观点直击 | 凌克谈房企长跑 ?金地再提稳健经营与业务协同

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观点房地产网5月15日，金地在深圳福田金地中心召开2019年度股东大会。两年前的今天，Gemdale还召开了年度股东大会。然而，与过去相比，新冠肺炎的肺炎疫情使许多股东无法当场出席会议。

出于防疫和控制的考虑，许多a股上市公司在今年的股东大会上进行了相应的调整。例如，阳光城要求出席会议的股东登记其最近的个人出行和健康状况等相关防疫信息，而华侨城只是建议股东优先通过网上投票方式出席会议。

由于预防了公共卫生风险和个人感染风险，人们的外出方式也发生了变化。在一个繁忙的车站，一名女乘客想习惯性地抓住扶手，在触摸扶手之前，她像触电一样将左手收回，最后尴尬地搓着手。

因此，不难想象，出席上市公司股东大会的股东人数不如往年。当天，只有少数股东前往金地中心出席股东大会。相比之下，在金地召开年度股东大会时，与会者坐成三四排。

金地董事会秘书许家军透露，现场股东投票比例相对较小，相应股份约为1348万股，约占公司总股本的0.3%。股东基本上选择在线投票。

尽管如此，董事长柯灵还是一丝不苟地做了董事会工作报告，通常持续40-50分钟，涵盖2019年财务数据、土地收购销售、多元化经营布局、技术工作进展、战略考虑、宏观环境分析等内容。

正如柯灵所说，中国的房地产市场已经进入了一个新的发展阶段，从许多原来的机会减少到机会和高度竞争。金德勒人应该用更多的大脑和开发他们的智力来想出新的方法。这已成为金代尔管理层面临的主要问题，他试图给出的答案包括保持稳定的运营、将新业务与住宅业务相匹配，以及通过技术提高住宅产品的竞争力。

经营一家房地产公司就像跑一场长跑

在疫情期间，Gemdale在销售端努力使其上线，努力使其工程建设信息化和智能化，努力使其产品健康，并保持良好的财务指标。因此，恢复生产和销售都在稳步改善。柯灵用三次努力和一次维护总结了公司今年的工作。

据Gemdale透露，该公司进入的城市的所有销售办事处已经正常开业，所有在建项目已经全部恢复。4月份，公司销售额达到167.9亿元，月度同比增速转正。前四个月累计合同金额为449.9亿元，同比下降10.2%，降幅逐月缩小。柯灵强调，4月份销售额基本恢复到2019年的水平。

视点房地产新媒体了解到，在土地收购方面，前四个月，金地通过公开招标、拍卖和非公开市场累计完成投资总额276亿元，同比下降22.3%，实现股权投资152亿元，同比下降2.9%。从地价与房价的比例来看，第一季度的比例约为33.5%，比2019年全年低0.9个百分点，反映出成本控制仍是征地的重要考虑因素之一。

尽管销售和投资逐渐恢复，但柯灵提到了疫情的影响，称公司的销售在一定程度上受到了影响，因此有必要更加努力地工作，承受更多的痛苦，以使销售额上升。2018年和2019年，金地分别实现销售额1623亿元和2106亿元。金地管理层没有透露今年的销售目标。

柯灵对销售规模提出了自己的看法。他认为销售规模与净资产挂钩，企业可以做出适度的规模，但这并不意味着为了煽动规模而借入大量资金。如果融资过度，如果市场稍差，企业就无法还钱，声誉就会下降。

这与金代尔过去稳健经营的理念是一致的，今年外部环境的变化进一步强化了公司管理层对稳健经营的看法。柯灵重申，在外部压力巨大的情况下，金谷的经营应该保持稳定。

在公司运营方面，我们努力追求的财务指标之一是净资产收益率，我们希望净资产收益率能够保持在一个合理的更好的水平。他解释说，Gemdale可以发展得更好，但它不能严格地比较销售规模，而是比较净资产回报率，看看股东投入了多少钱，回报率是多少。

与金地(Gemdale)表达类似的房企还包括万科(Vanke)，该公司去年8月曾表示，未来毛利率下降是该行业的长期趋势，但表示该公司将保持较高的净资产收益率。数据显示，gem dale 2019年的加权平均净资产收益率为20.14%，2018年同期为18.66%。

