玉林成交放量 | 40城楼市备忘录?

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编者按:据统计，当中国的城市化率达到60%时，“无房炒房”将引领房地产市场进入一个新时代。在限价令和贷款限制的条件下，这一波前所未有的中国楼市行情已于2019年底在中国各大城市结束、演变和转向。

看到市场的交易，政策赢得了空的房间，土地是固定供应，家庭收入是购买力。最后，许多人预测2020年。基于这一调查，乐居主编与乐居财经学院联合发布了2019年中国40个城市房地产市场备忘录。用可靠的城市数据恢复2019年的中国房地产市场。更多详情“跨越2019年中国40个城市房地产市场周期备忘录”

榆林市的一个角落

玉林市概况:2019年，玉林楼市经历了大起大落，先抑后升。今年上半年，它遭遇了虚假的“阳春”和真实的“横盘”。开发商只是在5月份大力推动开盘，而在其他月份，他们在开盘、拍卖和交易方面表现平平。下半年，经济开始缓慢复苏，住房供应和放开推进的力度都有所加大。随着新房企的征地和新项目的落地，榆林楼市注入了更多新鲜血液。在住房供应充足的情况下，预计到2020年，买家将有更多的选择，市场产品将更加多样化。

2020年玉林居者有其屋指数:

自2019年下半年开始复苏以来，预计2020年市场将进一步扩大供应，变得更加活跃，这是当地居民购房的好机会。

1交易:开盘走低，收盘走高，新项目刺激市场

2019年，玉林市商品房总登记面积约为170万平方米，总登记套数为14604套，较2018年有所下降。

从图表数据可以看出，2019年申报交易的趋势有两个明显的区间。上半年，整个市场形势相对低迷，“购房”和“金、银、四”没有取得理想的效果。下半年该章开篇后，交易数据逐渐回升，并在年底的12月迎来了今年的最高交易量。

自年中以来，新项目陆续进入市场，如万昌东方韵、金科集美田玉娥、南兴中心大厦等知名品牌的新盘。与此同时，旧的福利政策爆发，特殊的价格空间在市场上频繁出现，开发商推市的步伐也加快了。从获得证书的趋势来看，新房数量的增加基本上出现在下半年。

从区域来看，渝东区和江南区是市场供求的主力军，占合同的67%。如今，东行仍然是购房的主流。无论是市政设施、教育资源还是商业环境，玉东区的实力已经得到了大多数玉林人的认可。下半年以后，江南区的很多项目进入了清洁尾巴，于是俞东湖区接过了接力棒。俞东湖区的单个项目多次在周或月申报数据汇总中获得良好排名。

另一方面，90㎡以下的小户型需求也有所增加，在2019年的网上电话咨询中，单身人士和老年人的比例不容忽视。这些人更喜欢一居室和两居室的公寓。

②政策:引进便利和人才引进政策

2019年，监管将继续，“稳定”是所有措施的最终目标。在此背景下，榆林也出台了一些相关政策，对方便百姓、造福百姓、引导房地产市场健康发展产生了一定的影响。具体情况如下:

1月23日《关于加快榆林市住房租赁市场培育和发展的实施意见》

完善公共租赁住房保障体系，多渠道增加租赁住房供应，完善公共租赁住房保障体系，鼓励住房租赁消费，加大政策支持力度，加强住房租赁监管等措施。

2月30日，《榆林市城市低效用地再开发专项规划(2018-2022)》

规划明确了榆林市城市低效用地再开发的重点区域和开发时序，同时对城市低效用地再开发地块进行统一仓储管理。鼓励原国有土地使用权人对城镇低效用地进行独立或联合改造开发，提高土地利用效率。

《榆林市建筑限高优化规划管理实施意见(试行)》政策

榆林市城市规划建筑高度限制，在五种具体情况之一的情况下，可以在土地规划建筑容积率不变的前提下，依法申请调整建筑高度限制。

广西公积金业务优化计划将于下半年全面推广实施

通过整合公积金中心、房地产登记和委托商业银行的审批资源，减少工作环节，优化工作流程，群众可以办理公积金贷款，“一户一套，一站式结算，一次最多”。2019年下半年，将在全地区全面推广实施。

2019年5月5日，《全面实施住房网络登记制度促进房地产市场稳定健康发展实施方案》

构建和完善全区统一的住房网络签约备案业务流程和支持系统；统一住房网络签约备案数据标准，全面推进全区住房网络签约备案全覆盖，实现自治区、市、县住房网络签约备案系统联网；构建全区域房地产市场数据共享机制，建立跨区域、跨部门、跨层次的全区域房地产市场数据库。

5月22日玉林市房地产行业信用信息管理办法

玉林市房地产行业信用评级委员会成立，以信用、纳税、合同履行、工程质量和服务质量等信用记录为重点，对房地产企业和从业人员进行信用评级，促进房地产领域相关主体依法诚信经营，规范房地产市场秩序、房地产企业经营和从业人员行为。

6月13日，“广西压缩房地产登记时间实施方案”

在2019年年底之前，其他一般登记和抵押登记业务的处理时间将分别缩短至10个工作日和5个工作日以内。

10月16日《榆林市新建商品房预售资金监管办法》

通过规范新建商品房预售资金的监督管理，可以防范预售资金滥用带来的开发风险，有效保护购房者的合法权益，从而促进我市房地产市场稳定健康发展。

3土地:裕东区在土地收购方面处于领先地位。县城和城镇市场正在崛起

2019年，玉林本地拍卖市场忽高忽低，忽冷忽热。据乐居不完全统计，2019年有22笔重要的土地交易(包括城市居住用地和商业用地等)。)位于榆林市主城区，交易总额48.6867亿元(近49亿元)，交易面积2302603亩(约1535066.67㎡)。

