。平安积极匹配资源，支持公司在相关领域的发展与合作。商业地产及相关业务的首个落地项目是公司与平安人寿的地产项目合作。

华夏幸福未来新业务的一个重要出发点是服务平安在中国发展的战略需要，为空自身的发展寻找空间。新业务包括城市综合体、医疗保健业务、长期租赁业务、管理产出、科学社区等。

商业地产及相关业务主要分布在5个大都市区和8个核心城市。五大都市圈是指京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳大湾区都市圈、以武汉为中心的中部地区和以成都为中心的西部地区。八个核心城市是北京、上海、杭州、南京、广州、深圳、武汉和成都。

林成宏表示，目前，华夏幸福商业地产及相关业务在2019年已经从零开始成长，覆盖北京、深圳、武汉和东莞四个城市。

其中，城市更新前期有8个服务商项目，新增土地储备171万平方米，主要分布在大湾区城市，其中深圳6个，东莞2个；年内，两个商业物业相继落成，即北京李泽项目和武汉长江中心项目。

商业地产无疑是吴向东的主战场。他指出，目前，国内商业地产整体供应处于供过于求的趋势，但好项目太少。

因此，他提出了六大优点:做一个好城市，好位置，好条件，好产品，好服务，好回报。我们必须在这方面下大力气。华夏幸福希望成为中国最好的商业地产项目，并最终成为最好的商业地产开发商或运营商之一。这是我们的目标。

据报道，目前华夏幸福仍将关注增量市场，因为增量市场成本相对较低，容易保证从地价到建设竣工的回报。但随着时间的推移，吴向东相信华夏幸福将逐渐把重心转移到股市上。

以下是华夏幸福2019业绩简报现场问答记录:

现场提问:近年来，人们也开始关注一些地区的商业地产过剩问题。吴先生如何判断中国商业地产和新地产的发展趋势？2020年新业务的亮点是什么？

吴向东:就数量而言，我认为在中国的一些重要城市，有一点供过于求，但好项目太少，这是整个商业房地产行业的问题和机遇。

未来，华夏幸福是在商业地产领域，它的策略很简单，就是强调“好”这个词，并充分利用它。具体来说，我们应该做什么样的商业地产？我们必须在城市、地段、条件、产品、服务和回报方面做好工作。我们希望成为中国最好的商业地产项目，并最终成为最好的商业地产开发商或运营商之一。

根据我们的判断，在未来一段时间内，空商业地产的发展空间，无论是增量市场还是股票市场，都将是无限的。目前，我们将更加关注增量市场，因为增量市场的成本相对较低，回报更容易得到保证。随着时间的推移，我相信我们会把工作重点一个接一个地转移到股市上。

新业务的未来有几个方面。首先，将继续有新的、大的和好的城市综合项目；第二是杨康业务，它与我们股东的未来发展以及我们与股东之间的密切合作相辅相成，密切相关；第三是面对新的第三方投资者，包括我们的股东，我们将为他们做轻资产管理输出；四是在生产与城市整合中积累的丰富资源、经验和能力，从而在中国几大城市大力拓展科学界的业务。

现场提问:公司第一季度的销售额下降了。它受到流行病的影响了吗？

孟静:公司第一季度的总销售额下降了50%以上，主要是因为第一季度孔雀城的销售额下降了。虽然销售额下降，但孔雀城的回报率同比增长了24%。

下降的主要原因是流行病的影响。首先，自疫情爆发以来，该公司已经完全关闭了销售办公室和人们聚集的地方，计划中的春城已经完全取消。

其次，由于工业新城模式，孔雀城住宅注重工业新城内部的土地收购，这决定了土地储备不同于其他典型的房地产公司。从结构上看，每年的第三和第四季度是孔雀城当年的最大销售额，分别占第一和第二季度的40%左右。今年第一季度孔雀城总体规划数量与2019年第一季度基本持平。

第三个原因是，在疫情期间，我们还迅速组织了网上销售，锁定了70亿家网上房屋。这部分数据将在4月和5月进入签署阶段。

现场提问:2019年，华夏幸福加大投资，强调精准投资。公司去年或未来的具体投资管理会发生什么变化？

于坚:在新战略的指导下，我们也相应调整了整个公司的投资战略和管控模式，加强了总部对业务集团的战略管控。

投资管理主要体现在以下几个方面:第一，更加注重精准投资，资源更加集中在优质领域，投资纪律也更加严格。我将分别介绍工业新城和孔雀城两个业务板块。

在新工业城市，公司注重投资，重新审视每个新工业城市，适当增加资本投资和高潜力地区的资源配置，确保投资尽快转化为支付。相反，投资将会减少甚至暂停。

此外，已经为每个新的工业城市制定了非常详细的投资预算。根据各新兴工业城市所在区域的历史投资情况，结合经济收入和税收增长趋势，明确预算，控制公共配套设施和工业发展等投资类别的支出，控制投资风险。

