解局 | 从保利到万科、龙湖 物业大佬争夺城市服务赛道的AB面

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所谓城市服务，实质上是将公共空房和公共资源作为一个整体，由物业企业统筹管理，包括城市景点、市容环卫、政府建筑、港口、工业园区、学校、医院、高速公路等。

简而言之，这是物业公司业务范围的扩展，将住宅变成非住宅，将社区管理变成公共管理。

5月11日，万科地产宣布与厦门思明市政园林管理有限公司、厦门思明环保服务有限公司联合成立厦门思明城市资源管理有限公司，为厦门鼓浪屿全岛提供综合运营服务，进一步探索万科地产空.的综合服务

无独有偶，5月12日，龙湖智能服务宣布与岳阳城陵矶临港管理有限公司签约，该公司将聚焦香港生产城市，积极探索城市服务创新模式。

对于目前专注于社区管理的物业管理公司来说，城市服务似乎是一个不常被提及的新词。然而，对于万科地产、龙湖智能服务等一些地产公司来说，尤其是保利地产，他们已经在这个领域潜伏了很长时间。

任何事情都有两面性，即ab，它往往涉及数百万个平面城市服务项目，而翻转另一面是利润的迷雾。

争夺城市服务

最近，万科地产掀起了对物管公司城市服务的讨论热潮。

5月11日，万科物业公开宣布，近日，万科物业发展有限公司、厦门思明市政园林管理有限公司、厦门思明环保服务有限公司共同成立厦门思明城市资源管理有限公司..

观点房产新媒体了解到鼓浪屿旅游区属于厦门市思明区，与厦门岛隔海相望。它是中国著名的风景名胜区，被称为世界建筑博览会。就面积而言，鼓浪屿占地1.91平方公里，是厦门最大的卫星岛。

由万科联合成立的思明城市资本将为厦门鼓浪屿全岛提供综合运营服务。一方面，它受鼓浪屿管理委员会的委托，负责鼓浪屿公房的运营和管理，历史建筑的保护和修缮以及文化升级。这部分运营服务于今年5月1日开始。

另一方面，受思明区委、区政府的委托，万科地产还提供鼓浪屿市政园林、市容环卫等服务，目前正处于宣传阶段。

万科地产无疑为这份覆盖近2平方公里的城市服务清单而激动。随后，5月12日，万科地产首席执行官朱保全在《致全体员工的信|新十年》中写道，疫情并没有阻碍公司在城市房地产领域的发展。继秦恒新区、熊安新区和成都高新区之后，usis(城市空房)业务本月正式进入厦门鼓浪屿。

朱宝全还提到，城市地产领域的连续重大项目意味着公司空房的服务三驾马车模式已经完成，包括cs社区空房和bs商务企业空房

巧合的是，5月12日，龙湖智能服务也宣布了一项大业务。

5月12日，龙湖智能服务宣布与岳阳城陵矶临港管理有限公司签约，该公司将聚焦香港生产城市，积极探索城市服务创新模式。据悉，城陵矶新港区占地100平方公里，规划建筑面积69平方公里。

龙湖智能服务将充分发挥自身品牌优势，引进完善的运营管理体系和成熟的质量积累成果，并投入智能服务全系统解决方案。龙湖智能服务集团副总经理张春梅表示，此次合作将进一步拓宽龙湖智能服务在城市服务领域的业务渠道。

事实上，万科地产和龙湖智能服务都不是第一次涉足城市服务。

与龙湖智能服务此前仅在重庆两江新区进行的城市服务探索相比，万科地产可能更加成熟。

万科地产最早于2017年开始测试水城服务。第一个项目是珠海秦恒新区，负责秦恒新区106.5平方公里范围内的城市public/きだよ 0房间和资源的全过程管理、服务和运营，包括但不限于城市秩序管理、市政维护、物业管理和社区资产管理服务。

随后，它将这一地产城市模式推广到了熊安新区、成都高新区和广州白云区。去年，朱保全表示，中国已有10多个城市与万科地产在城市服务领域进行了深入合作，未来这一数字将上升至30个城市，带来约150亿元的收入，相当于两年后万科住宅地产的收入。

