常州5年房价涨126% | 40城楼市备忘录?

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编者按:据统计，当中国的城市化率达到60%时，“无房炒房”将引领房地产市场进入一个新时代。在限价令和贷款限制的条件下，这一波前所未有的中国楼市行情已于2019年底在中国各大城市结束、演变和转向。

看到市场的交易，政策赢得了空的房间，土地是固定供应，家庭收入是购买力。最后，许多人预测2020年。基于这一调查，乐居主编与乐居财经学院联合发布了2019年中国40个城市房地产市场备忘录。用可靠的城市数据恢复2019年的中国房地产市场。更多详情“跨越2019年中国40个城市房地产市场周期备忘录”

常州市的一个角落

城市概览？常州:2019年，常州市场的成交高峰主要集中在第二、三季度，这也是土地拍卖的高峰期。土地市场将呈现出量和价的稳定增长，再现土地之王的形象，乡镇地块的地价和交易量将呈现上升趋势。2019年，主城区各地区房价进一步上涨，金坛和溧阳继续保持平稳态势，市场高房价开始上涨。此外，在2019年底，一些银行开始实施住房和贷款确认政策，购房门槛将在2020年进一步提高。

2020房地产常州指数:★ ★ ☆。

常州的房价平均为15000元，位于长江三角洲相对萧条的地区。近年来，房价随着地价快速上涨。两条地铁将于2019年和2020年开通，城市配套设施将不断升级。从2020年1月的土地拍卖来看，土地价格仍在上涨，这意味着房价更有可能继续上涨，出于需求和投资，值得尽快启动。

①交易:房价5年内上涨126%

2019年1月至12月，常州(含金坛、富阳)商品房交易量为690万平方米。2019年上半年，常州楼市一路高歌猛进，但下半年，增速放缓。在第三季度，即7月和8月，常州楼市迎来了9月份的一波上涨。在第四季度和10月份，由于供应量减少和市场热度下降，交易量明显下降，但在11月份，由于供应量增加，

根据数据，从2015年到2019年，常州的营业额在2017年和2018年有所下降。这主要是因为在恢复土地供应之前，市场主要是去库存化。尽管2017年恢复了土地供应，全年售出了16处商业住宅，但土地拍卖带来了市场热度，但供应没有跟上。2018年，尽管供应保持增长，但市场明显降温，需求萎缩，导致过去两年市场成交量下降。然而，房价却在快速上涨。常州市商品房平均交易价格在过去五年中上涨了126%，尤其是2017年以后。由此可见，房价的上涨与土地拍卖带来的高地价有很大关系。

2政策:政策相对宽松，但门槛很高

A.常州放宽了安置政策，最新的安置政策取消了购房面积不低于50平方米、入住后人均居住面积不低于25平方米的限制；取消孩子和父母相互信任的限制，入住后人均居住面积不低于25平方米。这刺激了二级市场的一些交易，尤其是在市中心的学区。

B.4月14日，常州市调整了住房公积金使用政策。新政的使用主要调整了三个方面:扩大使用范围，更好地使用公积金；实施差别化贷款政策，更准确地支持购买急需的住房；增加优惠贷款的数量，增加对低收入家庭的援助。新政于2019年7月1日正式实施。

C.9月21日，常州地铁1号线正式开通运营。这是常州交通史上新的里程碑，也标志着常州的城市发展将进入一个新的时代！

D.新的商业贷款政策:常州接受住房和贷款或完全执行。目前，只有江南农村商业银行执行这一政策，而其他银行暂时还没有明确表态。

E.常州市成品房管理新政策于2020年1月1日实施，并实行“交付标准样板房”制度。

③土地:供应完成率为171.8%，底价达到新高

常州主城区(不含金坛和溧阳)共成功销售47套住宅(包括回购地块)，总销售面积3436327.02平方米(约5154亩)，总销售金额476.78亿元。销售面积同比增长29%，销售金额同比增长39%。此外，位于钟楼的一块土地被占用。

自2017年常州市恢复土地供应以来，土地拍卖结果已连续三次上涨，2019年土地出让数量、面积和金额均创历史新高。

2019年，常州市区商业用地年供应量计划为3500亩，市区不超过3000亩。这个目标在九月完成。最后，常州市2019年实际供应完成率为171.8%。此外，售出的地块中只有10块仍处于“备用”状态，10个项目将于12月底或1月正式上市。

4房价:年涨幅超过15%

从统计数据来看，2019年除2月份外，房价同比都有所上涨！从六月到九月，新房价格连续四个月上涨！11月新房价格为全年最高，与2月最低价格相差4600元/㎡。与年末(12月)和第一年(1月)相比，增长2044元/㎡，增幅超过15%。

