钱紧一年 | 阳光城 光环与底牌

本篇文章4290字，读完约11分钟

银根紧缩一年:2020年，中国房地产业将继续克服困难，新一轮市场化降息周期已经开始。回顾动荡的2019年，我们从企业的角度进行观察和思考。

观点房地产网络公司越大，就会越紧张。我目前的心态是，我觉得自己在任何时候都处于深渊之中。规模迅速增长的阳光城市如今备受关注，但朱荣斌上任近三年以来，压力并未减轻。

在2018年首次突破1000亿元大关后，阳光城市在2019年继续增长。

根据阳光城发布的销售数据，2019年的成功销售额为2110.31亿元，超过了全年1800亿元的任务，但与2018年78%的同比增长率相比，2019年的增长率不足30%。

事实上，按照林腾蛟最初的计划，到2020年达到1000亿元是他对张海民阳光城市的目标。然而，随着朱荣斌和吴建斌的加入，这一数字在2018年提前完成。

2018年，林腾蛟46岁的儿子朱荣斌提出了一个命运计划，希望阳光城在50岁的时候能冲到行业的前列。

显然，明星高管的光环让外界对这个仍处于成长阶段的房地产企业充满期待，而习惯于激进扩张的林腾蛟有着进取的雄心。

大家对阳光城市的理解是高增长，但事实上，最高增长阶段已经过去。2019年，完成了规模任务的朱荣斌表示，他很平静，但房地产市场整体萎缩，失去了“阳光城市”的高增长标签，让他对未来的预期感到压力。

在过去的2019年，融资紧张，土地收购困难，市场下跌，真正的困难给开发商泼了冷水。与此同时，当行业放缓时，野蛮成长阶段留下的各种问题和矛盾也一一暴露出来。

在光环的背后，成长中的阳光城市仍然面临许多问题。

今年，阳光城市除了保持一定的规模增长外，还在通过减少负债、提高利润、优化管理和调整区域组织结构来不断适应新的竞争轨道。

如果你理解光晕下的阳光城市，你就会感受到朱荣斌话中的含义。一位经历过阳光城市快速发展的中层干部说。

跨过门槛

当回忆起2018年超过1000亿元的时候，朱荣斌仍然心有余悸。

2017年，跟随他的合伙人吴建斌，他从碧桂园搬到了阳光城，一家3000亿美元的房地产企业正如火如荼地进行着。朱荣斌没有想到完成阳光城会比他想象的困难得多。

当我来的时候，我没有看到公司是什么品牌，所以我提出1000亿元，因为我觉得1000亿元还是一件容易的事情。

据说，当朱荣斌在台上说1000亿元的目标时，他在阳光城的大多数同事都不相信。

但无论如何，阳光城市进入了双宾时代。

朱荣斌延续以往高流失率、强并购的模式，提出了更具进取性的“三互补、五轮”战略，希望通过新的顶层设计将阳光城打造成一个大而强的公司。

所谓“三权”，即土地征用的方式在所有地区、所有方式和所有形式下，阳光城市迅速覆盖了中国的一、二、三、四线城市。五轮战略的核心要素是人才、土地和资本，然后依靠一个良好的经营管理体系，使人们可以等待金钱，金钱可以催人。

那些看似非常空的策略实际上非常真实，甚至触及到了骨骼和肌肉。双滨带来的变化深深打动了阳光城的员工。

2017年，阳光城市共新增项目120个，新增产能2021.63万平方米，股权价值1407.12亿元，土地支出650亿元，为历年最高。相比之下，阳光城市2016年仅赢得25个项目，总容量为977.8万平方米，土地成交价为281.23亿元。

此外，刚刚上任的朱荣斌一直在招聘，仅在2017年就增加了十多个地区。阳光城的区域性公司平台一次达到30个，然后逐渐整合到28个区域。

2019年阳光城市的区域分布

规模迅速扩大，从2018年的1000亿元增加到2019年的2000亿元，朱荣斌实现了既定目标。为了庆祝1000亿元，林腾娇甚至送了一个1000亿元的戒指给公司的每一个员工作为纪念，他的喜悦溢于言表。

