羊城新年旧改序章 增城两村73亿招标与方圆版图

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观点房地产网自农历新年以来，受疫情影响，房地产行业的线下销售和土地转让都按下了暂停按钮。

另一方面，广州似乎有春天的气息。它已将历史上楼层价格最高的越秀南厦挂牌，并在增城推出两个旧村招标，总装修成本为73亿元。

据悉，这两个招标村分别是增城市石滩的袁枚村和增城市新塘的唐梅村。总改造成本分别为15亿元和58亿元，相应的改造面积分别为19.77公顷和78.74公顷。

增城新塘唐梅村是增城市仅次于群星村和盘下村的第三大古村落，距离地铁13号线冠湖站不到1公里。

唐梅村所在的新塘板块也是旧城改造的热点。群星村和官湖村的旧房改造分别被神龙和时代赢得。据推测，唐梅村早就出名了，而滴管者不是广为人知的房改巨头R&F和保利，而是当地的房地产企业方圆。

两个村庄竞标

自2019年以来，广州的旧改革进入了快车道，这显然迎来了一个爆发期。

低成本、高利润的诱惑，再加上政策的松动，使得许多住宅企业扑向了旧村的热浪。保利、融创、神龙、时代、星河、R&F、星河湾、越秀等。所有人都找到了自己的面粉。

新的一年刚刚开始，广州并没有停止旧改革的步伐，先后在增城启动了两个旧改革项目。2月4日，广州市公共资源交易中心发布公告，正式公开征集增城区新塘镇唐梅村旧房改造合作企业，这是节假日后旧房改造的第一次招标，将于2020年3月24日10: 00开标。

唐梅村位于广州市增城区新塘镇。改造范围包括唐梅村经济联盟登记人口约3685人，约1461户，改造总成本约58亿元。

这个项目的一个主要特点是规模大。根据招标公告，唐梅村旧村改造项目红线范围内面积为78.74公顷，目前总建筑面积为43.82万平方米，在新塘公示的旧村改造项目中排名第三。

此外，唐梅村项目紧邻济广高速和广元高速，距地铁13号线冠湖站约800米，交通便利，区域内学校和商业设施完善。

值得一提的是，从唐梅村所在的新塘板块来看，新塘作为广州东扩的热门板块，在旧城改造方面也受到了房企的青睐。就这样，昔日的群星和冠虎旧制改革分别被神龙和时代所赢得。后一阶段关户村总投资达63亿元，目前仍有一些村庄需要招标。

另一个招标项目是增城石滩的袁枚村。2月6日，广州市公共资源交易中心发布公告，正式公开征集增城区石滩袁枚村旧房改造合作企业。

根据招标文件，增城市石滩袁枚村位于增江以东，广汇高速公路以南。本次改造总造价约15亿元，改造用地面积19.77公顷。根据原规划，石滩增江东岸的塘口村、胡奎村、袁枚村、天心村、元岗村将改造为牧区自然教育示范区。

据了解，石滩区所属的桂湖村此前已完成招标，新的招标主体袁枚村将于3月30日公布结果。

与延迟的土地拍卖和拍卖市场相比，唐梅村和袁枚村都为2019年广州旧的改革市场开了一个好头。

与开放的土地市场相比，旧改革的免疫力是否相对较强？

对此，世界银行广州地区副总经理林家兴认为，旧的改革是一个长期的进程，股市不会像增量市场那样敏感。

旧改革的影响必然会随之而来，最明显的表现将是在短期内，招标人新旧改革的推进可能会推迟或准入条件可能会放宽。对于企业来说，那些需要长时间改造且前期投资较大的项目的积极性可能会下降。林家兴说。

另一位业内人士也表示，疫情对旧改革的影响相对较小，因为旧改革有政策回报。如果企业有一个布局，并了解旧村改造之前，交易是相对稳定的。

当地老虎方圆

虽然这两个旧装修项目的招标结果要到3月底才会正式公布，但有市场消息称，方圆很有可能成为唐梅村的赢家。

根据房地产新媒体的观点，唐梅村的招标对合作企业的要求有几个条件，包括过去五年在广州的纳税记录，累计纳税金额超过2.5亿元人民币；近五年来，广州市累计开发建设项目总建筑面积不低于100万平方米，联合体登记不予受理。此外，改造总成本约为58亿元。

根据上述要求，对中标人的纳税记录、年份和开发区域都有一定的要求，这也意味着基本上排除了一些过江龙，中标人在广州已经深入培育了至少5年。

就方圆而言，它是1997年在广州建立和发展起来的。根据方圆之前中标的广州河东村的招标要求，其已满足广州地区累计开发建设项目总建筑面积不低于100万平方米。

更重要的是，方圆提前参与了唐梅村的旧制改革，是为唐梅村旧制改革前期准备的合作企业。

根据林家兴的说法，很难说这个项目最终是否会落入方圆，对资质申请的要求也不太高。虽然在初期就提前介入，但半路杀程的案例还是不少。

与此同时，一些业内人士表示，方圆赢得这个项目是板上钉钉的事情，现在它只是在进行招标。

目前还不知道谁会在唐梅村花钱。观点房地产新媒体致电方圆城市更新集团，截至发稿时，尚未收到回复。

事实上，方圆并不是一个新招，尤其是去年，这个地方的房地产企业在广州旧村的浪潮中收获颇丰。

据悉，目前，方圆地产已正式中标广州市的四个老改造项目，即丰河新石头村、海珠区、荔湾河东村、南沙东瓜峪村、番禺沙溪村，总建筑面积468万平方米，总投资264亿元。

其中，2019年7月23日，上海申龙与方圆财团获得广州番禺城中村旧改造项目沙溪村，总投资200亿元。据说沙溪村是番禺区2018年公布的21个古村落中最大的一个。

此外，方圆还与白云区的罗达村、从化太平村保持密切联系，其中方圆被选为合作伙伴，方圆参与时间较长，旧村同意率达到90.2%。

据方圆旗下的旧改造平台湾区智慧城市更新的相关负责人介绍，方圆仍有很多旧村庄改造项目在讨论中，除了已经落地的项目外，还有几个村庄也在争取。

这位人士表示，在广州的旧城改造市场，如果你想赢得旧城改造项目，就必须及早介入，尤其是在一级开发和整合阶段。目前，通过城市更新获得的项目的综合土地成本基本上比招标、拍卖和悬挂的成本低20%至40%。

当然，旧的改革往往伴随着周期较长、转化成土、不确定性储存等风险，这将考验开发商的经营能力、财务实力等综合素质。

对于年销售额约300亿元的方圆企业来说，它能承受许多老改造项目的资金需求吗？

对此，业内人士表示，广州的城市更新政策已经放松，并给予优惠待遇，这将促进企业的发展。与此同时，房企也应该在开发古村落的过程中形成滚动开发机制，使资金能够尽快运转起来，如果不持续改造，前期成本会很高。

另一位投资银行家指出，方圆作为一个中小型住宅企业，赢得太多的旧装修项目有一定的风险。在融资方面，方圆房地产没有在中国上市，发行公司债券将受到更多限制。

来源：39科技网