总体而言，2019年常州房价迎来了结构性上涨。7月份以来，整个下半年的平均成交价格已经超过了15000元/㎡，甚至到了11月份，平均成交价格达到了18000元/㎡，达到了前所未有的高度。越来越多的房地产价格超过20000元/㎡，豪华住宅的价格标准提高到25000元/㎡,主城四大区域和地段的价格一再刷新。

⑤2019年房价收入比:10.9

我们计算了一套房子的总房价与家庭可支配收入的比率。数据显示，常州出售的单元面积主要集中在120-144㎡,市区商品房平均面积为129㎡,常州市平均价格为15176元/平方米，总价约为200万元。2018年，常州人均可支配收入为45933元。以一个四口之家为例，房价与收入之比为10.9。

⑥板块:成交量和价格双双上涨

数据来源:柯睿常州房地产评估

供应行业:2019年常州市供应排名前10位:新龙、开发区、湖塘古镇、吴、戚墅堰、西太湖、-丽华、凤凰新城、清潭路、新市府。

从营业额来看，2019年常州市排名前10位的分别是湖塘古镇、吴、戚墅堰、丽华、新龙、凤凰新城、西太湖、开发区、清潭路和新市府。

板块价格方面，2019年常州板块成交价格排名前10位，包括文化宫板块、新市府板块、兰陵板块、青山桥-红梅板块、雁南板块、恐龙园板块、怀德板块、青龙板块、梁青-丽华板块和重楼开发区板块。

从常州主要行业来看，2019年平均成交价最高的前三个行业是文化宫、新市府和兰陵，其中文化宫平均成交价超过3万元/㎡，前十名的七个行业平均成交价超过2万元/㎡。

⑦市场心态:开发商敢于高价出售，二手卖家不急于上市

新房:常州市大量新房入市，2019年有44套新房入市，分布在常州市的5个区域。其中，天宁、新北和武进是主要供应区。其中，中楼区的贾红江左风华和天宁区的九洲南广场花园两套均价超过3万/㎡。市场上的产品主要是改良产品，而精装版所占比例越来越大，而户型面积主要是比较大的，所以整体房价比较高，购房者的成本和门槛也比较高。

二手房:2019年，常州二手房市场呈现高开低走的态势。从第一季度开始，呈上升趋势，第二季度二手房交易量继续保持高位，第三季度二手房交易量下降，原因是市场没有本地拍卖的刺激，热度下降。大量新的住房地块迅速涌入市场，二手房市场继续遭遇冷遇。

在价格方面，常州二手房价格并没有明显松动。

目前，很多人把房子挂在中介处，但他们并不着急。除了特殊原因，他们迅速降价。大多数房东都在观望，更多的人在等待2020年的市场。就购房者而言，新的住房市场变得更有选择性，而土地市场的降温让许多购房者开始观望和犹豫。

⑧2020年趋势预测:房价可能进一步上涨，市场竞争将更加激烈

A.市场政策稳定性

从全国来看，“稳定土地价格、房价和预期”仍然是2020年市场的主要方向。目前，常州的市场政策相对稳定。2019年，常州放松了定居政策，这吸引了一部分外国购买力。2020年，影响最大的主要是银行利率和“两房一贷”政策的实施。

B.交易量将先增加后减少，并且会间歇性地增加

常州市场的成交额仍然受到土地拍卖的很大影响。从2017年至2019年的土地拍卖情况来看，土地拍卖市场的火爆程度也将带动市场成交量。目前，2020年第一季度将出现交易高峰，因为2020年第一季度将有大量纯粹的新市场进入市场，而小羊春在年后将出现复苏迹象。此外，2020年常州第一波土地拍卖吸引了20多家房企参与竞争，乡镇土地价格创下新高，土地拍卖的火爆程度也将刺激市场成交量。

C.主城区房价持续上涨，板块格局加剧分化

目前，常州的房价主要受两个方面的影响，一是地价的上涨，二是产品结构的影响。随着大量高价商品进入市场，精装产品在市场中的比重趋于扩大，整体平均交易价格上升。从第一次土地拍卖来看，乡镇的土地价格将会上涨，后期的房价也将相应上涨。此外，从此前公布的预推地块来看，2020年的土地供应主要集中在周边板块，如乡镇板块、开发区板块和新龙板块。

D.市场供大于求，买方市场占主导地位

从2017年到2019年，土地拍卖的土地每年都在增加，因此大量新的土地涌入市场。2019年未进入市场的征地项目和2020年上半年的征地项目于2020年上市，市场供给进入高峰期。热点板块有供过于求、相邻地块、同类产品和住宅企业之间的激烈竞争。这些板块由买方市场主导。

E.乡镇流动人口的比例有所扩大

由于存量和新房的稀缺，加上近两年土地供应量的增加，征地门槛较低，加上产业落地和配套规划的实施，房企将注意力转向了乡镇市场。2019年，常州的乡镇事务也相当光明，这一趋势在2020年一定会继续。

本次调查编辑:姜金华潘玉玲

2020年1月20日

来源：39科技网