重庆百货大竹林终归融创 百货公司土地蛋糕如何切？

本篇文章2278字，读完约6分钟

视点房地产网经过3个月零9天，今天11点1分到达武汉，非常兴奋。向武汉致敬:一座英雄城市！向武汉人民致敬:英雄的人民。这是孙宏斌在武汉解禁当天在朋友圈里发出的一种感觉。

毕业于武汉大学的孙宏斌继续写他的城市故事。在云投资促进会上，融创中国与武汉房地产集团合作，与黄陂区签署合作协议，在融创无棣建设长江文化旅游城。

在靠近湖北的重庆，融创也加快了扩张步伐，以7524.78万元的现金价格从重庆百货大楼手中赢得了重庆北部新区大竹林项目8块土地的剩余权利。

大竹林流的命运

根据重庆百货有限公司的公告，董事会审议通过了《关于转让重庆元熙物业管理有限公司100%股权的议案》，宣布将元熙物业的100%股权以7524.78万元的价格转让给重庆元崇实业有限公司，另一方将承担元熙物业9.27亿元的全部债务。

据视点房地产新媒体报道，重庆元西物业管理有限公司的主要资产是大竹林项目30.905%的土地使用权。受让方重庆元冲实业有限公司是融创西南房地产开发(集团)有限公司的全资子公司，目前拥有大竹林项目8块土地69.095%的权益。

最初，该地块于2012年4月由重庆百货大楼的大股东重庆贸易公司通过三家子公司以14.77亿元人民币收购。其中，上市平台重庆百货支付3.72亿元，贸易公司汽车贸易支付9879.87万元。双方持有该地块30.905%的权益，另一家公司中天实业持有剩余的69.095%。

然而，由于以主营业务为重点的混合改革和转型，重庆贸易有限公司将中天实业有限公司的全部股份在重庆联合产权交易所挂牌上市，并于2017年3月14日成功将中天实业有限公司100%的股份和全部债权转让给协鑫集团，交易价格为15.53亿元。

随后，融创于2019年3月收购了协鑫69.095%的股权，并成功进入该土地。交易完成后，融创将拥有大竹林项目的全部权益。

据悉，大竹林项目位于重庆市北部新区大竹林集团，共8块地块，土地面积244，400平方米，用于文化、娱乐、商业和金融。

为了更好的转让该项目，重庆百货及其子公司上禾汽车贸易有限公司以8.84亿元的价格将大竹林项目30.905%的土地使用权转让给元西地产，元西地产也是重庆百货的子公司。

与此同时，重庆百货公司在重庆证券交易所上市转让了元西地产100%的股权，最终买家是融创。

2019年，融创在三个城市的销售额超过300亿元人民币，重庆是首个重仓储区。本公司2019年财务报告披露，重庆市土地储备规模为1849.18万平方米，土地储备权益为1281.92万平方米，收购后将进一步提高股权比例。

不仅如此，两年前，孙宏斌还把算盘打在了重庆另一家1000亿住房企业金科身上，试图成为该公司的大股东。

百货公司土地分类账

重庆百货大楼卖地的原因与不久前的混合改革有关。

重庆百货大楼大股东重庆贸易公司(集团)有限公司4月初宣布，已完成天津物美、BBK零售增资的工商变更登记。

转让完成后，上河集团的股权结构由重庆SASAC 100%变更为重庆SASAC 45%，天津吴梅45%，BBK零售10%。

沃尔玛和BBK推出后，重庆百货需要借助外部力量，重点改造新的零售百货。类似大竹林项目的大规模开发可能不再是上市公司的经营方向之一。这是减少负债和通过转账提取一些现金的好方法。

值得注意的是，重庆百货公司在获得地块的那些年里没有进行任何开发或开业工作。截至2019年重庆百货年中报告，大竹林项目仍处于规划设计初期，尚未申请施工许可。

重庆百货公司通过持有这么多年没有开发的土地赚了很多钱。

以重庆百货商贸公司汽车贸易4.71亿元的土地总成本为基础，以现金7524.78万元、债务9.27亿元的成本成功出售。在排除银行利息和相关税费的前提下，重庆百货大楼的销售非常划算。

虽然土地升值使重庆百货大楼获得了大量利润空房，但根据重庆康华资产评估土地房地产评估有限公司的评估报告，转让价格更倾向于以公允价格出售，溢价并未实现。价格为75，241，300元，仅高于评估价格6，500元。

一些业内人士告诉视点房地产新媒体，许多国有百货公司持有的土地或房产已经成为房地产企业并购的目标。这家百货公司的大部分相关资产都很好，土地价值还没有完全释放。

中天实业由大股东重庆贸易公司上市转让给协鑫集团，再由融创收购，两者都是重庆房地产行业的大型房地产企业。

重庆百货公司在其财务报告中没有直接披露其目前持有的项目或土地，但仍可以发现其持有一些房产。以两江新区新灌溉路开发项目为例，该项目将投资开发对外销售公寓，总建筑面积65645.97平方米，总投资5.41亿元。

除重庆百货外，宝能去年年底还数次增持南宁百货，一度威胁到大股东的地位。南宁百货近年来亏损频繁，最具吸引力的资产是位于城市商业区核心区域的几处房产。

这些核心区域的自持项目在上市公司的报表中被称为土地使用权的无形资产，在房价高速上涨的过程中被严重低估。

2015年5月，南宁市城乡建设委员会发布《旧百货店区项目国有土地房屋征收预公告》，拟对南宁百货店部分房产进行征收。根据南宁市政府提供的安置费，南宁市百货大楼物业资产的实际价格远远高于报表中的账面价值。

以2017年4月南宁市国土资源局因地铁建设征用的329.52平方米土地为例，南宁市政府补偿总额为993.18万元，被征用土地账面总价值为63.48万元，补偿总收入为929.7万元，少于补偿的一部分。

瑞意德上海有限公司总经理周长青认为，房地产企业之所以想收购百货公司或超市，是想在商业地产中配置不同的资产，建立自己的优势。

来源：39科技网