解局 | 新湖中宝30.8亿港元入股绿城成第三大股东

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观点随着新湖宝在绿城的持股，CCCC、九仓、宋卫平在房地产网络中的三方对峙正式破裂。

4月26日，新湖宝正式宣布计划以每股9.5港元的价格，以30.685亿港元的现金认购3.23亿股绿城中国h股，绿城将批准向联交所发行新股。

根据公告，如果交易完成，新湖宝将占绿城中国总股份的12.95%。目前，绿城中国的主要股东有CCCC(占28.78%)、九仓(占24.9%)、宋卫平及其一致行动人(占9.98%)。

增发交易完成后，CCCC集团持有25.06%的股份，九仓集团持有21.68%的股份，仍为绿城中国的第一大股东和第二大股东，新湖将取代宋卫平成为绿城中国的第三大股东。

这也是继2014年中央企业CCCC成为大股东后，绿城在时隔五年后再次迎来新的战略投资者，同时获得30.67亿港元的认购收益。

值得一提的是，从去年底到今年，新宝湖已经多次将其项目股权转让给绿城，交易金额超过70亿元。

从出售项目到购买股票，陷入财务困境的新湖与绿城的关系更加紧密。

绿城还告诉视点房地产新媒体，双方未来将在许多领域进行合作，包括股票、新产品、产业整合和非房地产领域。

在溢价35%的股权交易背后，

从好的方面来看，对新湖来说，在绿城的投资似乎不是一笔好交易。

据了解，9.5港元的认购价比绿城最新收盘价7.01港元高出近36%。资本已经吃紧的新湖为何要以如此高的溢价收购？

有业内人士指出，这是新湖的内部安排，既然不是市场化行为，就不会跟随市场化的股价。

也有人认为9.5港元的价格对绿城的股价绝对有利，但新湖本身对绿城有需求，所以这个价格并不代表绿城股价的真实价值。

事实上，由于房地产和金融业在2018年继续降低杠杆率，新湖宝在早期负债累累，现在已经负债累累。

风数据显示，2018年和2019年上半年，新湖宝的净负债率分别为181.33%和183.65%。

与此同时，新湖宝仍在发行高息债券。此外，股权质押融资和新湖系手中的许多项目也用于抵押融资。

据不完全统计，2019年上半年，新湖宝发行了两笔海外债券，总额为3.85亿美元，利率为11%。今年3月，该公司完成了总额为2亿美元的海外债券发行，年息率高达11%。

数据显示，截至2019年6月底，新湖宝一年内到期的短期贷款和非流动负债总额为257.96亿元，而新湖同期持有的货币资金仅为153.12亿元。现金难以支付一年内到期的贷款，新湖随时都可能面临资金链断裂的危机。

此时，以高价购买股票来换取与绿城的深度捆绑，对新湖来说可能不是一件坏事。不排除该项目将在未来继续出售。上述知情人士指出。

根据新湖宝2019年半年度报告，在此期间，公司在全国30多个城市开发了约50个项目(不包括滨海开发项目)，总建筑面积约为2300万平方米，总股本建筑面积约为2200万平方米，其中大部分位于长江三角洲城市。

对于土地储备一直较弱的绿城来说，新宝湖的大量低成本土地甚至超过了过去一年的新土地储备。数据显示，2019年，绿城中国新增54个项目，总建筑面积约1236万平方米，支付的土地成本高达691亿元。

前不久，张亚东在绩效会上也提出了2025年规模超过5000亿元的目标，因此绿城在仓储方面不得不更多地依靠非公开市场渠道。

根据绿城的数据，自2020年以来，绿城先后收购了27个项目，增加值1249亿元，是去年规模的一半以上。

绿城与新湖的联姻

新湖和绿城与世茂收购福建省太和和、傅生类似，都是以浙江为基地的房地产企业，大本营在杭州，可谓历史悠久。

2011年，新湖地产和绿城地产早在当年8月23日就签署了股权转让框架协议。新湖将新湖地产40%的股权转让给绿城地产，新湖地产更名为新湖绿城地产。

当时，新湖也面临着财务压力。

新湖宝2011年第三季度报告显示，公司净利润为1.79亿元，同比下降29.5%，总负债为240.31亿元，资产负债率为72.06%。其中，预收账款29.69亿元，扣除预付款后的资产负债率为69%，比年初高5个百分点，处于较高水平。

两家公司的关系一直都比较密切，他们很久以前就一起开发项目了。一些内部人士指出。

现在，新湖宝又一次陷入现金流危机，绿城多次以白衣骑士的身份接手新湖项目。

据视点房地产新媒体报道，在发布认购绿城股份的公告的同时，新湖宝发布了项目股权转让的最新公告。

根据公告，新湖宝将把浙江启智(绿城支付约11.51亿元，其中股权转让价格为3.98亿元)100%的股权及相应权益，南通新湖(绿城需支付6.72亿元，其中股权转让价格为7154.74万元)50%的股权及相应权益转让给绿城，总交易价格为18.23亿元。

据此，新湖和绿城将在江苏省南通启东市联合开发“海珠城”项目。

据资料显示，海珠城项目总面积约1500亩，建成面积约198万平方米，可以说是一个超大型项目。绿城还透露，该项目适合建设小城镇产品。收购完成后，将与新宝湖联合运营该项目。

与此相应，绿城与之前出售的项目一起，以总成交价77亿元的价格，在上海、沈阳和江苏启东接管了新宝湖的6个项目。

另一方面，就张亚东而言，新湖除了关注新湖宝地的大量低价土地外，其在金融服务、金融技术和高科技方面的大量投资也可以满足其在金融领域的雄心。

张亚东曾透露，绿城一直想建立一个养老和金融部门，所以它试图在2018年底收购一个百岁老人饥饿和瘦。尽管最终失败了，绿城并没有停止在金融领域的探索，包括寻找银行目标，但它没有成功。

据不完全统计，自2009年以来，新湖宝先后收购了温州银行、阳光保险、51信用卡、奇迹信息、国际信贷银行等金融机构的股份，累计收购成本超过100亿元人民币。

可以预见，随着新湖成为绿城的第三大股东，未来两者之间将会有更多的交集。

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来源：39科技网