购二手房有哪些法律风险？幸好林律师支招，不然亏了！

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买房子是一笔巨大的消费。无论是买二手房还是二手房，交易对象都不熟悉，过程繁琐，房价可能上下波动。与此同时，巨大的法律风险显而易见。

目前，商品房买卖合同纠纷大量出现，尤其是二手房买卖。买二手房和买新房完全不同。新房主要与开发商打交道，而二手房则更多地与房东、中介甲、中介乙、中介丙等打交道。当事人对法律的无知和风险防范意识的缺乏既有客观因素，也有主观原因。

对此，乐居特邀请广东莱恩律师事务所专职律师林玮婕进行现场直播，讲解购买二手房时必须了解的法律知识，让您在购买二手房时避免被骗和被骗，尽可能避免纠纷和麻烦，安心买房！

今天，乐姐根据律师事务所播出的相关要点，梳理了购买二手房应注意的法律风险。过来看看！

1.卖方持有法律文件吗

二手房出卖人应当持有合法有效的房地产许可证、购房合同原件、各种税费发票原件等。如果购房者在没有查看这些文件的情况下匆忙签订购房合同，他们可能会遇到合同欺诈，甚至合同欺诈，导致购房目的的丧失和财产的损失。

2.注意房子的产权

房屋的完好状态是购买二手房的前提和基础。只有当卖方拥有完整和完美的所有权时，交易才是安全和合法的。在购买二手房时，很多时候卖家自己可能都没有取得房产证，甚至要求买家提前支付部分房价来申请房产证。此时，买方的交易风险很高，卖方可能长时间得不到房产证，或者根本得不到房产证，因此买方可能无法获得购房的物权。当该房屋因登记所有人的原因被抵押、查封和拍卖时，买受人的权益将进一步受到损害。

此外，如果有两个以上的注册业主，必须获得共有人的同意。此时，买受人应要求出卖人出示其他共有人同意出售该房屋的书面证明，并要求所有共有人在最终签订的合同中签署或出具有效授权，否则，购房合同的效力可能存在瑕疵，甚至其他共有人可能会主张其无效。

但是，如果房屋的注册产权所有人是成年人，就必须注意卖方是否已婚。该房屋可能是属于出卖人的夫妻共同财产，交易需要配偶的授权或共同签署交易合同。

如果房屋登记的产权人是未成年人，就要注意出卖人是否是未成年人的监护人，是否有权处分该房屋。

3.注意房子的抵押情况

在二手房交易中，当卖方出售房屋时，很有可能一些银行贷款还没有还清，即房屋处于抵押状态。此时，房屋转让受到限制。实际上，卖方通常要求买方提前支付部分房价来偿还银行贷款。银行了解抵押程序后，双方即可办理交易手续。在这种情况下，买受人应提前与出卖人达成书面协议，并尽可能将房价款直接支付给按揭银行。否则，如果出卖人在收到付款后未能办理抵押，买受人不仅可能面临合同无法继续履行的风险，而且最终也难以收回房价。

4.注意房子的出租情况

如果出卖人已经出租该房屋:

(1)如果买卖未解除租赁，买方应继续履行原租赁合同。根据《合同法》第229条的规定，租赁期间，租赁物的所有权发生变化的，租赁合同的效力不受影响。即使买受人已购买该房屋，承租人仍有权要求买受人在租赁期限届满前继续履行原租赁合同。

(2)承租人有优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷具体适用法律若干问题的解释》第二十一条，“出租人未在合理期限内通知承租人或者有其他侵犯承租人优先购买权情形的，人民法院应当支持承租人要求出租人承担赔偿责任的请求。

但是，如果要求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，人民法院不予支持。“尽管承租人的优先购买权没有受到保护，但仍然不允许它与善意的买受人对抗。然而，在与承租人一起购买这样的房屋时，买方应注意承租人是否放弃优先购买权，最好获得书面的放弃声明。否则，即使买卖双方签订的买卖合同被确认有效，承租人也可能因权利受损而拒绝搬出，从而引发新的纠纷，最终损害买方的权益。

5.注意所购房屋的性质

住房的性质包括:普通商品房、经济适用房、集资建房、标准价购买的公有住房、成本价购买的公有住房、中央产房等。鉴于房屋的不同性质，在房屋买卖过程中，适用的法律、交易条件甚至交易方式都是不同的。建议在购买二手房时，一定要分清房子的性质，不要把它们当作普通的商品房来经营，否则付款后可能会有很大的不申请许可的风险。

6.注意所购房屋的结算

许多购房者购买二手学区是为了让他们的孩子在相关的学区学习。然而，在现实中，购房后，他们发现房子里有很多陌生人的户口，这往往导致他们的户口不能迁入。因此，建议购房者在买房前可以和原房主一起去派出所了解核实，以免实现买房的目的。

7.办理房产交付手续

在二手房买卖中，由于大部分房屋以前已经实际使用过，所以有必要与卖方结算以前房屋的水费、电费和煤气费；否则，房屋转让后可能无法正常使用，甚至无法入住，因此出现以前拖欠等问题。

8.二手房交易中的税收差距

二手房交易中，卖方一般以实付金额报价，并同意所有具体税费由买方承担。此时，虽然房地产代理商会为购房者预测税费，但这种预测往往没有反映在销售合同中，购房者可能会面临税务部门在缴纳税费时会计金额远远高于预测金额的情况。

在这种情况下，如果买方不愿意支付额外的税费，就可能违反“所有税费由买方承担”的合同条款；如果买方声称按预测金额履约，卖方和中介可能会面临“原始预测仅供参考，经税务部门核实”；买受人不愿继续购买该房屋的，可视为因自身原因不能履行合同，构成违约，将承担违约责任。

因此，建议在这种情况下，买方应谨慎接受此类条款，或提前了解最近在同一地区及其周边地区的交易的税费金额，或在合同中明确规定预计税费金额为承诺金额的上限，以维护自身权益。

9.二手房交易中的阴阳合同

在二手房交易中，双方为了减少税款，往往会在正式合同之外签订一份交易价格较低的合同，用于向税务机关提供税务鉴证。虽然这种行为在一段时间内似乎是“有益的”，但它不仅违反了中国的税收法律法规，还面临行政处罚或刑事责任。在未来房子的第二次交易中，由于之前的低价，未来的差价也会很大，这将增加第二次交易中个人所得税的核定，这是不值得损失的。

小贴士:买二手房的时候有很多预防措施，而买卖房屋所引起的各种纠纷就更奇怪了。如果你不小心，你会掉进坑里，甚至会被起诉。我希望每个人在买卖房子的时候都能注意到这些潜在的问题，避免陷入风险。

来源：39科技网