天风证券：中央地方政策松动，优质房企有望迎来业绩估值双升

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乐居财经讯李莉2月14日，天丰证券发布了一份房地产研究报告。

事件:

(一)二月十二日召开的中央政治局会议指出，要充分发挥财政政策的积极作用，同时要保持稳健灵活的货币政策。2)2月12日，无锡、xi、南昌、上海、浙江等省市相继出台了各种住房扶持政策，从暂停土地租赁和贷款偿还等方面进行了放宽。

评论:

融资是制约住宅企业发展的核心因素。央行加大反周期调整力度，灵活适度实施“稳定货币政策”

在“稳健的货币政策”下，流动性比预期宽松，利率下调减轻了房企和购房者的负担。自2019年以来，房地产融资控制的力度一直在空，直到第四季度，出现了一个边际宽松转向。然而，在疫情的影响下，它为优质住房企业带来了额外的融资宽松条件。在2月12日召开的中央政治局会议上，有人指出，要充分发挥财政政策的积极作用，同时要保持稳健灵活的货币政策。在货币政策方面，央行在2月3日和4日共投入了1.7万亿元人民币进行反向回购，赢面利率较春节前下调了10个基点，或者表明一年期贷款利率也将在本月20日下调10个基点，五年期贷款利率可能会继续下降趋势，降低企业融资成本，缓解买家压力。

受疫情影响，春节后核心优质住宅企业融资成本大幅下降。从近期融资利率来看，春节后房地产债券融资利率大幅下降。我们观察到，春节后，从2.5到2.11，一些房屋公司相继发行短期和中期票利率，这大大低于2019年第四季度和2020年1月。2019年第四季度、2020年1月和2020年2月，房地产公司的平均短期利率分别为4.41%，以招商局蛇口为例。2月11日，它发行了一个半年期超短期债券，额度为10亿元，利率仅为2.7%。我们认为，疫情已使房屋企业的征地、建设和销售陷入停顿。然而，手头资金充裕的房企可以应对短期销售下滑的负面影响，但也可以受益于宽松的融资环境。

财政压力迫使地方政府做出宽松的回应:更容易获得土地，鼓励降息，以及核心高质量住房企业收回土地以迎来一个窗口期

最近，许多省市政府都出台了“稳增长”的措施，房地产行业的政策也有所放松。预计将有更多的地方政府对土地和利率做出积极的表态，优质住房企业将迎来征地的窗口。在疫情的影响下，地方政府的财政收支平衡面临困难。过去10年(m11，2010-2019)，土地出让金收入占财政总收入的20%以上。减税、减费和“防疫”支出增加了政府赤字，土地出让金将成为重要的增量贡献。最近，除了不负责任地推迟建设竣工(无锡、上海、天津)、推迟/降低土地使用税(无锡、xi)、降低国有土地租金(浙江、南昌、贵州)、放宽预售条件(无锡)和简化征地程序(xi、上海)之外，许多省市政府都出台了在疫情期间稳定经济增长的措施。最值得注意的是两个方面:一是放宽了征地条件:土地出让金(无锡、上海、浙江、天津、xi)已经分期支付，征地门槛已经降低(Xi的保证金从30%降到20%)。其次，它是为了融资。减息指导:对于受疫情影响的行业，可以实行无成本更新贷款(上海、无锡)，适当降低利率(上海:lpr25行业和受疫情严重影响的小微企业)南昌:鼓励金融机构适当降低全市重点企业贷款利率。我们认为，受疫情影响，部分房企受到资金限制，土地市场公开征地竞争有所缓解。对于资金雄厚的优质房企，可能会面临更多优质土地供应和宽松的征地条件，从而获得更好的征地窗口。

投资建议:

疫情对行业的短期影响首先在于资金短缺，其次是征地、投资等生产活动的影响，但资金充裕的优质住房企业有较强的“抵抗力”。央行大规模反向回购+超预期降息，以及许多政府降低土地收购门槛，资本优势企业可以从部分企业退出带来的宽松资本环境和温和土地市场中获得更多收益。从政策层面来看，目前产业政策的放松已经初具规模，未来将有更多的地方政府参与房地产政策的放松。放宽的程度不限于土地市场和融资利率，也值得期待多种融资渠道(如非标准融资)或其他更高层次的放宽。例如，安徽省和江西省房协最近呼吁放宽购房限制，降低首付比例。基于此，我们认为，行业的根本利益将提振估值的同时，高质量的房地产股票有望迎来双击业绩估值。短期重点推荐:万科甲、中南建设、阳光城、金科股份、保利地产、招商局刮起、保利地产；继续推荐关注:1)优质地产公司:万科A、保利地产、金地、招商局蛇口、金科、中南建筑、阳光城、融创中国、世茂、龙湖集团、徐汇控股、美的地产等。；2)领先物业管理:招商局刮起、保利地产、碧桂园服务、新城悦、永盛生活、绿城服务、优雅生活等。；3)商业地产及旧房改造:欢乐城、光大嘉宝、中国国际贸易、城市投资控股和城市建设发展。

？风险警示:产业政策低于预期，房价大幅下跌，疫情防控低于预期

来源：39科技网