东方证券：全年销售平稳收官，竣工复苏趋势明显

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乐居财经讯李东方证券1月19日发布-12月统计局房地产数据回顾。

统计局于2019年12月宣布了房地产市场的运行情况。房地产销售面积、投资额和新开工面积分别为22653万平方米、10929亿元和21960万平方米，同比分别增长-1.7%、7.3%和7.4%，同比分别增长-1.1%、8.4%和-2.9%。2019年，房地产销售面积、投资额和新开工面积分别为17.1558亿平方米、132.194亿元和22.7154亿平方米，同比分别增长-0.1%、9.9%和8.5%。

核心观点

12月份，我国商品房销售面积同比下降1.7%，销售面积全年基本持平，销售金额进一步增加。12月份的平均售价同比增长3.0%。销售额同比增长1.2%，年销售额同比增长-0.1%。这背后的原因是，虽然销售保持弹性，但政策控制仍然严格，已实现目标的上市房地产企业削弱了对规模的追求，业绩冲刺不如往年强劲。

12月份，新开工建筑面积同比增长7.4%，并大幅反弹。累计新开工建设同比增长。全年新增建筑面积累计同比增长8.5%。12月份新建筑面积与销售面积之比为0.97。12月份新增建筑面积增速回升主要有两个原因。首先，销售方的回弹力导致新建住房企业的动机更高。另一方面，融资方面略有放松，但总体形势依然紧张。对于非龙头企业来说，销售回报仍然是一个重要的融资来源，他们必须保持一定的新建筑增长率，但明年的增长率下降仍然是一个高概率事件。

12月，房地产投资增速继续小幅回落，年增速降至两位数以下。全年房地产投资累计同比增长率为9.9%，以前值为10.2%，呈现明显下降趋势。12月份，土地周转量同比大幅增加。12月份土地交易活跃的原因是今年整体投资规模小于销售规模，部分房地产企业的补货速度不及销售速度。我希望抓住年底补货的机会，使土地市场交易大幅反弹。然而，每年的土地交易下降仍然明显。作为一个先行指标，房地产投资的增长率明年可能会继续下降。

2019年，完成住房面积9.5942亿平方米，同比增长2.6%，1-11月同比下降4.5%，去年同比下降7.8%，出现大幅反弹。我们在之前的报告中指出，行业完井周期的延长并不能掩盖完井恢复的趋势，单个月的完井在今年12月出现了大幅反弹，这与我们的研究是一致的。

我们判断，2020年房地产市场将略有调整，房地产行业销售面积、房地产开发投资额和新开工面积的预测增长值分别为-4.4%/4.7%/2.0%。

投资方案和投资目标

2019年，数据基本符合我们之前的预期，销售基本持平，投资下降，竣工如期恢复。我们认为，2020年，销售可能会略有下降，一、二线城市的营业额将出现反弹，区域轮换明显，不太可能出现悬崖。此外，由于城市政策和相对宽松的货币环境的影响，在政策和融资方面都有边际改善的可能性。在此背景下，我们仍然关注两条主线:1)布局广阔、销售规模大、结算资源丰富的领先房地产企业推荐保利地产(600048，收购)、万科A (00002，收购)、金地(600383，增持)、融创中国(01918，收购)；2)建成后恢复良好的子行业物业管理公司推荐保利物业(06049，购买)，并建议关注碧桂园服务(06098，未评级)、招商局刮起(001914，未评级)和永胜人寿服务(01995，未评级)。

风险警告

销售额明显低于预期。政策监管的严厉程度超出了预期。融资环境存在不确定性。

来源：39科技网