威海高位盘整 | 40城楼市备忘录?

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编者按:据统计，当中国的城市化率达到60%时，“无房炒房”将引领房地产市场进入一个新时代。在限价令和贷款限制的条件下，这一波前所未有的中国楼市行情已于2019年底在中国各大城市结束、演变和转向。

看到市场的交易，政策赢得了空的房间，土地是固定供应，家庭收入是购买力。最后，许多人预测2020年。基于这一调查，乐居主编与乐居财经学院联合发布了2019年中国40个城市房地产市场备忘录。用可靠的城市数据恢复2019年的中国房地产市场。更多详情“跨越2019年中国40个城市房地产市场周期备忘录”

威海市的一个角落

城市概览？威海:威海的房地产市场并没有脱离市场的大趋势。从2017年到2018年的流行，它转向了流浪、纠缠和观望。到2019年底，RRR降息和放松新的公积金政策似乎给房地产市场注入了一剂强心针，并重新点燃了信心。

2020年威海房地产指数:★ ★ ☆;

威海楼市已进入高整期，预计价格将在一段时间内保持稳定。而且二手房的打折现象越来越多，二手房可能会有小幅跳水。威海的房价不高，又有大量的品牌开发商进入，所以他们完全可以选择买房。

①交易:供需量上下波动，价格保持稳定

数据显示，2019年威海市共销售住宅18，738套(本报告不包括文登、荣成、乳山)，比2018年的27，160套下降31%；交易面积为189.3464万平方米，较2018年的268.7万平方米下降35%。2019年交易量较上年严重下降，2019年旺季主要集中在第二、三季度。

2019年1-9月，威海市预售商品房成交量同比大幅下降，第四季度较2018年略有回升。临近年底，开发商不同程度地加大了优惠力度，各种优惠活动的推出吸引了买家的注意。

2019年，威海临港区交易量同比增长42.71%；环翠区、京曲区和高区的营业额呈逐年下降趋势。其中，经济区以7855套成交排名第一，同比下降36.76%，仍是威海买家最关注的区域；环翠区售出5099台，同比下降41.79%；高新区售出3101台，同比下降24.37%。

从2019年威海房地产交易排行榜来看，品牌开发商拥有绝对优势。万科高伟翡翠公园，一个区域性项目，排名第一，有1333套交易；环翠区热销项目横海神景以889套成交排名第二；财信保利的经典作品在经济特区以626套成交排名第三。

②政策:新公积金政策放宽

A.调整部分住房公积金使用政策

自2019年以来，国家房地产调控政策继续密集出台，公积金政策也非常密集。据不完全统计，至少有74个城市调整了公积金政策，发布次数超过150次。现在威海已经加入了调整阵营，迎来了七个方面的公积金政策调整。

A.增加贷款金额。夫妻双方符合贷款条件的贷款金额从50万元增加到60万元。

B.加大对一流大学生的信贷支持。一流大学毕业生的贷款申请条件由连续正常存款12个月放宽至6个月，贷款金额不与公积金账户余额挂钩。

C.安装电梯时可以提取公积金。申请人可在一年内提供经业主确认的出资协议和出资证明，提取其配偶的住房公积金，提取金额不得超过出资成本。

D.恢复实施异地贷款政策。户籍在威海市城区的职工在异地就业时，可以申请公积金贷款并缴纳公积金。

E.恢复商业贷款转公积金贷款的政策。已发放商品房贷款不超过三年的职工，其住房符合现行公积金贷款条件的，可在提前还清商品房贷款后一个月内申请公积金贷款，贷款金额不超过一次性还清商品房贷款的金额。