此外，基于平台的战略得到大力推广。对于资金占用较大、占用时间较长、回报相对较低的投资，公司加大了平台战略的力度，积极寻求合作伙伴共同开发建设。

公司自有资金多投资于产业发展、土地整理、支付等效益密切相关的投资，同时效益相对较高，提高了资金的使用效率。

在孔雀市，公司优化了住宅投资全周期管理体系，从投资前管理、征地管理和投资后管理三个环节加强了住宅投资管理。

首先，投资策略是在不同地区制定的。根据孔雀城住宅在不同区域的市场情况、竞争产品和需求情况，以及公司的库存去库存周期和区域团队的交易能力，形成四个区域，包括深度投资区域、机会投资区域、机会验证区域和谨慎投资区域，分别制定不同的投资策略和审批流程。

其次，我们按地区设定投资回报要求。根据每个地区的市场风险、竞争程度和库存周期，我们设定了不同的投资回报要求，包括不同的投资报告要求，如净利润和内部收益率。

三是加强投资后管理和控制。公司每月对每个住宅投资项目进行动态投资后预警和修正，及时发现发展过程中的市场风险和问题，并据此调整公司的投资策略，加强总部的管控。

四是调整评估机制，结合每个项目的行业专业，主要包括4个主要节点，如获取工作规则和产品交付的节点，18个核心节点，以及管理利润、合同支付、内部收益率等指标。我们将制定节点、季度和年度评估机制，并将其纳入绩效合同，与团队和个人的绩效紧密联系。

现场提问:公司近两年经营现金流为负，负债率一直保持在一定的高水平。后续公司有没有具体的计划来优化其经营现金流和负债率？

吴:总的来说，提高经营收入，优化经营现金流，合理控制负债，稳步提升业绩，是公司未来的一个重要发展原则。我将在下面的三点中解释它。

首先，2018年，为了防范和控制风险，公司投资不足。2018年，由于受北京周边政策的影响，为防范和控制风险，控制投资规模，公司经营费用大幅降低。2018年，公司投资支出同比下降20%，其中土地拍卖下降25%，土地整理下降40%。2018年，公司征地面积仅为258万平方米，同比下降58%。

二是2019年，公司积极推动业务发展，积极储备绩效资源。自从中国平安拿走了两只股票后，公司的业务发展逐步恢复了正常的步伐。2019年，公司经营回报大幅增加，同时保持了平稳的融资渠道。因此，在2019年，公司积极增加了一部分杠杆，增加了对新工业城市建设和工业发展的投资，并加强了发展所需的资源储备。虽然这些战略安排导致短期内净营运现金流量为负，但公司2019年的这些投资为后续业绩发展奠定了坚实基础，并有助于长期发展。

本年度，公司征地面积大幅增加，孔雀城征地421万平方米，较2018年的258万平方米增加63%。建筑业和工业发展投资也显著增加，其中住宅建设支出增加24%，征地增加61%，土地整理增加50%，城市建设增加107%，工业发展增加44%。

年内，每个季度的经营净现金流量均呈现改善趋势。第四季度，该公司的经营现金流为77亿元人民币，这一数字已转为正数。虽然公司2020年第一季度的经营净现金流量仍为负值，但总体上仍呈改善趋势。2020年第一季度经营净现金流量为负的主要原因不仅是上述业务模式的特点，还有春节前项目资金的集中支付，同时叠加了疫情的影响。

然而，与2019年第一季度相比，经营净现金流量同比增长29亿元，呈现出逐步改善的趋势。同时，虽然2020年第一季度的回报受疫情影响下降了26%，但来自工业新城业务的回报增加了24%，且回报好于合同的签订。随着疫情的影响逐渐减弱，后续表现将继续改善。

第三，在2020年及未来，公司将进一步增强整体运营稳定性，促进规模和效率的双重增长。公司将促进现有资源的优化利用，优化经营净现金流，适度降低杠杆率，合理控制负债，降低负债率。我们的资产负债率在2018年为86.6%，2019年底下降到83.9%，2020年第一季度下降到83.6%，有效保证了公司的长期稳定发展。

现场提问:平安在该公司投资已经一年多了。今年发生了什么变化？

林成宏:平安控股是平安的重要股东，公司定位明确，将成为平安重要的战略合作企业，公司从公司治理到业务发展得到全方位提升。

首先，治理水平不断提高。平安作为公司的重要股东，在行使股东权利方面发挥了积极作用。在董事会层面，公司董事会由九名董事组成，平安提名两名董事。公司董事会根据有关法律法规和公司章程，决定公司的经营计划和投资计划，批准公司的年度财务预算方案和决算方案。董事会的公司治理越来越健全。

二是管理体制升级，强化了以董事会为核心的议事决策机制。公司全面优化战略、财务规划和投资体系，完善公司治理，有利于确保公司长期稳定发展。

三是公司整体信用水平得到提升。平安的两个股份使公司的整体融资状况持续改善。同时，平安为公司提供优质高效的一站式综合金融服务。结合公司卓越的经营模式，公司保持了顺畅的融资渠道。目前，公司整体财务稳定，融资状况不断改善。

此外，平安还积极帮助公司业务发展，积极匹配资源，支持上市公司发展及相关领域合作。

来源：39科技网