东莞回稳 | 40城楼市备忘录?

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编者按:据统计，当中国的城市化率达到60%时，“无房炒房”将引领房地产市场进入一个新时代。在限价令和贷款限制的条件下，这一波前所未有的中国楼市行情已于2019年底在中国各大城市结束、演变和转向。

看到市场的交易，政策赢得了空的房间，土地是固定供应，家庭收入是购买力。最后，许多人预测2020年。基于这一调查，乐居主编与乐居财经学院联合发布了2019年中国40个城市房地产市场备忘录。用可靠的城市数据恢复2019年的中国房地产市场。更多详情“跨越2019年中国40个城市房地产市场周期备忘录”

东莞市的一个角落

东莞市概况:2019年，东莞市场48000多套新房的成交量略好于2018年，仍处于过去五年的较低水平。二手房价格继续攀升至16659元/米的新高。2019年，东莞的政策更加严格，出台了“两天无理由撤市”和“最后报价”等政策，对稳定市场起到了一定的作用。得益于大湾区的整体利益，预计2020年将稳步上升。

2020东莞房地产指数:★ ★

“深圳大幅上涨，东莞大幅上涨；深圳小幅上涨，东莞小幅上涨。”如果我们看看东莞市场，它将在2019年企稳，2020年稳步上升没有问题，所有需要的投资都可以尽快到位，但是否有最新的调控政策需要随时关注。

1交易:略好于2018年，仍处于五年低点

2019年，第一手在线签约数量连续三年下降，显示出稳定态势。在优惠政策的推动下，二手房成交量明显回升。自去年3月起，东莞二手房交易可按差价的20%或全额的2%征收个人所得税，降低了税费成本，促进了二手房交易活动。

据乐友佳统计，截至12月31日，东莞市共售出48，493套一手住宅，交易面积549万平方米，居近五年倒数第二位，从2018年开始回升。其中，2015年成交最好，成交超过8.5万套，面积992.08万平方米。

数据来源:东莞统计局

据乐友佳统计，2019年3月，东莞二手房的纳税方式发生了变化，间接减轻了购房者的负担，但市场反应不太热烈。2019年，东莞二手房转让数量为34，315套，比上个月略有下降。

就价格而言，东莞二手房价格为16659元/平方米，并且还在继续上涨。价格连续三年呈上升趋势，但增长速度进一步放缓。与2018年相比，2019年东莞二手房交易价格上涨了7%。

数据来源:乐友佳

数据来源:东莞统计局

资料来源:壳牌研究院

②政策:“两天无理由退订”、“最终报价”等，有效稳定了市场

2019年，房地产市场的整体监管非常严格，重点是市场监管、公积金贷款和土地拍卖政策，并出台了一系列“开创性”政策。随着湾区城市的逐步放开和东莞市场的稳定，预计2020年东莞楼市的调控将会小范围放松，但限购贷款不能动摇。？

图片来源:合肥研究中心

A.土地拍卖政策:6月启动“终止本次报价”机制

最终报价:指东莞市国土资源网上交易系统达到上限后，交易系统暂停接受新的报价，改为网上最终一次性报价方式，以最终报价最接近所有最终报价的平均价格为原则，确定中标人的投标方式，并将报价确定为该宗地的最终报价。

影响:与深圳土地市场门槛高、条件苛刻、利润微薄相比，东莞已成为各行各业房企的“热土”。新《土地条例》的实施有效遏制了土地拍卖过热，促进了房地产市场的稳定健康发展。东莞土地交易市场以最接近“最终报价”的平均价格决定赢家，使房地产开发商更合理地利用土地，避免盲目竞价，有利于稳定东莞地价，落实房价与地价联动机制，促进房地产市场稳定健康发展。

公积金贷款:5月份，公积金贷款可贷金额整体下调，住房公积金个人住房贷款流动性调整系数从1.4降至1.3。

影响:通过调整流动性调整系数表的参数，有利于控制个人贷款利率的过快增长。然而，与此同时，已经支付了三年并且有贷款能力的员工，尤其是他们刚刚需要的第一套贷款，仍然可以得到满足。

12月公积金个人住房贷款新政策:公积金贷款期限以年为基础，最短期限为1年，最长期限为30年；在本市使用商业贷款购买自住住房的职工，可申请将部分或全部商业贷款转为公积金贷款；对异地贷款的户籍限制已经完全放开。

影响:减轻居民购房压力；对于早期不符合公积金贷款条件但现在可以申请业务转移的员工，具有更广泛的现实意义；同时，扩大公积金的使用范围有利于释放需求。

C.市场监管。1月发起“两天内无理由退订”:乙方(买方)可在签署认购之日起两个自然日内书面提出取消认购，如双方未签署《商品房买卖合同》，甲方(卖方)应取消认购并返还定金。

影响:为买方提供一个冷静期和缓冲期，避免不合理购房的风险，最大限度地减少后续合同纠纷。

③土地:国家队赢得了一半的土地

2019年，东莞共出售30个商业和住宅区，总交易面积为390万平方米，交易价值超过373亿英镑，涉及东莞15个城镇和街道、松山湖和滨海湾新区。22家房地产企业赢得了30个商业和住宅用地。其中，“国家队”表现出色，赢得了14块地，这接近移交案件的一半。