F.取消第二次公积金申请的贷款期限限制。首笔公积金贷款结清后，您可以再次申请公积金贷款，不受3年时间间隔的限制。

G.开展公积金余额中扣除公积金贷款的业务。有公积金贷款的职工可以通过网上服务大厅和手机应用申请夫妻公积金余额来冲抵部分贷款本金。

B.推进双招双引和精品城市建设

回顾威海市场，2019年上半年，威海大力推进双招和精品城市建设。更突出的是南海新区，引进了敏捷、融创、宝能等一批大型企业。2019年上半年南海新区出售的居住用地和非居住用地面积在威海市六区两市排名第一；双岛湾已获得5.32亿英镑的投资，以打造一个“蓝湾”，这可能会给目前价格较低的当地房地产行业带来机遇；万达进入王道板块直接带动了该板块的升值。

威海机场的扩建、环山路的建设、环岛经济区的重建以及莱荣高速铁路等大规模交通建设的推进，有助于威海加快融入半岛都市圈，增强竞争力。

C.棚改基本上退出了威海楼市

截至2019年3月底，威海市已列入10个旧住宅小区改造项目。文登区改造工程已完成图纸设计和工程量计算，招标工作正在进行中；乳山市改造工程已完成改造工程设计、改造方案公示、业主咨询、改造工程量计算和改造资金预算。今年威海房改计划调整为883套(与2018年相差34倍)，房改基本退出威海楼市。

③土地:交易量同比增长8.6%，受到港口青睐

2019年威海市土地市场没有新增土地王，但新增土地供应案例128个，其中工业用地44个，商业服务用地74个，商住楼和纯住宅用地74个，总出让面积542.1万平方米；除工业用地外，共有62笔交易，总交易面积325.5万平方米，同比增长34%；总营业额为111.8亿英镑，同比增长46%。

2019年威海市土地供应类别图

2019年，威海市土地供应同比增长83%，居住和商业用地大幅增加。工业用地仍处于主流地位，共有47个案例，占39%，同比增长3%；商业和居住用地其次是41个案例，占34%，同比下降2%；共有6套纯住宅，占5%，同比增长5%。

2019年威海市土地交易区地图

与2018年相比，2019年各地区交易量相对平衡。作为近年来威海的热门地区，临港区2019年售出20块地块，排名第一，占32%，同比下降3%；该区售出17块土地，占27%，同比下降5%;环翠区共有13宗土地交易，占20.5%；高新区土地交易13笔，占20.5%，同比增长13.5%。

2019年，万达、金地、R&F、金茂、新都、中南、恒荣、宝能等品牌房地产企业首次进驻威海，龙湖、恒大、中南、恒荣拓展新地图。品牌房地产企业与威海本土房地产企业联手，其中金地和高伟8.16亿建有高伟彩城明月湾项目；龙湖还与金丝猴进行了第二次合作，将新版地图扩展到了高层区域，开发了9.4亿元的地块，带来了全新的杰作。

④房价收入比:6.27

目前威海市区面积约100平方米，总价约130万元。目前，2019年人均可支配收入尚未公布。根据威海市2018年的人均可支配收入51840元，如果一个四口之家的中产阶级家庭以购买一套房子为单位，年收入将为207300元。这样，房价与收入的比率是6.27，这在中国不是很高。

⑤2020年趋势:房价需要本地支撑

我们预计，在“房无投机”、“三稳”的背景下，威海市今后将继续着力维护房地产市场稳定，完善房地产市场监管体系，促进房地产市场健康发展。

2020年，土地拍卖将继续流行，品牌房地产企业的热情不会降低。威海市出现了许多新项目，市场人气增加，购房的选择性增加。房企仍然关注高质量的地块，但他们会对高风险地块保持理性的态度。

就房价而言，它需要当地的支持。威海房价上涨始于2016年。在三、四线城市和一、二线城市去库存化行为的推动下，许多外国投资者涌入威海抢房子。当这股热潮消退后，下一个受害者是当地急需的住房，没有选择当前形势的舞台。因此，最终支撑房价的是急需的住房。

预计交易将保持稳定，尤其是交易价格。整体供大于求，去工业化压力加大，许多项目即将进入市场，2020年威海楼市竞争将更加激烈。

本次调查编辑:季潘玉玲

2020年1月20日

来源：39科技网