换句话说，如果30个地产城市的土地，万科地产将创造另一个自我。

朱保全美丽的想象力仍然需要时间来实现。另一方面，保利地产已经将这种城市服务整合到自己的物业结构中。

与专注于一线和二线城市新区的万科地产不同，保利地产以村镇为切入点。在保利地产的表述中，它更倾向于称之为公共服务。

早在2016年，保利地产就开始涉足城市公共服务管理。以经济发达的浙江省嘉兴市嘉善县为突破口，在嘉善县和上海罗甸镇下的天宁镇、大云镇、陶庄镇和西塘风景区进行了布局。

在此基础上，保利地产形成了振兴中国的品牌，其业务范围涵盖各种城镇、特色城镇、景点和工业园区，并延伸至学校和医院。

截至2019年底，保利地产共有2.87亿管理区域，其中1.4亿来自公共服务项目，占48.9%，甚至超过住宅物业。

关于利润的辩论

然而，在看似光彩照人的城市服务业务背后，有一种对利润的关注，这种业务为追求规模的物业管理公司贡献了大量的面积。

以披露详细数据的上市公司保利地产为例，截至2019年，保利地产的合同管理面积约为4.98亿平方米，管理面积为2.87亿平方米，管理项目总数为1010个。

其中，保利地产在公共服务领域的管理面积约为1.4亿平方米，管理项目266个，分别占48.9%和26.33%。

在如此巨大的面积比下，相应的收入并不匹配。截至2019年，保利地产当年38.44亿元的物业管理收入中，公共及其他物业收入约为4.81亿元，仅占物业管理服务总收入的12.5%左右。

相比之下，占管道面积不到2.7%的商业和写字楼物业管理收入，已超过公共服务约4.99亿元，占13%；此外，面积为48.4%的住宅物业占总收入的74.5%。

与收费单价相比，《保利地产年报》显示，小区、商业、写字楼物业管理费平均单价分别达到2.21元/m2/月和7.1元/m2/月。虽然公共服务项目的单价没有明确披露，但据报道远远低于0.5元/平方米/月。

保利地产、万科地产、龙湖智能服务，他们只是做这样的生意而没有增加收入吗？

对此，东北证券房地产业分析师沈指出，按面积计算的产出效率更多地用于衡量住宅或商业地产，而公共地产不适合按效率进行比较。

据悉，这些包括公共空客房在内的公共建设项目的建筑面积非常大，很多都是按1000多万平方米计算的；与住宅建筑相比，单个房地产项目就有30多万至40万平方米。

一般来说，公共服务是基于合同金额。沈对说道。

对于城市服务业务收入较弱的观点，广东省住房政策研究中心首席研究员李表示，该业务刚进入本地时，模式还不太成熟，包括刚开始投入的劳动力成本比较大，但占领该区域后，可以拓展并带动其他业务机会。你不能看当前的收益，也不能马上获利。

沈持有类似的观点。他告诉视点房地产新媒体，城市服务的业务内容在开始时必须是相对较小和较浅的基础服务，如果把住宅业务的单位效率计算在内，这个值确实比较低。

但是，城市服务有一个优势，那就是在初期服务满意的前提下，实际上物业管理公司未来在业务内容和业务深度上会有较大的挖掘，效率和利润率会有一定的提高。据说目前的静态数据不能用来衡量这种格式的利润。

在他看来，随着后期签约和提供更多更深层次的服务，合同金额将会增加。

根据视点房地产的新媒体报道，这种城市服务通常不是一次性的。例如，嘉善县保利地产公共服务项目于2017年6月开始签署天宁镇公共服务管理项目，合同金额为296万元。后来，它继续重叠和签署服务，服务范围从公共服务管理扩展到交通一体化。

最近一次合同签订于2020年4月26日，嘉善县天宁镇全球公共服务管理及清洁服务项目签订，签约金额为2504万元。

那么，房地产公司为什么要这么做呢？这是因为前景比空更广阔，并且有一个逐渐向上的过程。沈对说道。

企业不会亏本交易，城市服务、公共服务和其他业务更像是物业管理公司的一只潜在股票，一个值得花时间去改变空.的业务部门

然而，不可忽视的是，当在早期阶段没有找到更好的模式和服务提供时，例如，收入不如住宅和商业管理项目，特别是当数量巨大时。

高比重、低利润的公产似乎拖累了保利地产的毛利率水平。据悉，2016年至2019年的四年间，保利地产的毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%和20.3%，远低于30%左右的行业平均水平。

中信证券(Citic Securities)在一份研究报告中表示，公共物业中单位价格和毛利率较低的城市公共服务物业可能扩张过快，这使得保利地产的净利润难以维持在原有水平，利润增长也未能达到预期。

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来源：39科技网