平安证券：复盘 2008，楼市何去何从

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乐居财经讯李莉4月1日，平安证券发布了一份关于房地产行业的深度报道。

2008年简历:强有力的刺激和广泛的货币带来深V反弹。受金融危机影响，2008年房地产投资和建设增速分别比2007年下降6.8和17.1个百分点，销售面积同比下降19.7%，70个城市房价连续7个月环比下降。2007-2008年深湾房地产指数最大跌幅为75.8%。2009年，随着首付下调、货币宽松等刺激政策的出台，房地产投资、销售和启动分别增长16.1%、43.6%和12.5%，其中深湾房地产指数增幅最大，超过215%。

2008年的启示:需求没有消失，外部冲击只影响发布时间。尽管金融危机导致国内生产总值和收入增长放缓，但随着监管政策的放松，房地产市场在2009年大幅反弹，经济和收入增长放缓并未对房地产市场需求产生重大影响。我们认为，一方面，当时快速的城市化提供了大量的购房需求；另一方面，流动性大大放松，加速了保值需求；同时，在首付比例下，为行为居民大幅增加杠杆提供了条件。总的来说，金融危机并没有导致需求的消失，而只是推迟了需求的释放。

2020年和2008年:花相似但不同。与2008年相比，尽管国际经济金融环境恶化，各国流动性继续宽松，但当前的经济、政策环境和产业规模与2008年有所不同。目前，国内需求对经济增长的影响更加显著，对国内经济的影响可能较小；政策更强，监管宽松程度弱于2008年；行业规模和规模以及住房企业的财务状况远好于2008年。因此，当前疫情造成的国内和国际经济影响对房地产市场的影响将不同于2008年。

当前观点:楼市正逐渐回归正轨，谨慎但不悲观。随着疫情的逐步控制，3月份主流房企复业率超过90%。虽然由于疫情的影响，建设工期较往年推迟了1-2个月，但随着后续热潮带来的建设强度的提高，对全年竣工交付的影响相对有限，预计房地产投资仍将保持正增长。新建项目受疫情影响，受三、四线楼市拖累，受征地收缩影响，仍将逐年下降。随着疫情期间积压需求的释放以及流动性宽松带来的保值需求的加速，三月份前100家房地产企业的销售下滑幅度大幅收窄至17.2%。虽然疫情对国内外经济和需求的影响仍不确定，但我们判断行业的最大影响已经过去，预计2020年年销售面积将减少5-10%。

投资建议:短期内，受新冠肺炎疫情影响，房地产企业的销售起点受到影响，资金方面的压力逐渐加大。然而，房地产市场已在3月份逐步复苏，行业最糟糕的时期已经过去。受疫情蔓延和外部市场影响，深圳湾房地产的市盈率(ttm)已降至五年来的最低水平。2020年主流房地产企业估值不超过6.5倍，潜在股息收益率超过4%。在市场波动加剧的背景下，行业配置价值继续凸显，而政策方面的改善和融资利率的下调将估值提高了/0/房。建议注意:1)万科、保利、金地、招商局、华侨城等。，他们是资本占主导地位、估值低、股息收益率高的国家领导人；2)销售业绩高、融资成本提高的第二条弹性线是中南、阳光城、新城等。

风险警示:1)如果新型冠状病毒疫情持续时间超出预期，行业资金压力的增加将带来中小房企资金链断裂的风险；2)由于疫情对行业启动和复工的影响，部分房企可能面临供应节奏和交付节奏低于预期的风险；3)由于疫情导致的居者有其屋的缺乏，再加上三、四号线的大量供应以及棚户变化导致的需求减弱，行业面临着三、四号线楼市销售快速下滑和项目未完成的风险。

来源：39科技网