解局 | 旭辉林家兄弟买卖“赌王豪宅”的财务算盘

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5月31日，徐汇控股(集团)有限公司宣布，5月29日，本公司直接全资子公司徐升有限公司作为卖方，与买方精英力量发展有限公司和买方担保人签订了销售协议。

因此，卖方有条件同意出售，而买方有条件同意以18亿港元的总代价购买销售股份及销售贷款。销售股份代表五家目标销售公司的全部已发行股本，销售贷款指目标销售集团欠本公司的股东贷款，总额为7.74亿港元。

从字面上看，这是一个普通的住宅项目交易。对于房地产开发商徐汇来说，这似乎没什么特别的，18亿港元的交易价格也不算太高。

然而，随着这五所房子的历史被翻过来，人们的兴趣被激起了。

根据公告，该五个平房是位于香港岛舂坎角路44号、46号、48号及50号及香港岛海天径1号的五个独立平房，总实用面积为26，400平方呎。

从项目地址来看，这五栋平房是徐汇三年前从赌王何鸿燊手中收购的超豪华资产组合。

这次交易中的买家也引起了大家的注意，最近这家公司的出镜率有点高。

在香港购买这五套房子的同一天，该公司刚刚与徐汇达成另一笔交易——向徐汇出售永胜人寿7682万股股份(占永胜人寿已发行股本总额的5%)，交易价格为7.83亿港元。

根据数据显示，买方精英力量发展有限公司是一家在英属维尔京群岛注册成立的公司，实际控制人是徐汇的林忠、林伟和蓝鸿震三兄弟，他们分别拥有精英力量50%、25%和25%的股权。

赌王买下的豪宅

数年前，这5座平房备受各方关注，其中一个重要原因是该项目最初由澳门赌王何鸿燊旗下的信德集团持有。

早在2016年8月，这五栋房子的招标就已经启动。根据投标时的资料，该物业位于赤柱舂坎角路44-50号及海天径1号，共有5间平房。平房的实用面积为4374-6615平方英尺，每栋建筑都有一个3156-4905平方英尺的花园和一个独立的游泳池。

根据该计划，信德集团原本想分割这五栋房子出售。然而，没过多久，同年10月，有消息传出，该公司将以15亿港元的总价出售，出售方式为公司股权转让。按5幢26，369平方英尺的房屋的总实用面积计算，实用面积约为56，900港元。

然而，当时的新闻并没有指出卖方是谁，直到2017年1月，这五栋房子的接收方才是林家兄弟。

根据公司登记资料，该房屋的项目公司为裕恩发展有限公司，董事包括信德管理何超琼、何超峰、何等人，均于2017年1月3日辞职。同一天，裕恩发展的董事由徐汇控股的管理层所取代，包括林忠、林伟、蓝鸿震及游思佳。

对徐汇来说，这五栋房子意义非凡。它不仅是从赌王何鸿燊手中买下的，更重要的是，它也是徐汇第一次造访香港岛市场。

根据当时的行业分析，徐汇的交易应该是纯粹的投资。这位人士指出，这种超级豪宅在香港是非常稀缺的产品，而且价格也非常合适。

从当年香港的房地产市场环境来看，2016年前后是内地买家涌入香港的时期。此前，徐汇、洪荣源、世茂、海航集团等同行率先进入。2016年，香港记录了17，921宗一手住宅销售登记，同比增长约9%，创下9年来的新高。

其中，212宗住宅交易总值在5，000万至1亿港元之间，较上年同期上升41%。价值1亿港元或以上的超级豪宅的销售量增加了29%，达到106套。

一些市场人士表示:在内地开发商资金充裕、人民币贬值的背景下，在香港购买豪宅确实成为他们配置资产的一种重要方式。

对于从赌王手中购买这一超豪华资产组合，许晖也做出了一些回应。现在看来，徐汇已经为销售这个项目做好了准备。

根据企业当时的回复，这次交易的购买价格远低于市场平均价格，这是一个很好的投资，将来会寻求一个好机会以更好的价格出售。

出售豪宅和收购永胜的算盘

仅从交易考虑，徐汇在出售该项目后就可以返还18亿港元的血液资金，比三年前购买该项目时高出20%。

关于这笔交易，徐汇在公告中表示，此次出售使集团能够抓住机遇，在香港目前的房地产市场和商业环境下出售其物业。换句话说，徐汇认为，目前香港市场是出售其项目的好时机。

然而，业内有些人对此有不同的推测:这种交易的促进可能更多地是受企业或个人内部需求的影响，而不是受市场因素的影响。

该人士指出，目前香港豪宅市场没有太多利好信息，交易价格普遍处于稳定水平。对于企业来说，这不应被视为销售项目的特殊窗口期。

香港楼市的资深人士季延勋也指出，香港楼市目前的形势还算稳定，不算太差，但涨幅并不大。目前，偏远地区的一些建筑受到很大影响，奢侈品市场波动不大，价格相对坚挺。

有鉴于此，徐汇之所以选择在此时出售这五套房子，可能是出于买卖双方的交易。

对于买家林兄弟来说，这显然不难理解。作为一个罕见的超豪华项目，这五套房子无疑具有巨大的投资价值。

对此，季延勋还表示，尽管由于疫情等原因，香港豪宅的交易量有所下降，但香港仍将是内地高净值人士到内地以外购买豪宅的首选。

奢侈品市场仍有很大的需求，因此没有必要担心附加值问题。

在徐汇看来，这次交易的影响是多方面的，最直观的是它可以提取资金来补充现金流。

根据徐汇的公告，扣除预计开支后，出售约1.03亿港元的净收益将用作本集团的一般营运资金。因此，出售将增加本集团的营运资本，改善本集团的营运资本及巩固其整体财务状况。

此外，可以看出，在此次交易中，卖方出售的资产包括股东贷款7.74亿港元，以及五家项目公司持有的五套房屋的全部股本。此次交易完成后，徐汇还将提高其负债等指标。

因此，有业内人士指出，除市场因素外，进一步改善财务数据和评级可能是徐汇此次交易的深层意图。

财务数据的改善无疑是徐汇获得资本市场进一步认可的筹码。事实上，在交易进行的同一天，林氏兄弟转让永胜人寿股权的另一次操作也隐含着类似的想法。

5月29日，林兄弟的子公司精锐部队将永胜人寿5%的股份出售给徐汇，并委托徐汇行使剩余的3.63亿股永胜人寿股份。

此时，徐汇持有永胜人寿50.12%的投票权，形成对永胜人寿的控制，永胜人寿将再次合并，其余股权结构保持不变。

有业内人士指出，在房地产企业净利润不断增长的同时，净现金流是否也在稳步扩大，取决于资产管理和多领域投资的能力。

关于此次交易，徐汇还对视点房地产新媒体表示，合并后，徐汇的经常性收入将不断提高，这将对徐汇的信用评级带来积极影响，从而降低财务成本，巩固徐汇在民营房企的融资优势。

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来源：39科技网