观点直击 | 禹洲地产重申千亿目标与上半年“少买地”

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前几年从未缺席的创立者林隆安，并未出席视点房地产网6月4日召开的禹州房地产股东年度大会。

豫州地产首席财务官邱玉光、董事长行政助理李梅、首席执行官林隆安、徐克在港现场，对股东和媒体进行了现场直播。

然而，由于网络问题，林隆安的多次尝试都失败了，现场成了邱玉光的独角戏。

这位刚刚回到禹州房地产不到两年的老部长没有让人失望。

在股东大会后的媒体见面会上，邱玉光与在场媒体谈了近一个小时，从1000亿元的目标到减少土地收购，再到与S&P的纠纷和财产分割。

向1000亿的目标冲刺

2017年，林隆安提出了禹州地产三年销售额突破1000亿元的目标。寻求规模上的突破已成为近两年禹州房地产最重要的方针。

争取1000亿元的目标元秋裕光在股东大会上重申了这一目标，并对今年实现1000亿元的目标充满信心。

他说:2020年是禹州的好年景。以今年1800亿元的价值，如果拆迁率达到55%，全年的目标是可以实现的，而公司过去的平均拆迁率是65%左右。

截至2020年前五个月，禹州房地产累计销售额307.4亿元，同比增长44.39%；累计销售面积190.51万平方米，同比增长38.67%。其中，5月份的合同销售额翻了一番，一个月就达到近107.5亿元。

邱玉光预计，禹州房地产将保持快速增长，销售额已恢复95%(此前受疫情影响)。虽然仍有差距，但将在第二和第三季度慢慢恢复。

禹州房地产在2月份开始了网上营销、网上销售、网络直播等销售方式，并通过该平台推出销售，以减少线下销售部门关闭的影响。

按照每年1000亿元的目标，禹州地产已经实现了30.7%的目标，与其他受疫情影响的房地产企业相比，只有20%左右，而且进展较好。

上半年我只买了3块地

今年到目前为止，禹州房地产只买了3块地，而去年通过公开招标、拍卖和收购获得了35块地。股权土地储备地价总计约244.4亿元，其中上半年支出141.3亿元。

邱玉光解释说:(土地购买量减少)主要是由于一线和二线城市的土地市场火爆。如果公司通过这种渠道购买土地，项目可能会出现亏损，因此不会被迫进行。

在两个月前的业绩会上，林隆安表示:禹州预计今年的土地收购预算约为500亿元，这不仅仅限于公开市场招标，还包括城市更新、生产和城市合作等。

但在今天的股东大会上，邱玉光给出了不同的答案。他透露，土地购买预算将降低到销售目标的40%。除了通过招标、拍卖、挂牌等方式收购土地外，禹州房地产还将通过并购等方式增加土地储备。目前，有一个项目正在讨论中。

5月14日，禹州以27.37亿元的最高限价和9650平方米的自持面积，以及18000元/平方米的底价赢得了江苏省无锡市的一处宅基地。长江三角洲的土地价格持续上涨，而以长江三角洲土地储备为主导的禹州申请自给阶段的情况并不少见。

在今年下半年，禹州房地产可能会有压力，以掩盖其立场。如果土地之窗不出现，禹州地产将被迫加入这场土地军备竞赛。

标准普尔的争议和财产分割

一周前，标准普尔发布了一份报告称:应发行人的要求，它撤销了禹州房地产的b+长期发行人信用评级和该公司的高级无担保票据的b+长期发行评级。

事件的导火索是一个月前，标准普尔将禹州房地产有限公司的长期发行人信用评级从bb-下调至b+。

评级公司与房地产企业发生纠纷并不少见。去年，被评级机构一致看好的“长寿”也遭遇了类似事件。惠誉撤回了对常时集团的所有评级，S&P也在2011年底撤回了对常时集团的评级。

邱玉光说，这一次，公司主动取消了它。由于禹州地产给出的指标不同于其他公司的指标，并且持有双重标准，因此决定不与S&P合作..

他表示:穆迪和惠誉的评级是合理的，强调了该公司充裕的流动性。禹州房地产自去年年中以来加强了去杠杆化，预计项目偿还后负债率将继续下降。

截至2019年底，漳州房地产平均融资成本为7.12%，同比下降0.09个百分点；净负债率为65.64%，同比下降1.33个百分点。短期债务方面，2020年，禹州一年内到期债务约为150亿元，占总债务的28.09%，现金与短期债务之比为2.33倍。

标准普尔、穆迪和惠誉等评级机构在发行海外美元债券时，主要为房地产企业提供评级。邱玉光认为，目前银行贷款等融资渠道有放松的趋势，积极撤销评级不会对企业融资产生任何影响，但将主要考虑国内融资渠道。

例如，万科、世茂、融创等房地产企业最近选择通过配股融资。邱玉光表示:公司不会考虑配股融资，目前市场估值较低。

越来越多的房地产企业选择分拆上市，禹州房地产也不例外。在业绩会议上，林隆安表示:该物业将力争在今年年底、最迟在明年第一季度进行分拆上市。

邱玉光透露，目前，分拆上市的物业管理业务正在考虑中，将在适当时候披露。

来源：39科技网