就金谷本身而言，保持净资产收益率的方法之一是投资潜在的三、四线城市。这主要是考虑到市场整体平均地价上升，原布局中一、二线城市的地价杠杆比率下降，因此通过下沉投资布局可以降低平均土地单价，提高新投资的地价杠杆比率。

视点房地产新媒体了解到，从2017年到2019年，金地大约有26个新城，2019年进入更多省会城市和三、四线城市，包括贵阳、廊坊、鄂州、台州、江门、襄阳等11个新城。公司年总投资1200亿元，股权投资558亿元，新增土地储备1688万平方米，股权储备886万平方米。

柯灵表示，投资三、四线城市将进一步降低土地成本与房屋销售成本的比例，未来仍有一些三、四线城市具有发展潜力。但是，公司整体土地储备仍以一线和二线为主，占60%以上。

第二种方法是提高自身的开发效率。房地产业的毛利率正逐步承受下行压力。Gemdale希望通过更快的开发、销售和结转速度将内部收益率保持在一个较好的水平，从而实现理想的净资产收益率。该公司在年报中还提到，2020年，将提高住宅开发主营业务的运营效率和盈利能力。

柯灵得出结论，经营一家房地产公司更像是一场长跑，十年后就会看到结果。要看一个公司能否持续发展，首先要看三年内能否盈利，这反映在财务数据、土地储备和管理上，三年后是否有明确的战略。

新业务和技术应用

在过去的一年里，金代尔将精益管理和合作作为其业务方向。除了上述的投资扩张和经营管理之外，还对产品管理、多元化经营和房地产行业之间的合作进行了更多的思考和探索。

例如，在产品管理方面，科工金地在年报和股东大会上都介绍了该技术的应用，包括产品设计标准化的研究和落地，从精装修包装到个性化精装修的推广，bim技术在住宅行业的应用，探索建筑产业化和项目管理信息化，深入上游产业链进行部分零部件的定向开发等。

对于工业装修等话题，柯灵在发言中表示有信心，称金谷已经从传统的经营升级到工业装修和组装工艺，从简单的设计升级到更加精准的装修，在这方面公司处于国内领先水平。

但是，实施产品标准化、信息化等工作反过来又是为了提高开发效率，提高住宅产品的竞争力，最终进一步提升roe。柯灵表示，在工程建设方面，金代尔计划不断采用新的工艺和技术来提高开发效率，未来将在建筑产业化和现场智能化方面做更多工作。

他强调了这些技术工作的重要性，并认为未来五到十年，住宅健康产业将发生巨大变化，每个人都将从传统的建设模式逐步走向工业化、信息化、数据设计和生产模式，Gemdale的技术研发和投资对公司的运营效率和竞争力尤为重要。

视点房地产新媒体了解到，除主营业务外，金代尔近年来还推动了物业管理、控股物业运营管理等多元化业务。

例如，2019年，房地产线下管理面积超过2亿平方米，营业收入超过30亿元，控股物业也稳步发展，工业园区面积超过100万平方米。

在董事会报告中，柯灵介绍了医疗和养老业务、教育和家装业务等。2016年，金地新居成立，推动建筑产业化；金谷教育成立于2017年，金谷健康产业有限公司成立于2019年，旨在提供综合保健服务，未来将继续推进。

多元化企业和房地产业之间的协同作用之一是，它们为主要行业提供除招标、拍卖和挂牌、旧改革、收购和兼并以外的投资选择。柯灵说，金谷在发展工业园区、教育事业、体育产业、住宅合作等方面取得了许多成就。

数据显示，从2017年到2019年，金谷非公开市场的土地收购权比例也大幅上升。

同时，他指出，随着中国城市发展水平的提高，不同的城市和客户需要更多的社会支持和服务消费选择，因此教育、医疗、体育等行业将获得新的发展空空间。另外，随着产业升级，中国的科技产业也将发展，因此金地需要培育新的产业和科技产业。

对金代尔来说，我们应该能够为各地的城市和消费者提供这些新的消费方式。

来源：39科技网