胡葆森身后站着一位“金主”

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建业地产董事长胡葆森

郑州乐居金融会展豪博

胡葆森卖掉了另一家公司。

日前乐居金融获悉，原建业公司控股子公司泰康程健房地产开发有限公司(泰康程健)的股权发生变化。

持有泰康程健51%股份的建业集团退出了股东行列。变更后，宁波江北瑞泉投资管理合伙企业(瑞泉投资)和河南龙邦实业发展有限公司(河南龙邦)分别持有泰康程健51%和49%的股权。

泰康程健控股股东由建业变更为瑞泉投资。瑞泉投资的控股股东为河南建业投资控股有限公司(建业投资)。

胡葆森将建业住宅的子公司转让给建业投资，这似乎是内部转让，但事实并非如此。建业投资背后的真正控制者是巴里信托。

是的，又是巴里信托。这是一家与胡葆森和建业有着千丝万缕联系的信托公司。近年来，建业销售频繁，其大部分客户是河南本地的信托巨头白锐信托。

从贝瑞信托庞大的投资地图中，不难发现贝瑞信托与建业之间复杂的股权投资关系。

在巴里信托直接投资的61家企业中，与建业关系密切的企业不少。典型的有建业投资、河南建业建材贸易有限公司、河南建翔装饰工程有限公司，其中百瑞信托的持股比例在20%至60%之间。

从投资、建材贸易到装饰工程，贝瑞信托投资建设涵盖了广泛的领域。这只是其中的一部分。

最近，胡葆森战斗过的河南建业华谊兄弟影城着火了，就连复星董事长郭广昌也在视察后赞不绝口。这个打卡圣地汇集了所有的道路网络，背后也隐藏着巴里信托的身影。

乐居金融询问了河南建业华谊兄弟文化旅游产业有限公司的股权结构，发现建业和华谊兄弟的持股比例分别为65%和10%，其余25%的股份由巴里信托持有。巴里信托的持股比例甚至超过了该项目的主要合作伙伴华谊兄弟。

建业华谊兄弟电影城于2019年9月21日举行了首映式，并于次日开始试运营。贝里信托基金在开业后不久就进入了这个小镇。

2019年12月31日，贝瑞信托继承河南知腾商务服务有限公司，成为持有河南建业华谊兄弟文化旅游产业有限公司25%股份的第二大股东..

文化旅游项目落地后，我们可以看到胡葆森寻求资产减负的项目运作逻辑。轻资产业务是胡葆森近年来努力的重点。

为此，2019年9月，他特别邀请凯德置地集团前总裁林担任建业非执行董事。

得益于成熟的reits运作和资产管理模式，CapitaLand的轻资产一直被业界所效仿。虽然中国没有明确的住房信托基金制度，但胡葆森善于利用信托进行房地产融资开发。

在信托融资方面，巴里信托与建业是一样的。

两者之间有相当多的信托合作项目，只能在市场上公开找到。如2017年贝瑞信托宝盈709号(建业凯旋)、2018年贝瑞信托宝盈710号(建业花园)、2019年贝瑞宝盈760号集合资金信托计划(建业房地产6号基金)等。

在各种信托计划中，筹资金额从1.5亿元到5亿元不等，年化收入从7%到9%不等。大部分资金用于建业特定房地产项目的开发建设。

以白锐信托宝应710信托计划为例，募集资金用于建业花园项目的后续开发建设。

除了引入信托投资和使用信托融资之外，胡葆森和巴里信托之间的高频交易不可避免地导致市场对其“明确的股份和实际债务”的怀疑。

顾名思义，所谓“清股实债”，是指企业为了优化财务报表，将债务资金以股权形式计入子公司，同时约定回购条款。在不失去子公司控股权的情况下，不仅可以实现有效融资，还可以显著减少负债，这可以称为三网融合。

判断一个企业是否有“净股实债”的一个重要方法是计算小股东权益比率和小股东损益比率之间的差额。一般来说，指数值越大，“清理股票和实际债务”的可能性就越高。

根据建业2019年年报，建业2019年少数股东权益为28.84亿元，较2018年的14.33亿元增加一倍以上。然而，少数股东的损益仅增加了53.8%。

少数股东权益的损益增长不成比例。考虑到建业2019年许多项目的出售行为，是否存在真正的清仓债务值得思考。

2019年4月8日，建业地产披露了一笔债务转让交易。根据公告，建业的全资子公司河南龙宇以13.35亿元的价格将其债权和金水项目49%的股权出售给巴里信托。

乐居金融询问项目公司是郑州建业智能房地产有限公司..2019年3月28日，郑州建业智慧房地产的股权发生变化。交易完成后，河南龙宇信托和白锐信托分别持有51%和49%的股份。到目前为止，该项目的持股状况没有改变。

然而，该项目的控制方龙宇股权变动的历史值得仔细研究。

2017年12月27日，建业住宅全资拥有的河南省龙宇发生股权变动。巴里信托加入其股东行列，与建业住宅共享股份。

然而，2019年2月15日，建业住宅再次从巴里信托收回其股权，河南龙宇再次成为建业的全资子公司。

换句话说，建业将旗下子公司的股权出售给巴里信托(Barry Trust)，然后收回的做法是有先例的。

来源：39科技网