华创证券：投资放缓、销售稳定、开竣工积极、资金改善

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乐居财经讯1月19日，华创证券发布了12月份房地产行业月度报告。

投资继续高水平放缓，建设积极启动，建设平缓，竣工量大幅增加，土地市场低水平回暖

1-12月，开发投资同比增长9.9%，比上年增长-0.3%；12月月度投资同比增长+7.3%，高于之前的-1.1%。1-12月，新开工面积同比增长+8.5%，高于之前的-0.1%；12月份开始的月度建设同比增长7.4%，同比增长10.3%。从1月到12月，完成率同比增长2.6%，比上年增长7.1%；12月份的月完工量同比增长20.2%，比之前的数值高出18.4个百分点。从1月到12月，建筑业同比增长8.7%，与前一年持平。征地面积同比下降-11.4%，比上年增长+2.8%。施工积极，源于主动去库存和放宽价格限制，保持20年内新开工同比增长+4.6%的判断；单月完工量同比大幅增长，达到年内新高，完工量迎来修复趋势，保持20/21年同比完成+3%/+10%的判断；12月，300个城市的土地交易面积同比增长+8%，地价为9%。土地市场恢复到较低水平，地价略有上升；投资继续小幅下降，处于高位，这是由于判断购地费继续小幅放缓，投资增长率保持在+8%的水平达20年之久。

全年销售面积持平，金额创历史新高，西部地区表现强劲，行业集中度加快

1月至12月，销售面积同比下降-0.1%，比上年增长-0.3%；12月份的月销售额同比下降了-1.7%，而之前的值为-2.8%，西部表现强劲，中部略有下降。1-12月销售额同比增长6.5%，同比增长-0.8%；12月份的月销售额同比增长+1.2%，比上年同期增长-6.1%。1月至12月的平均销售价格同比上涨6.6%，比之前的价格高出0.5个百分点；12月份的月平均销售价格同比上涨了6.6%，比之前的价格高出了0.5个百分点。12月份销售数据同比略有下降，更多是由于12月份基数较高，但考虑到“一城一策+户籍放宽”促进了城市运行的自主循环，政府在稳定经济需求、流动性宽松预期和抵押贷款利率下降趋势下稳定了房地产，将形成对销售的有力支撑。总的来说，我们坚持20年的销售面积同比增长+0%的判断。此外，12月，50家主流房地产企业销售额同比增长13%，行业同比增长1%，继续上演“融资、征地、销售”三重集中跳跃。

资金来源明显反弹，年末销售回报明显增强，国内贷款和自筹资金略有改善

1-12月，资金来源同比增长7.6%，同比增长0.6%。12月份，单月资金来源同比增长13.8%，同比增长7.3%。年末，资金来源明显改善，主要是由于融资边际宽松下的低自筹资金持续回升，以及销售回报持续强劲的共同支撑。12月份结构方面，国内贷款同比增长+0.8%，同比增长+17.9%，表明发展贷款利差略有松动；自筹资金同比增长8.0%，同比增长6.8%，表明公司债券和其他融资有所改善；在销售支付方面，个人抵押贷款同比增长26.2%，与前一年相比增长14.0%。它连续七个月保持两位数增长，达到了今年的第二高水平；存款和预收账款同比增长17.2%，同比增长1.8%，并在今年下半年达到新高。按揭、存款及垫款等销售收入的按年增长率继续维持强劲水平。考虑到国内外流动性宽松预期、近期海外债务利率大幅下降趋势以及监管政策触底改善的判断，我们认为房地产行业融资环境将略有改善。

投资建议:投资放缓，销售稳定，建设和竣工是积极的，资本得到改善，并保持推荐评级

我们认为，2020年，房地产政策有望改善，基础价格和投资保持稳定，“融资、征地、售房”三重集中跳将继续上演；最近，mlf、omo和lpr利率下调持续出现，一城一策密集推出，首次融资反周期调整，两局重申放宽户籍制度，提高了估值修订的灵活性，但行业估值仍处于较低水平:1)主流房企平均市盈率为5.5倍，资产净值折扣为20-60%；2)主流房企股息收益率达到18a/19e，为10Y国债的4.2%/5.3%，为10Y国债的3.1%；3)过去12年，该板块的市盈率为1%，而上海和深圳股市的市盈率为17%。我们维持推荐评级并推荐:1)住宅开发:万科A、保利地产、融创中国、金地、金科、中南建设、徐汇控股、阳光城、荣盛开发、华夏幸福、蓝光开发；2)物业管理:招商引资、保利地产、新大正，建议关注:碧桂园服务、永胜生活服务、绿城服务、新城悦服务等。；3)商业地产:欢乐城和新城控股，建议关注龙湖集团、华润置地和中国国际贸易。

风险预警:房地产调控政策收紧超出预期，行业融资政策收紧超出预期。

来源：39科技网