中兴路一号之后 华润苏河湾中心13万入市声中的豪宅“踟蹰”

本篇文章2803字，读完约7分钟

观点房地产网自2020年3月中旬绿地董家渡项目获得首个预售证书以来，上海房地产市场，尤其是豪华住宅市场正在经历持续复苏。

单价超过13万元的海防外滩绿地终于获得了1.6倍的认可。随后，碧云尊邸、滨江凯旋门和中海惠德利等豪华住宅项目的认可度突破2。

第一太平戴维斯上海住宅销售部高级总监唐华指出，自2020年以来，上海已有14个平均价格超过8万英镑的项目，主要集中在浦东、普陀、静安、徐汇等传统豪华住宅区。

被火热的市场所感动，一些老的高地价项目急于尝试。

4月30日，荣鑫万科中兴路1号项目获得预售许可证并开始被认可，12.98万元/平方米是今年静安区预售许可证的最高均价。

与中兴一路高调入市相比，位于静安区、诞生于王迪板块的另一个豪宅项目——华润苏河湾中心，在五一假期前悄然启动了宣传。根据市场价格，住宅项目的平均价格预计为13万元/平方米，样板房将于本月底开放，几乎将于6月份开始销售。

在这方面，华润置地上海公司在接受视点房地产新媒体采访时并不承认高于预期的平均价格。华润置地表示，预计平均价格尚未得到政府批准，样板房将于下月发布，预计将于今年下半年上市。

事实上，从2010年10月起，有70亿人搬进了苏河湾，通过他们自己的努力，他们把上海人不关心的地方变成了豪华住宅区。六年后，华侨城与华润69.32亿合作，再次赢得苏河湾地块。苏河湾一直是上海华侨城的名片。

2019年底，由于项目周期长、价格限制等多种因素，华侨城最终退出了苏河湾项目。华润置地迎来了赌博大王何鸿燊的女儿信德地产，以及上海当地的一家国有企业——中国企业。最新的综合项目也由华润运营，其住宅项目被命名为高端系列润富。

然而，对于上海各种传统豪华住宅区近期项目中13万元的预期均价能否受到买家青睐，上海业界并不乐观。

唐华指出，2020年上海高端项目好于2019年同期，认筹比例超过1: 1，成为常态，但同时两极分化趋势明显，表明客户在多种选择的情况下，对项目本身的质量要求更高。

进入市场

2016年，华润置地与华侨城联合体斥资69.32亿元购买苏河湾中央公园，底价近4万元/平方米。其中，3-02地块要求综合土地利用率，写字楼不超过50%，商业不低于20%，住宅不超过30%，46-02地块要求综合土地利用率，写字楼不超过80%，商业不低于20%。

换句话说，这块土地将被改造成一个面积为32万平方米的巨型城市综合体。

根据最新数据，苏河湾中心包括一个约42000平方米的绿湾公园，约50000平方米的万象世界商业区，两个文化保护建筑的修复，一个高近200米的办公楼群和两个高层住宅建筑，华润称之为大湾区版3.0万象综合体。

虽然与2010年华侨城的总价70.2亿元和底价5.3万元/平方米相比，华润置地和华侨城六年后的征地成本已经便宜很多，但是大量的商业用地增加了项目的盈利能力。困难；此外，随着上海在2016年后开始限制房价，许多获得高价土地的开发商只能等待。

事实上，自2010年华侨城赢得土地女王后，该项目就一直面临着价格和销量的两难境地。不仅市场价格低于市场预期，而且速度也很慢。

直到2015年，优惠政策才开始好转。据悉，在2015年至2016年间，苏河湾在华侨城曾以14万至17万英镑的价格售出，平均价格约为15.8万英镑。目前，苏河湾的许多二手房也购买了20多万套。

2019年底，打造苏河湾板块的华侨城(OCT)最终退出了与华润共同赢得的苏河湾中央公园地块，项目移交给华润。

至于近期市场平均价差为13万，业内人士仍不乐观。

苏河湾位于中兴路1号，但如果达到13万，就有点尴尬了。

上海一些资深业内人士在接受房地产新媒体采访时指出，苏河湾周边地区本身并没有豪宅基因。然而，经过近十年的打磨，苏河湾已成为自己的系统，但如果售价为13万元，估计仍有压力。

据另一位知情人士透露，该项目最初预计集中在500万元左右的价格区间，但鉴于今年市场上有数千万套豪宅卖得很好，我想走高端路线。

然而，与近期发布的一批豪华住宅项目相比，苏河湾平均售价13万元的性价比也引起了市场的关注。

13万元的价格基本上可以在上海选择，也可以在市中心选择，包括董家渡的绿地，大约13.8万元。最近，约10万元的价格陆续出台，而且价格相对较高。

然而，华润置地上海并不认可市场公布的13万元的平均价格，华润置地也没有给出明确的上市时间表，只是表示有望在下半年上市。

我认为华润也可能在评估市场。未来，它将主动将这一预期价格降低一点。上述知情人士指出。

华润上海发展缓慢

值得一提的是，苏河湾中心住宅项目的推出，将是苏河湾板块最后一批纯住宅建筑。

另一方面，华润在过去两年在商业领域取得了进展，但在上海没有新增多少宅基地项目，其重点更多地放在商业上，包括购物中心和写字楼，但整体扩张速度并不快。

据了解，华润置地早在1992年就进入了上海。那一年，华润置地在浦东率先进入上海，之后成为华润时代广场，这也是华润的第一个商业项目。

随后，华润先后在上海推出了上海海滨花园、华润橡树湾、外滩九里、静安大厦等项目。然而，截至2018年，已在上海运营26年的华润置地只有8个项目，与万科、保利、中海等企业相差甚远。

一方面，华润主要集中在上海的豪宅项目，另一方面，大部分地块都是大型项目，也面临着建设速度慢、周期长的问题。

从近期来看，2015年和2016年是华润在上海大展拳脚的两年。

2015年，华润和法华斥资158亿元在上海大宁拿下了两处地块，分别命名为华润法华静安大厦。项目总建筑面积达35万平方米，预计销售额超过300亿元。2016年，华侨城和华润为苏河湾中央公园的地块支付了69.32亿元，每套公寓的底价接近4万元。

截至2016年底，华润置地的子公司华润置地以73.15亿元认购中国企业股份13.99亿股，约占已发行股本总额的74.9%，占重组融资后扩大股本总额的20.9%，成为中国企业第二大股东。

然而，持股后，双方在项目上没有太多重叠，而华润开始发展其业务。

2017年，已经在上海运营了25年的华润置地在上海启动了其首个万象城项目。此外，华润置地的体育业务也于2017年8月落户上海新京安体育中心。

然而，在过去的两年里，华润并没有在上海推出更有影响力的项目。

对业务抱有期望的华润显然不会忽视上海市场。2019年1月，华润置地通过526轮竞争，以58.02亿元的价格拿下了上海南京西路商业写字楼。

今年年初，华润置地华东区副总经理、上海公司执行总经理宋友友在接受媒体采访时也表示，未来，华润置地将提高上海自持地产、投资运营地产的比重以及创新业态的持股比例。

随着苏河湾最后一批纯住宅建筑进入市场，华润在中心城市上海留下的住宅项目不多，但更多的将转向商业。然而，华润从华侨城接手苏河湾的运营后，仍然面临着市场和政策等多重考验。

来源：39科技网