克而瑞证券：阵风岂能撼巨轮，可待柳暗花明时

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乐居财经讯李莉2月26日，柯睿证券发布了房地产战“流行病”系列三:住房销售压力测试

投资要素

这一检验的核心假设是，受疫情影响，房屋企业在2月和3月没有合同销售，一年内到期的计息负债不考虑展期。首先根据销售回报考虑支付各种费用和债务，然后结合资金和现金综合判断公司在疫情下的现金流压力。

不考虑2019年1月至今的土地支出，只考虑销售的短期债务偿还，大多数样本公司都有较高的安全边际。据测算，在柯睿交易量排名第1-10位的四家公司中，无论是2月还是3月的销售额，万科A的销售覆盖率最高，短期债务偿还压力最小，而碧桂园和融创中国的覆盖率超过62%。排名10后的大部分公司的压力测试结果并没有显示出由于排名顺序的不同，安全边际从高到低的情况，覆盖率大多较高。其中，融信中国、龙光地产、德信中国的合同销售额已经超过了还款所需的合同销售额，因此不需要计算覆盖率；美的地产和禹州地产的覆盖率超过10倍；阳光城、中梁控股、新立控股集团、宝龙地产的覆盖率均大于1，能够完全覆盖偿还债务所需的销售金额；蓝光发展和当代置业的覆盖率分别为0.78和0.69，可以覆盖大部分的债务偿还所需的销售金额；郑融房地产的短期债务规模高于同等级范围的其他公司，且覆盖率相对较低。

如果我们考虑通过销售回报偿还短期债务和支付全部土地收购，典型房地产企业的债务偿还压力仍然很小。从支付土地覆盖比例区间的分类来看，万科A、阳光城、中国荣信、龙光地产、新力控股集团、禹州地产以销售回报偿还短期债务后，剩余金额仍可覆盖已发生的土地。覆盖率在1以上；中良控股、美的地产、宝龙地产和德信中国以销售回报偿还短期债务后，剩余金额仍可支付部分征地资金。在这种计算中，只有销售收益被认为是偿还债务和支付土地收购的渠道。这四家公司的安全边际已经很高；碧桂园、蓝光发展、郑融地产、当代地产等土地收购覆盖率为负的公司，其自有销售所覆盖的短期债务也不到1%，但其现金短期债务相对较高，因此可以通过手握现金或其他渠道偿还债务，从而保证公司未来的土地收购机会和其他经营需求，并获得销售回报。

救济政策帮助住房企业渡过难关。在土地支付和债务展期方面，各地出台的政策可以说在一定程度上缓解了开发商的资金压力。同时，预售证书的提前收取和交付期限的延长，可以使房企在保证工程质量的前提下更快实现现金支付，可以说进一步提高了房企的安全边际。随着城市发行政策的增加，住房企业的覆盖面将逐步扩大。

结合压力测试和政策现状，不同销售等级的典型房地产企业短期偿债安全边际高，短期偿债困难风险低。

风险预警:政策风险、融资风险、信用风险、不完全销售业绩风险和数据风险

来源：39科技网