天风证券：基础物管增长稳健、招商积余专业服务有望发力

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乐居财经讯李莉4月15日，天丰证券发布招商局年报(001914)。

事件:公司披露2019年度报告，实现营业收入60.78亿元，同比下降8.68%，归属于母亲的净利润2.86亿元，同比下降66.59%，基本每股收益0.409元，同比下降71.98%，每10股分红1元。非亏损的影响被稀释，预计随着招商地产全年的整合，公司的盈利能力有望稳步提升。2019年，公司实现营业收入60.78亿元，同比下降8.68%，净利润2.86亿元，同比下降66.59%。1)公司收入规模的下降主要是由于公司逐渐退出开发项目；2)如果不考虑2018年同期公司转让三个房地产项目的投资收益，公司归属于母亲的净利润将增加4.26亿元，同比增长334.95%。3)2018年，公司计提存货跌价准备3亿元，2019年存货跌价减少。此外，本公司投资性房地产导致的公允价值变动等非经常性项目的影响在2019年有所下降。4)公司毛利率下降1.38%，至18.26%。销售、管理和财务费用率从-0.43、0.25和0.54厘分别变为1.23%、6.24%和6.53%，盈利能力保持稳定。招商地产和AVIC地产的年利率分别为6.5%和4.5%。2018年，这两个比例分别为5%和4.4%，均有所上升

管理的物业主要是非住宅，管理项目的数量和价格都在上升。专业服务增长光明，利润强劲。2019年，公司完成重组，2019年12月，招商局进行了整合。整合后，物业管理行业实现收入51.5亿元，同比增长32.8%，占总收入的84.72%，实现毛利率9.83%。(1)年末管理面积1.53亿平方米，比2018年增加3045万平方米。管理的总面积来自投资促进系统，占41%。据消息人士透露，招商地产和AVIC地产管理的面积分别为8537万平方米和6729万平方米。按经营类型划分，管理的居住区和非居住区分别占50%。(2)2019年，公司基础物业管理服务实现收入46亿元，同比增长35.97%，基础物业管理毛利率为8.5%。管理平均价格为2.51元/套/月(去年同期为2.45元/套/月)。改进；住宅和非住宅收入分别为8.4亿元和37.6亿元，分别占18.2%和81.8%。非住宅项目的毛利为9.3%，远远超过住宅项目的4.9%，占总毛利的89.5%。住宅和非住宅项目的年平均管理价格分别为0.91元和4.11元/套/月。(3)专业服务增长势头强劲，盈利能力可观，有望成为业绩增长的新动力。2019年，公司专业服务实现收入5.5亿元，同比增长95.9%，占物业管理收入的10.7%，相应的毛利率为21.2%。专业服务的快速增长可能表明该服务仍处于普及率快速增长阶段。除了为客户提供资产管理、集团购买和收集以及为开发商提供案例服务咨询之外，值得注意的是，该公司主要关注非住宅物业。目前，它主要专注于建筑设备的运行和维护管理以及此类客户提供的定制办公服务，其业务范围仍在大幅扩展空房。我们看好公司依托招商局集团和AVIC集团拓展非住宅项目的优势，以及未来业务拓展和深度服务的潜力。

资产管理服务倾向于不那么以资产为导向，它们的盈利能力是稳定的。公司的资产管理服务主要包括商业运营、物业租赁和运营。2019年，公司实现收入6.17亿元，同比增长2.4%，占总收入的10.2%，实现毛利率73.1%。本公司资产管理服务收入减少主要是由于转让的上海天盛广场租金收入减少。截至2019年底，九方资产管理公司管理的项目有16个，管理面积143万平方米。其中，自营项目4个，蛇口委托投资项目4个，轻资产管理出口项目8个。由于资产重组和合同到期，深圳华强北九房和龙华九房的委托管理合同于年底终止。淘汰后，共管理14个项目，管理面积113万平方米。在持有的物业中，公司的总出租面积为593，500平方米，包括酒店、商场和其他形式。房地产开发有序退出，后续存货减值风险小。其他业务实现营业收入3.1164亿元，同比增长85.48%，占公司营业收入的5.1%。主要原因是该公司不再从事新的房地产开发，仅在年底出售一些遗留的房地产项目，因此其营业收入同比大幅下降。目前，公司现有土地50万平方米，主要用于衡阳AVIC地产和天津蓝天地产，现已委托招商局蛇口代管。2019年末，账面存货约16.58亿元，存货累计减值准备5.4亿元。减值准备充足，未来进一步减值的风险很小。

投资建议:公司得到了招商集团和AVIC集团的支持，这两个集团在住宅和非住宅项目的拓展上有很强的优势。2019年，公司管理的物业项目数量和价格均有所增加，专业服务收入大幅增加。同时，公司的资产管理服务相对稳定，盈利能力可观。所管理的项目质量高，运作良好。在此基础上，我们估计20-22年的净利润分别为5.84、7.87和10.26亿元，相应的每股收益分别为0.55、0.74和0.97元，相应的市盈率分别为45.88倍、34.06倍和26.13倍，保持“买入”评级。

风险预警:商誉减值风险、物业费收取低于预期、业务发展低于预期

来源：39科技网