平安证券：投资销售如期回落，竣工大幅提速

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乐居财经讯李莉1月19日，平安证券发布了一份房地产行业动态跟踪报告。

事项:

国家统计局发布了2019年全国房地产开发投资和销售数据，其中房地产开发投资同比增长9.9%，新开工建设同比增长8.5%，竣工面积同比增长2.6%，商品房销售面积同比下降0.1%，销售量同比增长6.5%。

和平观:

投资增速持续回落，建安支持2020年增长:2019年全国房地产投资同比增长9.9%，增速比上年11月下降0.3个百分点；12月份，月度投资同比增长7.3%，比11月份低1.1个百分点。从地区来看，东部、中部和东北部地区的投资年增长率分别比上年11月下降0.6、0.1和0.7个百分点，西部地区仅上升0.8个百分点。我们判断月增长率的下降与土地购买费用的下降有关。考虑到征地费增速将继续下降，预计2020年投资增速将继续下降。但是，由于新开工面积的绝对值超过竣工面积，建筑面积的增长将对投资形成支撑，预计全年将增长5%以上。

销售增长率如期下降，预计2020年将稳步下降:2019年全国商品房销售面积同比下降0.1%，增速比上年11月下降0.3个百分点；销售额同比增长6.5%，增长率下降0.8个百分点。12月份，月销售面积同比下降1.7%，为7月份以来首次出现负增长(11月份同比增长1.1%)，其中东部、中部和东北部地区均同比下降。我们判断销售增长率已经下降。一方面，房地产市场在第四季度明显降温，销售额下降。另一方面，由于大中型房企业绩完成率较高(2019年整体完成率为107%)，12月份推档速度放缓，单月百强房企市场份额较上月下降12.0个百分点，至40.3%。展望全年，楼市很有可能延续调整趋势。由于城市政策带来的调整和政策支持，一、二线城市有望继续保持稳定；随着三、四号线的供大于求，需求萎缩，且之前没有明显调整，量和价将面临巨大压力。据估计，2020年全国销售面积将同比下降3%。

单月新开工量已经回升，中期仍将承受压力:2019年新开工量同比增长8.5%，比上年11月下降0.1个百分点；12月份，同比增长7.4%，比11月份(下降2.9%)有所反弹。考虑到10月和11月新开工量同比增长8.7%，12月新开工量仍呈下降趋势。从中期来看，我们继续判断新开工量的稳步下降，主要是因为:1)目前三、四线楼市虽然仍表现出回弹力，但已经进入降温调整通道，将逐渐传递到启动端；2)随着去污率的下降，库存积累将逐渐影响住宅企业开工建设的积极性；3)资本方面的监管仍很严格。当销售回报无法覆盖建安在达到预售条件前的建设投资时，房企的建设热情也会下降。预计2020年新建筑将继续下降，但考虑到目前库存仍相对较低，以及changes/きだよよ0/room市的政策，它仍将保持全年略有增加。

年末存量补充增加，完成速度大幅加快:2019年全国征地面积同比下降11.4%，比上年11月减少2.8个百分点；12月份，白城市土地交易费率为9.3%，比11月份高1.0个百分点，并连续三个月上涨。销售额继续显示出弹性。叠加结束时，政府推动土地增加，住房企业加大了补充库存的力度。考虑到基数的逐渐下降，预计征地面积的下降将继续缩小，预计整体土地市场将保持稳定。2019年，商品房竣工面积同比增长2.6%，11月份同比下降4.5%；12月份月完成量同比增长20.2%，比11月份提高18.4个百分点，完成速度大幅加快。考虑到期房销售自2016年以来一直持续增长，预计2020年的完工量将在刚性交房的背景下继续增长。

到位资金增速回升，抵押贷款利率止跌回升:2019年，房企整体到位资金同比增长7.6%，同比增长0.6个百分点。其中，存款和预付款增速提高0.7个百分点，达到10.7%，个人住房抵押贷款增速提高1.2个百分点，达到15.1%，国内贷款增速下降0.4个百分点，达到5.1%，主要原因是融资政策趋紧。受11月份5个基点的五年期低利率下降的影响，12月份全国首套住房贷款利率下降了0.1个百分点，至5.52%，结束了连续5个月的加息。再加上近期房企发债增加和个别公司海外再融资获批，房地产融资面略有放缓。但是，考虑到1月4日银监会重申要防止资金非法流入房地产，1月16日央行提出要继续严格控制房地产在信贷资源中的比重，预计2020年行业资金仍将相对紧张。

投资建议:展望2020年，预计投资和销售增长率将稳步下降。尽管该行业的基本面受到压力，但在“稳定”和以城市为基础的政策背景下，该政策有一个底部空.与此同时，该行业的估值一直处于历史低位，股息收益率也颇具吸引力。目前，地产股易涨易跌，有攻有守。短期来看，主流房企无论估值、仓位、股息率都很有吸引力，注重年底的估值转换和政策博弈机会，估值较低的龙头企业(万科、保利、金地等)。)和高性能。二线弹性目标(中南、阳光城市等。)是主要的；从中期来看，随着政策的微调和资金的运用，预计房地产市场将逐步企稳，关注流动性宽松可能带来的“资产短缺”的配置机会。

风险提示:1)目前市场销售难度整体上升，三、四线供应充足，需求萎缩。另外，之前没有明显的调整，后续的成交量和价格将面临更大的压力。未来，三、四级房地产市场可能会出现意想不到的调整。带来住房企业的大规模减值和中小住房企业的资金链断裂风险；2)由于房地产市场火爆，2016年以来地价持续上涨，后续城市陆续出台限价令，行业未来将面临毛利率下降的风险；3)目前业内资金紧张，但楼市销售难度明显加大。如果房地产市场在随后的稳定过程中降温超过预期，一些债务偿还压力较大的房企可能面临资金链断裂的风险。

来源：39科技网