平安地产王国 溢价入局招商蛇口重组里的资本谋略

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6月7日下午，招商局蛇口发布公告，披露发行股票、可转换公司债券、现金购买资产和筹集配套资金的计划。

在此次交易中，招商局蛇口计划发行股票、可转换公司债券，并支付现金购买深圳投资控制持有的南油集团24%的股权；同时，战略投资者通过非公开发行股票筹集的配套资金将用于支付交易中的现金对价。

平安参与此次固定认购，平安资产管理接受平安人寿的委托，以平安人寿的保险资金全额认购招商局蛇口募集的非公开股份。募集资金将用于支付招商局蛇口收购南油集团24%股权的现金对价。

这是平安再次参与房地产股权投资。平安投资碧桂园、徐汇、华夏幸福、金茂等房地产企业后，已经成为房地产行业的隐形房东。

招商局蛇口的溢价股票

南油集团是80年代最具实力的国有企业之一，位于深圳前海蛇口保税区，注册资本5亿元，管理资产246亿元。

目前，南油集团已转型为大健康产业、自由贸易创新产业、大数据产业、深圳前海土地所有权综合开发等多种业务，目前在前海拥有土地所有权23万平方米。

交易前，南友集团持有中国招商蛇口子公司深圳南友控股有限公司76%的股份，持有深圳市国有资产监督管理委员会子公司深圳投资控股有限公司24%的股份。交易完成后，南友集团将成为招商局蛇口的全资子公司。

在6月8日发布的计划中，招商局蛇口披露了更多细节。在交易对价方面，根据《重组管理办法》的有关规定，上市公司发行股票的价格不得低于市场参考价格的90%；市场参考价格是公司股票在重组定价基准日之前20个交易日、60个交易日或120个交易日的平均交易价格之一。

公告显示，前20、60和120个交易日，招商局蛇口股票的平均交易价格分别为16.58元/股、17.10元/股和17.9元/股；90%的平均交易价格分别为14.92元/股、15.39元/股和16.11元/股。

经招商局蛇口与深圳投资管理公司协商，最终确定发行股票购买资产的发行价为招商局蛇口重组定价基准日前20个交易日的平均交易价格，即16.58元/股；可转换公司债券的转换价格为已发行股份购买资产和发行股份价格的*105%，即17.41元/股。

同时，平安资产管理有限公司募集配套资金的发行价格也是招商局蛇口股票在定价基准日之前20个交易日的平均交易价格，即16.58元/股。这一价格与招商局蛇口的基准价(约16元/股)相比有一定的溢价。

招商局蛇口在大湾区拥有大量的资源储备，前海蛇口保税区土地储备资源的重估价值较高。平安也更喜欢投资在核心大都市地区拥有资产的企业。

一位业内人士告诉视点房地产新媒体，两家公司都出生在蛇口工业区，一定的溢价表明双方都有很高的信任感，平安也认可公司未来的发展前景。

据报道，中国平安与招商局蛇口有着深厚的关系。招商局蛇口的控股股东招商局集团是平安的创始股东之一。

但是，由于本次交易标的资产的交易价格尚未确定，本次配套融资发行的股份和可转换债券的数量尚未确定。

根据公告，招商局蛇口增持平安股份的数量不得超过公司发行前总股本的30%，不得超过招商局蛇口向深圳投资管理公司支付的发行股票和可转换公司债券的对价的100%，不得低于上市公司向深圳投资管理公司支付的现金对价的100%。

在招商蛇口的资产购买方式中，发行股票、可转换公司债券和现金支付的对价分别占本次交易对价的2.5%、47.5%和50%。

换句话说，平安人寿所筹资金将至少涵盖支付给深交所的现金对价的50%，其余50%的对价将主要通过新股和可转换债券支付。在这次收购南油集团24%股权的重组交易中，长袖善舞的蛇口一毛钱也没付。

交易完成后，招商局蛇口引入平安作为战略投资者，平安的房地产领域继续扩张。

招商局蛇口在公告中表示，通过引入平安资产管理和平安人寿保险作为战略投资者，双方将在园区、写字楼、综合大楼、商业、医疗和养老等业务领域建立全面深入的战略合作关系。

平安地产王国

事实上，双方已经在商业层面进行了多次合作。2017年3月，招商局蛇口与平安地产签署合作协议，将全面推进工业新城和工业园区的扩张、融资、开发建设、招商运营等方面的战略合作。后来，双方还在南京、昆明等城市合作。

不知不觉中，平安已逐渐成为最大的隐形房东，不仅通过联合开发、联合征地、股权投资项目、融资合作等。，与许多房屋企业建立合作关系，还直接涉及资本领域的合作。

对于参与招商蛇口混合改革，平安表示:平安的投资原则是匹配保险资金的长期负债。这与之前投资中国金茂和华夏幸福的表述大致相同。

据公开信息，平安自2015年开始参与房地产股权投资，现已成为碧桂园、徐汇、华夏幸福、金茂的第二大股东，并通过投资融创获得了较大的投资收益。

投资房地产企业不仅可以获得投资收益，还可以从股东那里获得红利。招商局蛇口的利润分红率连续几年都在40%以上，在a股房地产企业中排名第一。

上述人士继续指出，房地产投资是各种投资中的好选择。保险基金投资住房企业是一项双赢的业务。住房企业可以引入低成本的长期资金，而保险资金可以获得更高的投资回报。

此外，一些企业涉足医疗及相关房地产业务和长期租赁公寓领域，这不仅符合保险资金偏好，而且与保险公司的业务具有战略协同价值。

房企似乎乐于引入平安作为合作伙伴。我说过很多次了，平安不会成为一个房地产公司的野蛮人，不会参与公司的实际经营和管理。在去年的中期业绩会议上，平安集团总经理任汇川曾在业绩会议上表示。

换句话说，平安只会是一个纯粹的金融投资者，不会过多干涉企业的发展，也不会寻求实际控制权的定位。

任汇川表示，平安对房地产的投资符合监管要求，远低于监管上限。目前，保险资金的配置比例为7.2%，远低于银监会规定的30%的上限。平安立足于房地产金融投资，注重长期价值和投资价值。

为了应对整个行业的转型，平安未来正在进行转型升级，包括长期租赁公寓、商业建筑和商业写字楼。他透露，平安正与地方政府合作，研究1000亿元保险资金进入长期租赁公寓、人才保护住房项目等领域。

来源：39科技网