中指报告：3月商业地产部分企业布局扩张 行业变革进入快车道

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随着疫情在中国逐步得到控制，各行各业都在有条不紊地恢复生产工作，商业房地产业的改革也已被推入快车道。中国科学院从商业房地产市场的表现和典型房地产企业的动态出发，分析了2020年3月疫情影响下的商业房地产行业环境。

市场表现

在新建商品房市场，1月和2月，全国投资、新建和销售均同比下降。

从供给方面来看，商业房地产开发投资和新开工面积均同比下降。2020年1-2月，全国商业房地产开发投资1529亿元，同比下降22.9%，同比下降17.5个百分点；商业房地产开发投资占房地产开发投资的15.1%，同比下降1.3个百分点。2020年1-2月，全国商业地产新开工面积1179万平方米，同比下降52.8%；商业地产新开工面积占房地产新开工面积的11.4%，比去年同期下降1.9个百分点。

从需求方面来看，全国商业地产销售面积同比下降幅度较去年同期大幅扩大。2020年1-2月，全国商业地产销售面积619万平方米，同比下降46.6%，同比下降32.4个百分点；商业地产销售面积占房地产销售面积的7.3%，同比缩小0.9个百分点。

在商业场所方面，启动与销售的比率降低，市场供过于求的情况有所缓解。2020年1月至2月，全国商业和商业建筑新开工面积为875万平方米，销售面积为453万平方米，开工率从去年同期的2.12下降到1.93。具体而言，商业用房的供需两端均同比下降，但由于供应方下降较快，市场供过于求的局面有所缓解。

在写字楼方面，开工率和销售率有所下降，市场供过于求的情况有所缓解。2020年1月至2月，全国新建办公楼建筑面积304万平方米，销售面积166万平方米，建筑销售比由去年同期的2.25下降至1.83。具体来说，写字楼的供需两端均同比下降，但由于供应端下降较快，市场供过于求的局面有所缓解。

在商业地产土地市场上，1月和2月我国300个城市的商业用地供需呈现相反的趋势，城市间的差异仍然很大。全国300个城市的商业用地投放和交易面积同比下降；平均交易底价同比上涨；平均保险费率逐年下降。从供应方面看，2020年1-2月，一线城市商业用地供应同比大幅增加，增幅超过150%；二线城市的商业用地供应同比相对稳定，而三线和四线城市的商业用地供应出现下降。交易方面，2020年1-2月，二级城市商业用地交易量同比下降，一级城市和三、四级城市商业用地交易量同比上升，一级城市商业用地交易量同比上升150%以上。从推出交易比例来看，2020年1-2月，一、二线城市商业用地推出交易比例上升，三、四线城市下降；其中，二线城市的商业用地交易比例最高，其次是一线城市，三、四线城市最低。从地价率来看，2020年1-2月，一线城市商业用地的地价率与去年同期相比有所下降；二线、三线和四线城市同比增长，其中三线和四线城市仍保持相对较快的增长速度。总体而言，2020年1-2月，全国商业用地市场供应面积同比下降，交易面积同比上升；市场供过于求的局面已经缓解。从各一线城市的市场情况来看，一线城市市场明显降温，二线城市和三、四线城市回暖，三、四线城市仍处于领先热度。

住宅企业的趋势与分析

凯撒商业轻资产扩张:进驻郑州，布局华中

3月10日，根据凯撒商务官网信息，凯撒商务集团成功收购郑州京沙广场项目。这是凯撒商业农历新年后的第一个轻资产项目，集团业务顺利进入郑州。

凯撒的业务最近一直在中国中部部署。2020年1月12日，凯撒轻资产公司在湖南省郴州市签署了富利森商业广场项目合同。然而，郑州项目的成功收购进一步深化了集团在华中区域市场的战略布局，为实现2020年的快速大规模发展迈出了重要一步。

中指点评:郑州项目的成功收购，是凯撒“享受更美好生活”商业理念的又一次全新落地，也是凯撒轻资产业务与嘉芬品牌融合互动的又一次重大进展。积极发展轻资产战略业务已经成为国内主流商业房地产企业的共识。依托品牌、管理和资产证券化，轻资产战略不仅能带来高毛利率和稳定的现金流，而且成为商业房地产企业扩大规模的重要途径。

黑石集团计划将soho中国私有化

3月9日，据外国媒体报道，黑石集团正与soho中国就后者的私有化进行谈判。3月11日，soho中国针对私有化的传言宣布:该公司正在与海外金融投资者协商战略合作(潜在交易)的可能性，这可能导致也可能不会导致对该公司所有已发行股票的全面收购。近年来，soho中国相继出售其资产，但与此前出售部分资产不同，soho中国可能计划以公司名义进行私有化。

中指点评:soho中国与海外金融投资者的合作表明，写字楼运营商对经济周期很敏感，也与soho中国业绩下滑有关。另一方面，从近年来外资在中国商业地产市场的增加来看，外资对中国一线和核心二线城市的商业地产仍持坚定的乐观态度。尽管写字楼市场价格在疫情期间有所波动，但长期以来，大多数外国投资者仍对中国核心地区的高质量商业地产资产持乐观态度。

中海地产商业地图在大湾区展开

3月19日，中海地产通过并购成功完成了对佛山南海生物的收购，并再次拓展了其在大湾区的商业版图。佛山市南海生态城是新加坡枫树集团开发的佛山市南海商业城(600306)的商业区，建筑面积超过12万平方米(地下一层至地上四层)，开业六年来，全年入住率一直保持在90%以上。这是一个集购物、餐饮和娱乐于一体的高品质社区购物中心。未来的南海生物将更名为南海玉环。

作为此次交易的收购方，中国海外房地产已将写字楼、购物中心和星级酒店纳入其商业版图，并在北京、上海和深圳等一线城市以及珠海、佛山和济南等二线城市建立了全面布局。

点评:大湾区的整合和相关政策措施的出台，揭开了粤港澳大湾区房地产发展的新篇章。未来，粤港澳大湾区将在政策和区位优势的基础上，继续发挥经济和人口集聚、产业和消费升级的比较优势，形成具有活力和国际竞争力的一流湾区和世界级城市群。这将为大湾区零售房地产市场带来广阔的市场/空间和升级潜力，以大湾区为重点的商业房地产企业也将从中受益。

万达和商家已经克服了困难，全面恢复运营

截至3月30日，武汉四大万达广场，包括滁河汉街，正式复工。迄今为止，30个省市的324家万达广场、201个城市和丹寨的万达镇都已恢复营业。

在疫情期间，万达集团迅速做出反应，实施了一系列优惠措施，供商家考虑。根据万达集团官方网站信息，与去年同期相比，截至3月22日，万达广场的平均客流已经恢复到83%。万达通过减少租户租金和与商户分担困难取得了初步成功。万达集团对万达广场的各项指标将在短时间内恢复到“疫情爆发前”的水平充满信心，对中国的实体消费前景充满信心。

中指点评:3月以来，企业复工生产步伐加快，百货商场、购物中心等大型商场相继复业，加快了消费需求的释放。根据国家统计局的数据，截至3月25日，在全国采购经理调查的企业中，大中型企业的返岗率为96.6%，比2月份的调查结果高出17.7个百分点。在后期，随着流行病因素的逐步消除、抑制性消费的逐步释放以及市场供给结构的不断优化，消费市场仍将保持稳定增长。

来源：39科技网