总体而言，鱼洞板块的土地和交易面积最大，交易金额最大，其次是鱼洞湖区和城北地区。这些板块本身是玉林市政府“东扩、南扩、北扩、西联”战略下的热点，也是玉林市的主要土地储备和出口区域。据估计，在未来5-10年内，他们仍将是本市征地的热点，同时，他们也将是房价的热点。

回顾2019年的土地拍卖，很多知名房地产企业在玉林拿走了土地:荣和拿走了玉林花园世博园旁边的土地，总成交价6亿元，卖到了当年最高的底价(约2999.88元/㎡)；金科去了两个地方试水。张台和碧桂园在榆林已经不是第一次占用土地了。与此同时，地方国有企业也做出了许多努力，频频“亮点”和多区域布局。

榆林市县共有184个交易点，总交易面积4229742㎡。其中，有164个住宅用地和20个商业用地。

总体而言，陆川县土地交易量最大，其次是博白市，榆林市(包括富民区)第三。总体交易热度排序为陆川>博白>玉林市(含富民区) >北流>容县>兴业。

全年的周转趋势是起伏不定的，主要集中在资金全部回笼后的第二年2月，最高的土地储备约为35万㎡,周转低谷出现在8月份，只有约8.9万㎡。一年来，政府合理地掌握了土地体积的节奏，在高温时降温，在低温时适当地加火。

总体而言，玉林主城区的土地交易主要由玉东区主导，玉东湖地区已成为开发商收购土地的主要板块，而北部地区正变得越来越“存在”。与此同时，不可忽视的是，县城和城镇板块也在上升，玉林市的土地开发和城市建设将越来越稳定在正确的轨道上，2020年的土地拍卖也将受到积极影响，土地收购将趋于合理、集中大批量、科学规划。

4房价:在“6”字头时代，房企用价格换房价

2019年，榆林房价走势波动较大，上半年跌幅较大。6月，该指数跌至约6106元/平方米的低点；今年下半年，拔河比赛非常激烈。在“金九银十”节点的催化和各项优惠活动的攻势下，房价逐渐上涨，12月份达到全年最高点(约6422元/㎡)。

虽然南兴地产和富林地产的新项目破了8个，破了9个，更多的是“虚张声势”，但它们也在市场上引起了涟漪。事实上，他们分别是由高礼品和小公寓提出的，他们基本上符合目前的整体住房价格水平。因此，总体而言，全年房价保持在6200元/㎡上下浮动，差距不大。目前，玉林房价正处于“6”字头时代。

5房价收入比:5.4玉林楼市仍是主要需求。

玉林的房地产市场仍然被急需的需求所主导。为了迎合市场，一些房子已经出口了大量的公寓和小单元。虽然高端建筑的数量也在增加，但改良房并不是主流，90-120㎡的房屋仍占主导地位。按楼市平均价格约6200元/㎡计算，单套房总价约558000-744000元(约560000-740000元)。

据了解，2018年玉林市城镇居民人均可支配收入为33960元，房价总额(按56万元计算)与家庭可支配收入之比约为4.1。按4个家庭成员计算，家庭年收入约为135，840元，按平均总价740，000套计算，房价收入比约为5.4。

6买房心态:只需要继续期待楼市降价

目前，在玉林的房地产市场上，90-140㎡左右的公寓很受居民的欢迎，其中很多网民咨询的房子都是90㎡左右的三居室，他们希望平均价格能超过5000(如果价格超过4000，那就更让人吃惊了)。可以看出，低价产品和急需产品仍然在市场上占主导地位。

就开发商而言，我们可以看看今年的开盘和开盘情况。每个月开盘/开盘时间的总体趋势几乎与每个月房价的趋势相反。当房价峰值较低时，开盘推动次数较多，当房价峰值较高时，开盘推动次数减少，反映出各房企频繁以价换量，表明市场观望情绪较重，购房变得更加理性。

⑦2020年预测:高端产品越来越多，城市东部是房地产市场的大本营

2019年，许多高端房地产企业带着土地进入榆林市场，改良产品的数量也将增加。据统计，2019年前三季度，城镇居民人均可支配收入增长7%，居民收入水平提高，购买力增强。预计一些高定位房地产的价格将继续"跑"到6000多，房价还会上涨。

改善后的市场整体平均价格是否会上涨，取决于这些高端建筑能否经受住考验。虽然目前只是需要发挥主导作用，但买家越来越理性，越来越关注品牌房地产企业，市场仍以质量为主导。

此外，玉林房地产市场最受期待、最热门的领域不仅包括玉东新区，还包括玉东湖区和城北区。许多高端项目也被添加到贯穿这三个主要地区的城市二环路。该地区新规划和新建的学校、医疗、商业、交通、公园等配套设施正在逐步完善和增加。

其中，鱼洞湖地区具有极高的发展前景，包括恒大月龙台、万昌东方巴黎湖滨、新进融和地产等优质项目。2019年，它还加入了融和地产项目，这是非常乐观的。和期待；豫东区具有新城市中心的地位。掌握各种建设计划的红利仍将是土地和房地产市场发展的主流。预计两大区的房价也将引领全市。

作者:梁玉婷，钟阳梅

2020年1月20日

来源：39科技网