中南置地陈昱含：ROIC是穿越新常态的武器

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上海乐居金融王湘南

房地产的新常态是什么？新的在哪里？它不生长还是不安全？从黄金到白银还是从日出到日落？

最近，在2020年中南地产年会上，年轻的总裁陈雨涵认为这是不准确的。在她看来，“外部确定性被打破”是新常态的显著特征。翻译过来，情况不算太好，但也不算太坏，好坏都不太确定，有点暧昧，有点微妙，让每个人既不能掉以轻心，也不能贬低自己。

陈雨涵认为，当前是整个宏观经济转型的重大历史关头，也是房地产业发展的外部必然性被打破的重要阶段。企业的成长和安全不再能由市场的单向上行来保证，容错程度大大降低。可以说，危机和机遇并存。在过去的一年里，对几个行业的大规模并购做出了最直观的解释。

那么，如何应对这种不确定性呢？去哪里发展？哪里能找到安全？

从资本市场的角度来看，该行业的三个关键财务指标:增长、债务和roic即房地产企业的经营价值，而资本结合这些因素进行估价。

过去，行业运营的安全是由信贷支撑的，信贷屈从于规模和速度。规模和速度需要高周转率和高杠杆，而高周转率和高杠杆牺牲了运营质量。也就是说，整个行业过去主要由增长和债务驱动。

然而，当外部确定性被打破时，情况不再允许行业增长率保持在较高水平，正常的融资紧缩使得债务能力下降，这使得依赖高增长率和高负债形成的粗放型增长越来越困难。

因此，我们只能向内看操作的确定性。这种确定性的主要表现是roic——投资资本的回报率，即根据你所有的本金和贷款计算的回报率，而不是杠杆后的回报率。这就是为什么我们更强调ROIC而不是罗伊。未来，我们必须在合理的增长率和债务下追求卓越的roic性能。只有这样，我们才能有足够的武器和信心跨越新常态。

近年来，几乎所有的龙头房企都在谈论高增长、高质量，但实际上，大多数房企都希望“高增长”，而不是“高质量”，并以规模和速度构筑发展的护城河，这当然是非常合理和必然的。

但是，结合上述情况，陈雨涵说，至少可以对形势的变化做出几个明确的判断:杠杆和周转效率分阶段达到峰值，边际效益下降；资本市场更加理性，不再简单的美丽，你能创造多少价值，你能得到多少估价；市场焦点转移到买家身上，客户在牛市中购买土地，在熊市中挑选产品。因此，高质量的增长正从“高增长”转向“高质量”，这也是行业大变革的开始。

来源：39科技网