解局 | 无锡83亿土拍里的旭辉重仓计划

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透视房地产网络爆发后，楼市逐渐回暖，各房地产企业争相加快征地、建设和销售的步伐。

5月9日，江苏省无锡市上演了一场抢地大战。共售出5块土地，最终成交金额达到82.79亿元。其中，情节编号。xdg-2020-10是最焦虑的，在最终落锤前总共有170轮投标，溢价为35.23%。

在这次本地拍卖中，最大的赢家是徐辉，他也是上述xdg-2020-10地块的赢家。此外，徐汇在同一天以25.98亿元的价格，以22.66%的溢价，赢得了另一块编号为xdg-2019-52的地块。到目前为止，徐汇已经花费了45.44亿元来覆盖无锡。

自当地土地拍卖逐步恢复以来，徐汇频频出手。据房地产新媒体不完全统计，3月以来，徐汇已落户南宁、杭州、青岛等地，征地总额超过110亿元。

其中，不难看出徐汇对无锡的偏爱。一个月内，徐汇在无锡赢得了三块住宅用地。

在储备的不断扩张下，这是对企业财务实力的一次考验。一般来说，房地产企业为了保证流动性安全，在大肆补仓的同时，往往会选择通过引入合作伙伴来进行土地开发。许辉是这种合作模式的老手，当时规模很大。

然而，对于今天的徐汇，可能会有不同的选择。在今年3月的业绩会议上，徐汇集团董事长林忠表示，徐汇计划今年进一步提高股权比例。未来，购买土地的利息将是68%-70%。这样，销售权益将在未来三年逐步增加，今年60%，明年65%，明年70%。

无锡有45亿个重型仓库

无锡复工后，土地转让不多，徐辉也出现在最后一个土地拍卖现场。通过此次土地收购，徐汇在无锡的投资在一个月内达到了53.21亿元。

9日，无锡出售了5块住宅用地，总销售面积为35.88万平方米。经过一番竞争，万科、郑融、康桥各得一个，剩下的两个案例由徐汇收集。与这三家公司相比，徐汇的征地过程并不轻松。

从现场情况看，徐汇中标的两块地已经有100多轮了，地价也超过了20%。其中，经过156轮标语牌，徐汇的子公司无锡合景商务咨询有限公司以25.98亿元的价格中标位于经济开发区的地块xdg-2019-52，招标耗时4个半小时。

土地底价为17300元/平方米，地价为22.66%。出售的土地面积为83，400平方米，容积率为1.8，建筑面积为150，100平方米。

据市场消息，该地块吸引了徐汇、恒大、金科、禹州等多家房地产企业参与竞标。经过140轮竞标，只有徐汇和禹州两家房地产企业反复博弈。我觉得大家还是很谨慎的。虽然已经拍摄了很长时间，但大家的加价率基本上保持在最低水平。

之后，徐汇以19.46亿元赢得了滨湖区xdg-2020-10地块。该地块吸引了渝州、新城、金融街、恒大、新立、中海等14家房地产企业。经过170回合的战斗，徐辉终于赢了。

无锡是徐汇布局的重点城市之一。徐汇向视点房地产新媒体介绍，2019年，徐汇在无锡实现合同销售额88亿元，占合同销售额的4.4%。

据这位人士透露，在徐汇规划的众多城市中，无锡去年单个城市的合同销售额排名第八。截至目前，徐汇在无锡有9个项目。这个城市有良好的市场容量和高人均国内生产总值。根据徐汇目前的布局，我们无锡未来有机会超过100亿元。

至于徐汇的重型仓库，有猜测认为可能会考虑资本和溢价风险等因素，选择引入合作伙伴共同开发。

对此，徐汇没有透露具体的开发方式，但表示此次征地价格并不在高水平。这次收购的土地价格是在一个合理的水平上，不管是同一批土地的价格，同一板块的项目，还是新房的市场价格。

这位人士进一步指出，这次收购的土地位于无锡的高价值，未来的项目方向是提高产品，因此空的利润空间仍然相当可观。

徐汇征地史

事实上，不难理解会有这样的猜测。在徐汇近几年的发展过程中，这种合作模式无疑给了徐汇很大的帮助。

从时间上看，2015年和2016年前后，徐汇的土地收购权比例明显下降。

据披露，2015年徐汇25个新项目中，只有5个项目拥有100%的权益，其余大部分是合作开发项目，徐汇每个项目的权益约占40%。同样，在徐汇2016年新增的36个项目中，只有不到30%的项目拥有全部权益。

对此，林忠毫不犹豫地表示:股权只是一种策略。当市场风险较高时，我们希望股本较低，当市场风险较低时，我们希望股本较大。显然，在徐辉看来，权益水平只是企业基于市场判断做出的选择，没有褒贬之分。

由此可见，徐汇已经享受到了这种征地模式带来的规模效益。

2017年，徐汇取得了1000亿元的业绩。今年，徐汇的股本比率从三年前的约77%降至52.9%。与此同时，徐汇只用了两年时间就从1000亿跨越到2000亿。

然而，在合作发展下，优势和劣势并存。尽管徐汇很快突破1000亿元，但对其业绩含金量的质疑也出现了。此外，合作模式在一定程度上影响了徐汇的利润增长。过去五年，其核心净利润分别为12.1%、12.7%、12.8%、13.1%和12.6%。

或许规模足以在房企竞争中保持优势，或许看到了合作模式带来的利润问题，徐汇透露，在跨越1000亿元后，第二年打算增加权益比例。

在2018年初的业绩会上，徐汇首次提到希望进一步提高股权比例，并表示短期计划是新项目的股权比例将在60%左右。

此后，徐汇的绘画风格逐渐改变。自2018年10月至2019年2月，徐汇的土地收购权增加至70%以上。

然而，尽管土地收购策略发生了转变，徐汇在2019年的股权出售中所占份额并没有增加多少。对此，有业内人士指出，项目的开发需要时间，近几年徐汇土地收购权比例的增加可能会在一年后的财务数据中反映出来。

据了解，2020年1月至4月，徐汇共收购了16个新项目，其中土地收购权约占90%。从区域来看，徐汇前四个月收购的地块主要集中在长三角和中西部地区，其中一二线占股权总额的86%。

徐汇征地策略的变化反映了市场的变化。随着行业的不断洗牌，开始流行的规模经济理论逐渐退出市场，所有人的增长率也逐渐放缓。徐汇的转变背后也可能意味着，未来徐汇将更多地关注利润表现而非规模，以寻求资本市场的更多支持。

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来源：39科技网