华创证券：金科股份持股计划启动购买，多元激励护航成长

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？？乐居财经讯李莉近日，华创证券发布了对金科员工持股计划的评论(000656)。

第一期持股计划开始购买，目前共购买了5152万股，占总股本的0.96%

公司宣布，截至2月20日，一期持股计划已通过“国鑫证券金科卓越双赢员工持股第一单资产管理计划”，通过集中竞价方式在深交所购买金科股份共计5152万股，占公司总股本的0.96%，平均交易价格为6.58元/股，相当于3.4亿元。2019年6月6日，公司股东会通过了《卓越共赢计划和员工持股计划》。持股计划一期总资金不超过25亿元，其中员工自筹资金不超过12.5亿元；融资资金与自筹资金的比例不得超过1:1，融资金额不得超过12.5亿元。第二阶段至第五阶段的资金来自特别基金。如果2019-2022年的业绩分别达到51亿元、62亿元、74亿元和82亿元，复合增长率为20%，则专项资金将按下一年度净利润的3.5%提取，相应的专项资金分别为18亿元、22亿元、2.6亿元和2.9亿元，合计9.4亿元。

高销售增长率、高股本比率、高销售/债务比率和高销售/业绩比率，以实现高质量增长

公司销售额实现了高质量增长:1)高销售增长率:据嘉里数据，公司19年销售额达1803亿元，17-19年同比增长+40%，复合年增长率+63%，高于12家主流房企的平均水平。22%，33%；2)高股权比例:据嘉里数据，19年来销售股权比例高达83%，高于主流12家房企70%的平均水平；3)销售负债率高:19年间权益销售/计息负债余额达到1.6倍，比12家主流房企的平均值高出1.5倍，凸显资金使用效率；4)高销售业绩比:公司19年销售母公司预计净利润/19年结算母公司预计净利润为2.9倍，远高于12家主流房地产企业平均水平1.6倍，具有较强的业绩释放能力。公司积极收购土地，16-18年间土地收购面积/销售面积分别达到123%、148%和153%；在3q19市场征地差异化时，公司的征地面积/销售面积仍达到196%，远高于17家主流房企的平均128%。19h1年末，公司可销售面积超过5600万平方米，据估计，一、二线占59%，占18/19e销售面积的4.2/2.8倍

进入业绩发布期，预付款覆盖率高，金科房地产行业排名前十，估值可观

第三季度营业收入423亿元，同比增长60.7%；归属于母亲的净利润为39.8亿元，同比增长+81.7%；房屋销售的毛利率和净利润分别为30.1%和9.2%，分别为+4.1%和+1.1%。截至19季度末，资产负债率和净负债率分别为83.8%和144.3%，持平和-4.7%。截至19季度末，预付款总额为1043.2亿元，同比增长+49.5%，同比增长+11.0%，占18年收入的2.5倍，高于行业平均水平，有望保证业绩的高增长。此外，金科地产14-18年的复合年增长率达到88%。19h1公司物业管理收入12亿元，同比增长84%；净利润1.59亿元，同比增长260%；19h1年末，物业管理合同面积达到2.4亿平方米，综合实力排名行业前十，后续物业管理估值将逐步体现出来。

投资建议:持股计划开始购买，多重激励措施为增长保驾护航，重申“强力推动”评级

在过去的16年里，金科有限公司推出了多元化的激励措施，积极收购土地进行扩张，通过高销售增长率、高股权比率、高销售负债率、高销售/业绩比率、高土地收购增长率、高预付款等优质指标，实现了高质量的增长，保证了后续结算资源的充裕，低土地收购保证了无忧的后续毛利率。目前，公司正处于业绩发布期。此外，金科地产目前的合同面积为2.4亿平方米，综合实力排名第十，其后续估值将逐步体现出来。我们将2019-21年的每股收益预测分别维持在0.98元、1.31元和1.65元，与19-21年的市盈率为7.6/5.7/4.5倍相对应，将目标价维持在10.00元，并重申“强推”评级。

风险警告:房地产调控政策收紧超出预期，行业基金收紧超出预期。

来源：39科技网