在光环下，内外员工都对阳光城市充满希望，但经过中海和碧桂园，朱荣斌知道阳光城市并不像外界看到的那样美丽。

跨过1000亿元的门槛后，朱荣斌表示，他不再只关注规模，不会像过去那样盲目提出销售目标。阳光城市的增长不会像过去那样高，但保持了比它的同行更高的增长率。为此，他拒绝了林腾蛟提出的命运计划。

(备注:进入2019年以来，受政策和市场影响，全行业销售规模增速明显放缓，销售同比平均增速从50%下降到15%)

在成为大公司之前，阳光城仍将面临债务高、利润低、管理不够精细等越来越多的问题。

事实上，我们并不真正强大。朱荣斌说，同时，他也准备放慢速度。

在钢索上跳舞

融资环境开始收紧后，规模增长留下的债务问题变得尤为重要。

数据显示，在2017年储备大规模扩张后，阳光城的计息负债达到创纪录的1134.88亿元，比2016年底增长66.7%，资产负债率和净负债率分别达到85.66%和252.27%。

这很正常。规模杠杆是当时所有房地产企业实现扩张的方式，但随着金融环境和房地产市场的变化，过度杠杆意味着风险。

2017年初，住房企业融资收紧的信号出现。银监会、NDRC等部门出台新政策，严格控制房地产金融业务风险，房地产企业融资渠道明显受限。

从2018年到2019年，房地产融资持续收紧，住房企业整体融资困难和融资成本不断上升。23号通知明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规开展房地产融资，同时限制发展贷款、海外债券发行等多种融资方式。

受资金压力和市场环境变化的影响，住宅企业的投资不再狂热和激进，而是学会了跟随市场。

2018年，阳光城800亿土地的原始投资仅用了306亿元，与2017年相比几乎是齐腰高；2019年前11个月，阳光城共赢得53个项目，新增产能987.9万平方米，权益土地对价379.7亿元。

从2019年征地进度来看，阳光城抓住年初土地出让高潮，仅3-5月就新增24个项目，权益征地金额近200亿元。值得一提的是，随着三、四级市场变冷，阳光城的土壤储存结构趋向于一、二级市场。

根据2019年半年度报告，日照市一、二线城市预计占未来可销售价值的85.93%(土地储备面积的76.20%)。

从市场来看，朱荣斌认为过多的土地储备将成为企业的负担。过去，他认为土地储备的排名是未来的销售排名，但现在土地放了三年，财政成本有多高？房价不会再次上涨。那么，在过去的两年里，阳光城有多少土地被买卖。

数据显示，从2018年到2019年上半年，阳光城的土地储备规模一直保持在4000多万平方米，价值约5500亿元，以保证未来2-3年的销售。

事实上，我们的团队已经看到了8000亿块土地，基本上我们谈论和接触的所有人都有意向。只要我们有钱，团队乐观，我可以随时补充我们的土地资源。尽管谨慎，追逐土地仍然是开发商的本能和资本。

另一方面，当人们等待资金时，土地投资的节奏会跟随阳光城市的财务表现。

虽然杠杆不再积极增加，但2019年中期数据显示，阳光城的计息负债规模仍为1121.21亿元，与过去两年持平(2018年和2017年的计息负债分别为1126亿元和1134亿元)。另一方面，M&A项目的历史问题和管理问题也影响了阳光城市的绩效。

数据显示，在2017年、2018年和2019年上半年，由于并购等历史问题，阳光城的净利润水平分别为6.72%、6.92%和6.84%。

此外，在运营能力方面，阳光城的库存在过去三年中逐年增加，从2016年末的742亿元增加到2019年第三季度末的1805亿元，比2016年末增加了143%。当吴建斌第一次加入阳光城市的时候，他提到阳光城市的周转率可以通过空房间来提高。

以总资产平均周转率和平均盈利速度衡量，阳光城市仍需继续追赶和优化。

要保证一定的发展速度，优化各项指标，减少债务。朱荣斌形容他和吴建斌在钢丝绳上跳舞，非常困难。

减债之路

资金仍然是最紧迫的任务。在吴建斌的理想状态下，阳光城的净债务需要降至100%的最佳水平，但这是一项长期任务。

截至2019年第三季度末，受金融调控政策影响，阳光城净负债率从2017年的252.27%降至2019年中期的144.44%，融资成本保持在7.72%。

值得注意的是，许多房地产企业在发行债券时通过一系列操作美化了票面利率。换句话说，房地产企业的实际利率高于公布的成本。

据视点房地产新媒体报道，自2019年以来，阳光城已在SGX披露了4张美元钞票，金额和利率分别为12%、9.5%、3亿美元和10.25%，11月12日披露的利率为2.5亿美元。

