风起越秀南 广州最高楼面起价地块出让时与机

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观点房地产网络受到新冠肺炎肺炎疫情的影响，全国许多城市的土地拍卖都按了暂停键。然而，来自羊城和广州的积极信号在沉默中引起了骚动。

一方面，在旧改革市场上，增城市公布了两项旧改革，总价格为73亿元，占地近100万平方米，涉及增城市石滩袁枚村和增城市新塘唐梅村。在公开招标、拍卖和上市市场的另一面，越秀区的宅基地上市的消息更加引人注目。

根据广州市规划和自然管理局发布的正式挂牌公告，地块编号为越秀南ad013907，起拍价为23.57亿元。扣除拆迁房屋后，底价相当于64，576元/平方米，创下广州土地拍卖史上最低起拍价的新纪录。

占据了大量土地和金钱的越秀区，在时隔八年后推出了宅基地，这自然引起了极大的关注。人们预计这块土地将成为广州土地市场的一剂强心针。

羊城最贵的地块

根据公告，该地块位于越秀区东濠涌以西、镇龙西街以东、万福路以南、镇龙南街以北、唐宫后街以北，占地面积8296.7平方米，其中建筑面积49500平方米，容积率5.8，限定高度70米。

除了13，000平方米的搬迁房屋，这个昂贵的地块还有许多其他的建筑条件。

根据转让文件，该地块不接受联合投标，投标人应在该地块周围免费修建道路和绿地(共6000平方米)，并在该项目中修建幼儿园(用地面积1800平方米，建筑面积1440平方米)和老人服务站(建筑面积800平方米)。

除了高底价之外，该地块吸引关注的原因是，由于其正式上市，市场已经等待了十多年。

据了解，作为2007年广州旧城改造三大项目之一，越秀南重建大厦于2009年7月开始搬迁，但由于占用者违章搭建临时建筑，并未拆除；随后的拆除进度极其缓慢，一直停滞到2018年。

2019年3月，《越秀区政府工作报告》明确提出，要完成越秀南站改造地块的上市和转让，同时提出要推进越秀南站地块的振兴和利用。

2019年5月1日，位于越秀南复兴大厦南侧的公交站区正式退出运营，这意味着该街区旧区改造步伐取得实质性进展。

根据《土地供应蓝皮书》对该地块的描述，该地块毗邻中华全国总工会旧址，距地铁6号线大广场站约200米，交通十分便利；周边有清水好小学、永耀北小学、越秀区第二中医医院、越秀区骨科康复医院、越秀区口腔医院等配套服务设施，还有观音田纪念广场、东濠涌绿化带空室等绿化活动，整体条件优越。

像越秀家园这样的字眼可以显示地块的价值。此外，周边环境优越，所以高价上市是合理的。

然而，广东中原地产项目部总经理黄桃认为，这样的地价处于最高临界点，地价交易的可能性很小。

参照该地块所在的北京路-温德路一手项目的销售价格，目前最高价格约为9万元/平方米。如果越秀南座这次上市是为了盈利，未来售价可能会超过10万元/平方米。

在疫情尚未转变为拐点的情况下，土地交易情况是否理想也值得探讨。

事实上，该地块是在2019年12月19日预上市的，而这一次是正式上市，这就明确了投标时间。目前，许多人猜测该地块将以底价出售甚至拍卖。

据市场消息，该企业已经报价，但报价并不清楚疫情发生前后的具体时间。

对此，业内人士邓浩志告诉新房地产媒体，目前，土地价格太高，空的利润对企业来说并不大。再加上市场冷淡和当前疫情的双重打击，如果企业现金流无法支持征地预算，3月10日的参与情况不容乐观，所以如果土地被出售，投标人很可能是中央企业或国有企业

上市和转让的时间和机器

近期新冠肺炎肺炎疫情对公开竞价、拍卖和挂牌市场的影响不可忽视，越秀南座的竞价时间定在3月10日，让人好奇和期待交易结果。

根据以往的经验，当市场寒冷时，核心城区更有可能出现高价土地供应，从而推高土地市场的单价和总交易量。尽管越秀南座在去年底已经预上市，但此时正式上市的公告无疑对市场起到了一定的推动作用。

据视点房地产新媒体报道，2月3日，广州两个地块如期在市场上销售，即番禺大隆街石岗西苑工商局地块和黄埔生物岛swd-c-2地块，最终以底价成功销售，黄埔生物岛地块定向销售给从事第三方医疗检查的上市企业。

对此，邓浩志表示，公开市场上出现的大部分地块都是定向出售的。可以预测，广州的土地市场在一、二季度将会疲软，拍卖和底价交易将占绝对比重。

事实上，自2019年年中收紧房企融资政策以来，广州各城市已经降温，尤其是10月份，土地拍卖率高达50%，包括9年后推出的高品质天河广氮地块和白云河高中心地块，所有这些都在拍摄前宣布终止转让。

土地供应策略的调整使得广州市11月和12月的土地拍卖速度明显放缓。从正常情况来看，年初广州土地市场的市场情况与去年底没有太大的不同，在融资紧缩政策下，企业仍然谨慎拿地。

此外，受疫情影响，今年以来，土地市场将再次进入寒冬。当前的疫情给企业的现金流带来了不可抗拒的压力。如果征地预算得不到足够现金流的保证，土地市场的形势将不容乐观。

邓浩志还表示，在企业销售资金停滞不前的同时，还有其他刚性支出，面临着偿债压力，资金比去年更加紧缺。即使土地市场有土地供应，也很可能没有人会关心。企业不想要土地，但没有钱去拿。

另一位知情人士指出，以下土地市场情况并不完全悲观。在当前的特殊时期，相应的政策可能会放松，企业的现金流压力可能会减轻。

根据视点房地产新媒体的最新报道，2月6日，温州瑞安市出售了一处商住两用场所。经过76轮招标，温州华平房地产有限公司以3.23亿元的总价、12053元/平方米的底价和29.71%的溢价中标。

2月7日，华润置地以总成交价10.16亿元赢得浙江省嘉兴市桐乡市中心的一处商住用地，底价6316元/平方米，地价1.09%；华虹嘉信以10.63亿元的最高限价、13045元/平方米的底价、29.80%的溢价和3000平方米的政策性住房建筑面积，在温州瑞安市赢得了一个商住两用的地方。

此外，广州南沙灵山导建2019njy-18地块成功出售，广州市文投投资控股有限公司中标3.25亿元，相当于6651元/平方米的底价。

土地市场似乎出现了一个又一个积极的信号，至于后续情况是否有所好转，仍然没有明确的答案。

来源：39科技网