中国银河证券：“房住不炒”主基调不变，差异化“一城一策”空间加大

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乐居财经讯李近日，中国银河证券发布了一份关于房地产行业的研究报告。

投资点:

1.事件

2月19日晚，央行发布了2019年第四季度货币政策报告。《报告》延续了中央经济工作会议的声明，并继续强调住房是用于生活，而不是用于投机。按照“按市决策”的基本原则，要加快建立房地产金融的长效管理机制，不要把房地产作为刺激经济的短期手段。

2.我们的分析和判断

我们对房地产行业的总体判断是:短期内，房地产行业的销售情况可能并不理想，但根据对以往股价、销售和政策走势的研究，是政策预期影响了股价走势，政策在2020年第一季度至少是中性或积极的。

(1)近期消息显示，住房和不投机仍然是主要基调

2月19日晚，央行发布了2019年第四季度货币政策报告。《报告》延续了中央经济工作会议的声明，并继续强调住房是用于生活，而不是用于投机。按照“按市决策”的基本原则，要加快建立房地产金融的长效管理机制，不要把房地产作为刺激经济的短期手段。再次提到“房地产不应被用作刺激经济的短期手段”，这与第三季度货币政策报告是一致的。此前，国家统计局2月17日也表示，要坚持住而不炒，不把房地产作为刺激经济的短期手段，全面落实城市的主体责任，使房地产市场保持总体稳定。

(2)留而不投机的基调保持不变，因为城市政策的空空间进一步加大

各地仍将坚持“不炒房”的总基调，稳定房价和地价，但由于城市的政策，他们自己的监管将进一步放松。总体而言，过去两年的政策思路，特别是2019年底中央经济工作会议精神，仍然是主要基调，但与此同时，我们可以看到，房地产业仍是国民经济最重要的支柱产业，不受疫情短期影响。预计各地区将根据自身的经济运行和疫情发展情况，银行也可能适当放宽开发商在融资方面的限制(最近，一些城市对土地出让金支付期限进行了调整，延长了竣工期限，对有困难的房企进行了降息和减税等措施。支持政策主要集中在供应方面。在需求方面，衡阳出台了补贴政策，新房产税下调了1%。安徽省和江西省房协提出了放宽限购、降低首付比例等建议。

(3)房地产产业链作为反周期调整的重要性仍然存在

总的来说，财政和货币政策是以稳定经济为目标进行反周期调整的，地方政府也出台了“救市”政策。我们认为，2010年是第十三个五年计划结束的一年。2019年底，中央经济工作会议明确提出，要确保全面建设小康社会和“十三五”规划在2020年圆满结束，做好“六个稳定”工作。在出口受限、消费大幅下降的背景下，房地产产业链作为反周期调整的重要性依然存在。

3.投资建议

房地产行业的市盈率分别低至8.5/1.3倍，处于历史低点；2020年主流房企的市盈率低至6倍。股息收益率较高的房地产企业包括:首开股份(600376)、荣盛发展(002146)、金地(600383)、保利地产(600048)、平均股息收益率为5-8%的万科a(000002)等。房地产股票的长期投资价值是突出的。房地产行业具有很高的配置价值。目前的行业估值较低，股息比率较高，这使得它很有吸引力。在当前的行业背景下，龙头企业具有安全边际和较强的内生增长动力，有望取得更好的业绩。我们推荐万科a(000002)。物业管理服务子行业的独立性逐步提高，近期出现了许多政策红利，值得投资者关注。我们建议招商局凑齐(001914)。

4.风险警告

疫情的发展超出了预期的风险；房价大幅下跌的风险。

来源：39科技网