中泰证券：2019年销售面积大体与去年持平，2020年韧性或仍在

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2020年1月17日，国家统计局公布了2019年1月至12月房地产市场运行情况:

商品房销售:2019年和2018年大致相同。据估计，2020年的销售面积将同比增长约-3%

2019年1-12月，全国商品房销售面积171558万平方米，同比下降-0.1%。其中，12月份的销售面积同比下降了-1.7%。我们认为月度销售下滑主要有两个原因:1)房企在9月至11月是第一个集中推货的，年底可以推的货值不足；2)价格下跌和成交量萎缩:短期价格调整可以带来一些需求刺激，但经过一段时间的下跌后，市场将选择持有货币并观望。

展望2020年，我们判断该行业的销售领域是稳定的，略有下降。考虑到房地产行业的量和价很难长期偏离，销售量最终会跟随价格下降；但是，2019年12月12日的中央经济工作会议重申:“要全面落实依法治市政策，稳定土地价格，稳定房价，稳定预期”。结合当前房价、地价下降、预期悲观的背景，总体来看，我们认为2020年前两个季度的行业将是一个基本面弱、政策强的市场:要么基本面下降，要么政策面适度宽松。据估计，商品房销售面积的年增长率将在-3%左右。

住房企业到位资金:2019年融资分化加剧，对2020年前两个季度外部融资的边际改善持乐观态度

2019年1-12月，房地产开发企业到位资金178609亿元，同比增长7.6%。增速比1月至11月快0.6%，比上年快1.2%。其中，国内贷款25229亿元，同比增长5.1%；自筹资金58158亿元，同比增长4.2%；存款和预收款61359亿元，同比增长10.7%；个人抵押贷款达到27281亿英镑，同比增长15.1%。

2019年12月的月度融资数据进一步显示了上一份报告中强调的内外部融资的差异:内部融资渠道(个人抵押贷款、存款和预付款等)的增长率。)继续扩大，同时外部融资渠道(国内贷款)的增长率进一步下降。可以看出，12月份房企的恢复情况仍然很好，但高恢复率对应着淘汰率的牺牲。展望2020年，我们判断行业整体去工业化和降价的压力依然存在，内部融资持续改善，空不时遭遇瓶颈。考虑到各种因素，我们对融资政策的边际改善持乐观态度。

土地市场:在空目前的土地拍卖量之前，如果2020年没有放松刺激或者将长期保持在低水平，

2019年1-12月，房地产开发企业征地面积2.5822亿平方米，同比下降-11.4%，降幅2.8%；比1月至11月的范围窄；土地交易价格为14709亿元，同比下降8.7%，降幅较1-11月缩小4.3%。2019年，单月征地面积同比增长7.5%。我们认为，数据在一个月内反弹的原因在于年底的土地供应量，而就繁荣程度而言，土地市场继续处于低位。根据风能数据，11月和12月，中国100个大中城市分别提供了2584和1328块土地，交易量分别为1183和1915笔，其中包括12月的851笔未结算土地。自统计(2008年1月)以来，未安置土地的数量最高；同期，100个大中城市(住宅用地口径)的土地交易升水率分别为2.19%、9.55%和8.49%，处于较低水平。展望2020年，我们认为，如果当前融资形势不放松，销售压力大，房价稳定，住房企业主动和被动拿地意愿不强，土地市场可能会继续保持目前相对寒冷的市场，除非政策方面明显放松。

房地产开发投资:预计2020年开发投资增长率约为8%(建安投资8%，土地投资8%)

2019年1-12月，全国房地产开发投资1321.94亿元，同比增长9.9%；新增住房面积227154万平方米，同比增长8.5%；竣工住宅面积95942万平方米，同比增长2.6%。

展望2020年，基于监管政策边际放松和融资改善的假设，考虑到存量建设的弹性、当年竣工交付量和2019年土地投资基数较低，预计2020年房地产开发投资同比增长率将在8%左右；同时，预计新建筑面积将同比增长2%左右；竣工面积同比增长率约为6.5%。计算过程详见2020年战略报告《2020年房地产行业五大问题》。

投资建议:在行业层面，总结2019年:总体调控和融资环境比预期紧张，但房改实际投资额超出预期，房企加速推进将暂时支撑销售；展望2020年:空.将改善监管和融资考虑到住房企业能够推动的商品价值弹性不大，棚改的投资强度可能是关键变量。在公司层面，我们认为在股权分置时代，融资、土地收购、产品、品牌和管理的差异化进一步加强，重点公司效率突出。建议关注管理控制、融资、产品实力和竞争优势优秀的行业领导者:万科甲、保利地产、融创中国；并致力于降低杠杆、优化内部控制和进入业绩发布期:徐汇控股集团和华夏幸福。

风险警示:三、四线销售压力超出预期，融资继续超预期收紧。

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来源：39科技网