哈尔滨：连涨3月 | 40城楼市备忘录?

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编者按:据统计，当中国的城市化率达到60%时，“无房炒房”将引领房地产市场进入一个新时代。在限价令和贷款限制的条件下，这一波前所未有的中国楼市行情已于2019年底在中国各大城市结束、演变和转向。

看到市场的交易，政策赢得了空的房间，土地是固定供应，家庭收入是购买力。最后，许多人预测2020年。基于这一调查，乐居主编与乐居财经学院联合发布了2019年中国40个城市房地产市场备忘录。用可靠的城市数据恢复2019年的中国房地产市场。更多详情“跨越2019年中国40个城市房地产市场周期备忘录”

哈尔滨的夜景

城市概况*哈尔滨:2019年，哈尔滨松北自由贸易区正式成立，新区开发全面展开。哈尔滨整体土地市场火爆，房价平均交易价格同比稳步上升，但交易面积同比下降20%，市场观望气氛逐渐升温。据估计，哈尔滨的房价将在2020年主要巩固。

2020年哈尔滨购房指数:★ ★

连续32个月，哈尔滨的房价可能略有上涨。预计2020年将会有整合，不排除有些商品会以价格交换，所以买家需要抓住机会进入市场。

1.交易:新房均价连续32个月上涨，成交量同比下降27.6%

据易居哈尔滨公司市场部统计，2019年商品房成交量为690.4万㎡，同比下降20.96%，与近五年的成交数据相比排名第四。其中，2017年是过去五年的交易量高峰，成交额为1117.4万平方米；2015年，营业额为637万平方米，为近五年来的最低水平。

哈尔滨的整个房地产市场显示出降价的上升趋势。国家统计局公布的哈尔滨市新建商品房平均价格已经连续32个月上涨。2018年9月7日，哈尔滨市出台限价令和预售政策。预售政策对新收购的商品房项目影响很大，直接影响到2019年商品房的整体供应。许多因素导致市场表现不佳，交易量下降。

2019年1月至11月，松北区商品房成交量最高，成交量为195.2万平方米，占哈尔滨市商品房总成交量的31%。

2.政策:6个部门共同加强房地产市场监管

2019年12月3日，黑龙江省住房和城乡建设厅等六部门联合发布了《关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》

这项政策的出台将是市场的一个转折点，从政策到对房企的监管，都有特殊的金融监管要求。

在市场上，这表明对房企的需求有所提高，销售许可也很严格:预售与现售相结合，多层封顶，而高层建筑高达总层数的三分之二。这项政策的实施在于确保房价稳定上涨。预计2020年不会出台新的政策，只会调整信贷政策，如利率和首付比例。

3.土地:62笔交易，209亿松北是主战场

根据易居哈尔滨公司市场部提供的数据，2019年，哈尔滨市共有商业用地82处，价值957.1万平方米，成交62笔，价值678.5平方米。总供给面积目前在过去五年的总量中排名第一；总交易面积目前在最近五年排名第三。

2019年的62宗土地交易现在已经占到了市场的近五分之一。哈尔滨市2019年的土地交易量在松北区占有很高的比重，占47%。目前，松北区是商品房普及率最高的地区，该地区商品房的市场销售表现良好。松北区的大量供应正好弥补了这个地区的不足。

4.2019年房价收入比:7.3

据测算，热卖价格区间为100-120万元(价值为110万元)/(2018年哈尔滨市城镇居民家庭年人均可支配收入为37828元* 4):110万/151312 = 7.3。

哈尔滨市2019年商品房平均成交价格约为10，920元/㎡。根据易居哈尔滨公司市场部的数据，在哈尔滨的总交易价格中，最高的比例是100-120万，约占总交易价格的30%。普通人的收入比(人均可支配收入乘以4-5)约为151，312元。

5.买房心态:房地产市场的买家更急于观望开发商

2019年，开发商开始更加清楚地了解市场。自2019年以来，开发商一直在质量、品牌和各方面进行改进，但他们仍然觉得房子很难卖。开发商开始多元化他们的房屋销售方式。2017年，开发商普遍认为找到一家渠道公司会影响整体品牌形象和客户意识。然而，从2018年底到2019年初，包括中央企业在内的品牌开发商也开始通过渠道营销销售房屋。就第一手渠道公司而言，2018年，3-4个客户可以通过在路上散发一周的传单来销售，而今年，在散发一周的传单之后，可能不会有一个客户了。目前，在哈尔滨的新建住宅市场中，大多数购房者认为哈尔滨的房价太高，哈尔滨的房价存在泡沫，他们持保守的观望态度。

11月12日，哈尔滨宝能城拉开了序幕

二手房市场现在属于购房市场。卖家很着急，但买家并不着急。与去年相比，买房的人少了很多。大多数买家的心态是:“无论如何，在这个价位上，他们的口袋里没有足够的钱，如果他们买不起，他们甚至会更加焦虑。”与买方相比，卖方相当焦虑。为了赚钱，中介大多帮助买家压卖家的钱来卖房子，这对卖房子的市场非常不利。

小案例:

2019年五一期间，一位在北京从事物流工作的买家因为在北京买房的压力，决定回哈尔滨买房。看了很多房子后，他选择了江北的一处房产，平均价格在11000元左右。他认为质量和位置都不错，但他觉得价格高于心理预期。房子的首付款是32万元，他的预算是25万元。因此，他飞回北京，通过互联网来回咨询房子。到目前为止，哈尔滨的房价已经涨到了14000元，他错过了开始的机会。目前，他还没有回到哈尔滨，等着看北京的哈尔滨市场。

6.2020年预测:部分房地产企业可能会改变价格

据《乐居》总编辑介绍，2019年哈尔滨有更多的新市场，尤其是下半年。与此同时，许多大品牌开发商在2019年赢得了大部分土地。到2020年，房地产市场的住房供应将会充足，买家将有更多的选择余地。2020年，在中央政府对东北的支持和哈尔滨新区的崛起力量下，区域房价将继续上涨，区域将带动整体，江北房价将上涨。预计江南房价也将在一定程度上稳步上涨。

开发商的普通员工认为，在市场层面:哈尔滨市政府将增加松北区、香坊区和道外区的土地供应。将于2019年出售的大型项目将陆续进入市场。整个市场仍以品牌房企为主，整体价格有望保持稳定。有一个上升；市场将由品牌房地产企业主导，强者将保持强势。中小开发商将面临资金短缺，一些中小房企将面临以价换量的局面，房地产企业将面临洗牌。

其他哈尔滨市民认为哈尔滨房价上涨过快，价格过高，与城市收入不成比例，普通人买房太难。我觉得明年的房价会下降，因为哈尔滨的房地产已经饱和了，不应该再涨了，只会降价。

目前，市场上出售的房地产主要集中在李群西区、香坊和松北区。2019年，香坊区和松北区的总营业额占全市的76%。2020年进入市场后，商品房周转区域将集中在香坊和松北区。根据2019年各地区土地成交价的底价，2020年平均成交价有望小幅上涨。营业额与2019年相比波动不大，应保持在800-900万㎡。

未来五年，哈尔滨新区将通过自由贸易区+国家新区的顶层设计，完善的配套基础设施，完善的产业链，完善的商业环境，低于发达城市的劳动力成本和运土成本，吸引资本和新兴产业流入哈尔滨，成为振兴东北战略的重要组成部分。

作者:姜安娜潘玉玲

2019年12月18日

来源：39科技网