楼市调查 | 被出售的深圳万科商业资产

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我们聚焦房地产网络，这是一个阶段性的总结和调整。汇聚和聚焦不是修剪树木，而是修剪和修剪树叶。我们知道，一棵树需要适当的修剪和剪叶来使它的根更深，使它的树干变得更粗，然后结出更多的果实。2018年，喊着活下去的万科正在实施修剪和剪叶计划。

近日，视点房地产新媒体从深圳联合资产产权交易所获悉，万科计划在深圳出售四项商业资产，即万科陈星大厦、万科深南广场、宝体生活广场和万科第五园里。

其中，前两个为写字楼，而分别于2015年和2016年开业的宝体生活广场和第五公园万科利为商业地产。但是，该项目没有披露转让价格、运营数据和转让原因，四项商业资产仍在上市。

万科出售写字楼并不罕见，但出售商业地产却不常见。

据一位知情人士透露，万科一直在深圳寻找整笔出售，但后来被关闭，没有出售，因此一直没有成功的案例。至于原因，他说可能是因为公司内部的分歧。

这位人士继续指出，出售应是万科正常的非核心资产处置，这可能与城市公司的一些要求有关，而不是缺钱。

根据公告，保体生活广场位于深圳市宝安中心区宝安大道与裕安一路交叉口的卡洛社区，靠近宝安区政府和宝安体育馆。步行五分钟到地铁范转站、宝安中心和保体站。交易标的为地上1-2层，总建筑面积20，641.85平方米，使用年限自1992年10月至1962年10月。

万科利，第五公园，位于深圳市龙岗区半雪岗大道与环城南路交叉口，靠近南平高速公路和半阴隧道(预计2019年底通车)。30分钟就可以到达罗湖和福田中心区。项目停车位充足，距坂田地铁站1公里。交易标的为地上1-2层，总建筑面积10，264.82平方米，使用年限自2014年4月至2084年4月。

视点房地产新媒体实地参观了这两个项目。万科宝体生活广场项目陈旧，人流一般(平日人流会受到影响)。

据该项目招商办工作人员介绍，该物业每天的人流达到6000人次，周末达到10000人次。主要商店是教育机构。一楼约200元/平方米，二楼约150元/平方米，为期3年。

按周末最高交通量计算，本项目年交通量为365万，远离方毅，属于宝中商圈。据了解，逸方城于2017年底开业，2018年销售额为40.6亿元，客流量超过4000万人次。

一位来咨询机构接送孩子的家长说，她会每天来宝体生活广场。项目初开时生意不错，但一坊城开业后人流明显减少。她认为宝体生活广场几乎没有食物和饮料，停车也不方便。它离地铁入口很远，就硬件设施和空房间的大小而言，它没有吸引力。

然而，广场上的商店经营者和清洁人员都表示，他们没有收到终止合同的通知。

万科利，位于深圳龙岗区的第五个公园，类似于宝体生活广场。据三个月前入驻该项目的商铺经营者介绍，这里的游客主要是万科业主。因为提供消费品的商店很少，而且受到多年的影响，所以客流是平均的。

一些消费者还说，在第五公园万科利几乎没有商店和空客房，所以他们通常去万象和布吉的大型商业中心。

据一位在这里经营了三年的服装店经营者介绍，第五公园万科巷的顾客大部分是万科业主，目前一楼约400-500元/平方米，二楼约200-300元/平方米。

根据房地产新媒体的采访结果，万科出售的两项商业资产主要是住宅设施，人流相对平均，在同一个商圈没有什么竞争力。

这一点也可以通过租金来支持。戴德梁行的报告显示，2019年上半年，深圳优质购物中心最佳租金水平的平均租金同比上涨2.91%，至895.3元/平方米/月，而万科出售的两项资产的租金较低。

由此可以判断，万科拟出售的两项商业资产都是非核心资产，那么出售这两项商业资产的考虑因素是什么？

对此，视点房地产新媒体致电万科，万科表示目前项目正在招标，集团正在进行相关梳理，目前不便采访。

然而，从万科过去两年的一系列行动中可以看出，在经济下行的压力下，曾经高喊生存口号的万科正在进一步汇聚和聚焦。从这次深圳的商业资产转移中，我们可以看到一些痕迹。

2018年9月，万科董事会主席于亮在南方地区9月份的月度会议上，以生存为最终目标，高喊趋同、聚焦，强调要进行战略回顾和业务梳理。

其中，万科提出了清理非开发业务的五个基本原则，包括投入产出匹配、严重错配项目调整、风险收益严重错配业务调整、三年后不完成业务。

随后，12月，于亮在2019年目标行动沟通会上进一步提出了五个工作目标，主题是聚焦融合，巩固升级基础磁盘。其中之一是根据市场对资源(项目、资金和组织资源)进行分类、调整和分配。可以看出，这与前面的说法是一致的。

会上，于亮指出，万科有近1.5万亿资产，这些资产需要认真梳理，这也是明年(2019年)的重点任务之一。在整理好资产和家庭背景后，我们应该调整好资源，处理好不好的资源、没有潜力的资源、闲置的资源和浪费的资源，把不好的牌打掉，换成好的牌。最后，我们需要分配资源，包括项目、资金和组织资源，并将这些资源用于万科未来更具发展潜力的业务。

截至2019年底，在2019年万科年会侧记中，万科在2020年目标行动沟通会的4000字报告中14次提到未来，是前一年的两倍。

虽然没有提到融合和专注，但很明显，如果我们活着，就只有未来。

未来呢？我相信对于大多数企业来说，2020年的开始并不是很好，市场仍然充满未知和恐惧。然而，从1月份的销售业绩来看，万科仍然排在大多数企业的前面。

公告显示，1月份万科实现合同销售额549.1亿元，同比增长12.34%；合同销售面积333.5万平方米，同比增长4.97%。凭借这一成就，万科成为2020年第一个月的销售冠军。

来源：39科技网