从各大区域的交易情况来看，市区是东莞最大的土地供应商，有6个地块，124.6万平成交面积，136.8亿成交金额，成交地块主要集中在程楠、万江和石碣。

就案件数量而言，东部工业园区胜诉，共售出7块土地，面积35.1万平方米，土地销售额34.8亿元。

此外，2019年松山湖地区和水巷地区也表现良好，松山湖地区6个土地销售和107.9亿金的削减，水巷地区5个土地销售和40.7亿金的削减。

2019年，东莞市商业和住宅用地的底价排名前十

由于2018年土地供应大幅增加，一口气售出了7个地块，占东莞全年案件总数的26.9%。2019年，供应量急剧下降，只有位于清溪的一块面积为8.5万平方米的地块被出售。

从各镇的成绩来看，辽埠以4块赢得，万江和黄江以3块赢得，虎门、程楠、麻涌、中堂、松山湖和滨海湾新区各卖出2块。据估计，在2020年，房地产市场的新供应也将集中在上述部门。

东城、塘厦、凤岗、大朗等其余15个城镇和街道2019年无土地供应，长安、莞城、石龙等城镇多年无商业和居住用地供应。

值得一提的是，在2019年，6个土地价格被刷新，并进入前十名。

其中，华润拍摄的程楠中央商务区地块备受关注。目前，该地块也已备案，备案名称为华润万象大厦。预计整个2020年，华润的每一个举动都将继续影响东莞城市市场。

④2019年东莞房价收入比:10.13

一套住房总价格为200万元/家庭可支配收入为197324元=10.13元。

2019年，东莞的平均总成交价约为187-229万元[1]。东莞最新新房均价为20812元/㎡(数据来源:东莞统计调查信息网)；2.东莞的主要单位为90-110㎡(数据来源:东莞阳光网)]，中间价格为200万元。

城镇常住居民人均可支配收入为49，331元(数据来源:东莞市统计局2018年报告)，家庭收入按人均收入的4倍计算为197，324元。

5买卖心态:二手房没有下跌太多，程楠业主有严重的反价格

大部分第一手住房是由当地客户购买的，其中一些具有相应的经济实力，然后购买用于投资。在乡镇，如果顾客只需要在市区买一辆二手的，或者没有合适的，他们就会去乡镇。

一些二手房业主在出售时确实急于降价，但他们似乎没有跌破市场价格太多。在市区，程楠的业主会有严重的反价格，这也是因为程楠商业区的建设相对热，但东城仍然相对稳定，价格上涨相对缓慢，和乡镇应该差不多。二手顾客遇到了一些改进。他们并不着急，也就是说，他们会开始寻找性价比高的房子。然而，关于最近的销售相对较少的话，所以他们慢慢地看着它，并不急于开始。

6 2020年预测:“深圳大幅上涨，东莞大幅上涨；深圳股市小幅上涨，东莞股市小幅上涨。”

房地产媒体工作人员认为，"房而不炒"仍是基调，估计不大可能出现大幅波动。房地产行业政策趋于稳定，政策将根据情况微调；总的来说，未来房价的趋势将趋于稳定，既不涨也不跌得太快。另一位员工认为，2019年是东莞旧改革的第一年，旧改革市场将在2020年继续爆发；此外，东莞独特的地理位置将继续吸引品牌房地产企业进入东莞。然而，由于市场门槛和开发成本的上升，预计2020年房地产企业可能会更青睐老项目。

一些开发商的员工认为，在全面落实“一城一策”的基础上，城市之间调控政策的差异化将成为常态。预计东莞将在2020年效仿海湾地区的其他城市，出台放松管制的政策。此外，开发商的工作人员认为，2019年各镇的旧城改造工作正在如火如荼地进行，政府出台了“减负、扩面、提速”的18项措施，有望进一步优化空的环境管制规则，推动旧城改造项目的审批提速和用地。与此同时，2019年实施的许多旧改造项目预计也将在2020年启动。

据来自媒体的陈先生说，1 .从供给角度看，预计旧市场将在2020年初推新市场。2.随着调控的正常化，房地产市场可能进入下行周期。在此期间，行业内部变化风起云涌，板块轮换和行业洗牌都将发生。另一位刘认为，深圳股市大幅上涨，东莞股市大幅上涨；深圳小幅上涨，东莞小幅上涨；如果深圳不崛起，东莞也不应该指望崛起。

⑦2019年销售情况:塘厦是冠军

截至2019年12月31日，东莞共售出48，533台，其中塘厦以4，232台成为全市冠军。除塘厦外，全市营业额超过4000台，沙田以4198台位居第二。

数据来源:合肥辉煌

2019年售出单元数排名第一的是万科在高埠的第五大城市，售出2204个单元，面积22.1万平方米。共有4套，成交额超过1000套，其中松湖碧桂园天祖安、城建玉成园和海逸豪庭分别售出1516套、1099套和1062套，分别位居第二、第三和第四。

总的来说，2019年的热点板块主要分布在滨海湾和市区，有三个板块上榜。在前五名中，有两个项目在滨海湾。此外，松山湖还有两个项目，一个项目在水乡区和林深区。

数据来源:东莞中原战略研究中心

⑧展望2020年楼市:由于大湾区的有利条件，楼市将稳步上升

2020年，东莞房地产市场将保持稳定，并将稳步上升。由于有利的大湾区，东莞靠近广深的区位优势，以及各种轨道交通的开通，可能会刺激房价上涨。值得投资的地区包括东莞市、滨海湾新区和林深区。新进项目推荐如下:国际贸易中心大厦、保利天空花园、美的招商东岳花园、万科翡翠花园、融创云溪湾、融创岳云平台、华侨城云路台。

本次调查的编辑:吴晓燕、谭倩、陈孝萱、张春霆、潘玉玲

2020年1月20日

来源：39科技网