从债券评级表现来看，2019年11月4日，三大国际评级机构对阳光城2.5亿美元债券的评级得分如下:穆迪:b2正，S&P: B稳定，惠誉:b+稳定。

国际评级机构给出的最高评级是中国海运，惠誉将其长期外币发行人评级为违约a级，惠誉乡村花园评级为b级。

此外，惠誉在2019年9月10日发布的报告显示，阳光城市集团的主要评级从B上调至b+，前景稳定。S&P的最新报告也确认了阳光城及其母公司福建阳光集团的B级评级，前景稳定。

众所周知，由于房地产债务融资明显收紧，2019年以来，住房企业净融资额大幅下降，再融资压力很大。与高评级房地产企业发行的房地产债券数量增加相比，低评级房地产企业的融资环境将更加艰难。因此，提高评级成为房地产企业发行债券时不可或缺的筹码。

资本是流动的和追逐利润的。在有限的范围内，只有两种选择，要么选择安全的一方，要么选择更高的利率。

此外，阳光城市还在改善其短期偿付能力以及短期贷款、净资产和货币资金方面的整体金融安全。

如图所示，随着货币资金的增加，截至2019年11月，阳光城的账面货币资金足以覆盖短期贷款，确保公司整体运营安全。同时，现金流的增加也反映出阳光城正在加速项目的周转和结算，以回报更多的资金。

但是，从销售/自有资金的表现来看(比例越大，一方面说明自有资金不足，另一方面销售大多是融资驱动的)，与行业领先水平相比，阳光城仍有/0/房的提高。

事实上，在过去20年房地产行业的快速发展中，高杠杆率是大多数房地产企业积累资本和迅速扩大规模的驱动力。这是一个典型的行业现象，它存在于每个家庭所掌握的不同程度的风险，如饮用水和自我认识。

或许，正如吴建斌所说，降低杠杆率将是阳光城市和整个房地产行业的一项长期任务。

跟踪和竞争对手

人才是朱荣斌五环战略的核心，也是他花费精力最多的一环。

朱荣斌刚接手新阳光城时，很快组建了全新的管理团队，增加了十多家区域公司，将阳光城的全国布局从17个区域增加到30个区域，然后逐步整合到28个区域，进一步分为三类:A、B、c

然而，团队整合的程度、区域和集团之间的权力平衡以及内部管理成本的压力迫使住宅企业从发展融资杠杆转向从经营杠杆寻求效率。

精简架构通常是最直接的方式。

2019年底，阳光城市开始大规模结构调整，13个区域合并，包括福州合并江西、上海合并新疆和湖北、浙江合并安徽、河南合并山东、广州合并佛山和云南合并贵州。

其中，福州、上海、浙江为阳光城市一级区域，年销售额超过150亿元。

开始时扩张有多稳固，今天收缩有多稳定。

可以预见，阳光城在调整中不可避免地会出现一系列人事变动。也许朱荣斌感到高兴的是，到目前为止，随着行业流动性的增加，他自己建立的高级管理团队仍然稳定。

据了解，随着区域一体化程度的提高，朱荣斌对该地区的赋权也将增加。除了强有力的金融和投资控制，更多的将移交给该地区作出决定。

此外，视点房地产新媒体获悉，10月份，阳光城内进行了一次整改。

目前，公司不提倡在工作时间乘坐飞机，所有高管都被要求不要在工作时间旅行。阳光城的一些员工透露。

从区域一体化到基础管理，市场发生了急剧变化。过去，粗放的房地产越来越像他们曾经鄙视的制造业，他们想从精细化经营中获利。

在选择的轨道上，朱荣斌坚定地关注着房地产。

虽然近两年阳光城市提出了产城结合，但纵观整个房地产行业，并没有成功的案例，这使得朱荣斌对转型始终持谨慎态度。

现在阳光城的财务实力不允许我采取战略方法，在多元化上花很多钱。他坦率地说。

2019年，阳光城市成功突破2000亿元，但朱荣斌仍不能松一口气。市场是不可预测的，同行们都在关注它。阳光城市的每一步都不能错过。

这是中场的结束和下半场的开始。

来源：39科技网