绿城管理：地产“代建之王”

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乐居金融林振兴来自杭州

经过十年的沉淀，绿城的代理建筑业务最终将在香港上市。

2月28日晚，绿城中国(03900.hk)有限公司发布公告，建议集团代理业务绿城房地产建设管理集团有限公司(以下简称“绿城管理”)分拆上市。

根据企业调查，万虹(香港)有限公司持有绿城管理公司100%的股份，绿城管理公司成立于2016年4月1日。巧合的是，追踪绿城作为代理商上市的最早传言也是在那一年开始的。

根据招股说明书，绿城管理控股有限公司是绿城在香港上市的主体。公司董事会由8名成员组成，其中执行董事2名，分别为首席执行官李俊、林三九；非执行董事3名，分别为郭家峰、张亚东、董事长刘文生。三名独立董事为、、陈。

李俊和林三久分别现任绿城管理集团董事、总经理和执行总经理。郭家峰、张亚东和刘文生都是绿城中国的执行董事。此外，张亚东还担任绿城中国董事长兼首席执行官，郭家峰担任绿城中国首席执行官。

据行业分析师称，绿城管理有两大优势。一方面，它提高了代建制的价值。对于轻资产项目和类似的房地产，香港股市的估值一直较高；另一方面，它们过去都是纯粹的出口品牌，将来会有好的基建项目，可以大大提高建筑业的利润水平。

绿城中国表示，绿城管理层分离上市，首先，绿城管理层已经发展到独立上市的规模，绿城管理层已经取得独立上市地位，这在商业上是有益的，符合股东利益。

分拆完成后，绿城管理将继续作为绿城中国的子公司，公司将继续整合绿城管理的所有资产、负债和损益表项目。

独角兽特工

绿城管理集团的商业模式源于绿城创始人宋卫平2008年提出的依靠“绿城品牌和团队”实现商业创新的理念。然而，在提到“代理建设”这个词时，先驱曹舟南是不能分开的。他亲自起草了第一份合同，建立了以品牌输出和管理输出为核心的代理建设模式。

2010年，绿城房地产建设管理有限公司正式成立，标志着中国第一家轻资产模式的物业开发管理公司的诞生。

2015年9月23日，绿城管理集团正式成立，成为绿城品牌和代理建设管理模式的主体。2016年，绿城中国收购了蓝城所有的代理业务，蓝城业务的整合也是绿城与资本市场接轨之前的梳理，极大地加快了绿城代理业务的发展。

近年来，绿城确立了“重在重点、重在重点”的发展方向，推动公司发展势头由“单引擎”聚焦资产向“双引擎”聚焦资产转变。随着内部业务的整合和房地产利润以外的新增长需求，绿城的代理建筑业务为集团打开了另一扇门。

2019年9月，绿城管理集团领导班子发生变动，原董事李安庆、李永谦、邱立明相继退席，新董事周、、郭家峰相继退席。这一轮人事变动已经成为绿城管理列表前传中的一个插曲。

从2016年到2019年，绿城用了三年时间完成了从1000亿到2000亿的跨越，其中代理建设业务占总销售额的很大一部分，绿城管理的发展速度也远远超出了最初的预期。

2017年，绿城管理的销售规模达到430亿元；2018年，绿城代理建设业务共管理项目282个，总建筑面积6336万平方米，年销售额552亿元，收入13.66亿元；2019年，绿城代理建设项目累计签约销售面积约505万平方米，签约销售金额约664亿元。

就收入和利润而言，在2017年、2018年和截至2018年9月30日的9个月中，绿城的管理收入分别为10.16亿元、14.81亿元、11.28亿元和15.13亿元。同期，绿城管理的持续经营业务利润分别为2.56亿元、3.6亿元、2.37亿元和2.96亿元。

截至2019年9月底，绿城在中国25个省、市、自治区的84个城市和柬埔寨的一个城市管理了262个建设项目，总建筑面积为6850万平方米。在成本领域，绿城管理遥遥领先。

解读绿城模式

近年来，住房企业获得一线和二线土地的难度越来越大，代理建设可以扩大品牌认知度和规模，而不必在招投标和拍卖市场遇到竞争对手；住房企业也可以减少资本投资，因为它们不需要投资于土地收购和建设资金。

在盈利模式上，代建制更具优势，绿城的代建业务毛利率可达50%。目前，中国拥有30%净利润的企业并不多。

根据招股说明书，在2017年、2018年以及截至2018年9月30日和2019年9月30日的9个月中，绿城的管理毛利分别为5.77亿元、7.44亿元、6.07亿元和6.79亿元，同期的毛利分别为56.8%、50.2%、53.8%和44.9%。

虽然绿城、滨江、建业已经开始了代理建筑品牌的行业，但并不是每个人都能在代理建筑行业中发挥作用。绿城管理的代建制盈利模式是什么？它有什么优点？

据了解，绿城管理致力于为项目业主引领物业开发流程，提供涵盖物业管理全生命周期的全方位代理建设服务，包括商业代理建设、政府代理建设等服务。

对于绿城管理在代理建设领域的核心竞争力，首先是品牌。高端市场的品牌溢价是代理建设的前提；第二，是产品力量。绿城在这个行业中的特殊地位是产品实力，绿城的产品质量位居中国房地产行业的前列；第三，团队。搞代建制实际上是争取服务能力和运营能力；第四，整合产业链资源的能力。要做代理建筑，需要有更强的产业链背景资源，以及建筑设计、材料供应商等各种服务的分包。

绿城管理公司总经理李俊认为，代理建筑市场刚刚起步，现在不存在过度竞争的问题。相反，很少有企业做代理建设。此外，代理市场有一个大蛋糕，占中国房地产市场不到3%，其容量在未来足够大。

目前，我国的代建制仍缺乏行业规范，导致服务质量低下。绿城管理引入了代建制4.0系统，为客户、业主、供应商、员工和投资者“创造价值、分享利益”创造了一个生态平台。

来源：39科技网