中泰证券：2020 年关于房地产行业的五大疑问

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乐居财经新闻1月3日，中泰证券发布了2020年房地产行业投资策略报告。

1.2020年政策将如何调整？

未来房地产政策的主要特点是“稳定”和“地方政府灵活控制”。在2019年12月10日至12日召开的中央经济工作会议上，再次强调2020年房地产政策的基调是“稳定”；此外，会议还明确提出要“压缩各方责任”，表明未来管理将逐步从“垂直管理”向地方政府“柔性控制”转变。我们认为，在“扶贫”和“保就业”先行的背景下，政府的财政压力将会加大，部分城市的房地产政策将会有所松动，“城市专项政策”将会继续，但仍不会出现以往明显的放松。

其次，2020年的基本面将如何解释？

基于对政策、资金和基本面的评估，我们对2020年行业数据的判断如下。销售额:2020年，销售额同比增长-2.88%，金额同比增长+3.00%；新建:预计2020年面积同比增长2.00%；竣工:预计从2019年第四季度开始继续修复，预计2020年竣工面积同比增长6.5%；开发投资:预计2020年土地投资同比增长+8%；建安投资同比增长+8.04%；综上所述，预计2020年房地产开发投资增长率将在8%左右。

3.房价将来会上涨还是下跌？哪些城市的房价涨幅相对较高？

1)2019年以来，商品房平均增速进一步放缓，部分地区房价大幅下跌；2)从房价收入(每户可支配收入/平均房价)来看，自1999年以来，与人们的直觉感受不同，中国家庭的住房购买力不断提高；3)房价的短期和长期驱动力不同。短期内，他们表现出强烈的反身性，上下追逐。如果把流向房地产的钱看作是池中之水，那么它确实表现出不同城市之间“水往下流”的特征；在长期层面上，我们应该从城市群发展的角度来判断其长期发展潜力，而不是单个城市的基本属性。我们对需求驱动型产业能够实现“内生增长”的城市群感到乐观。城市之间相互合作，形成一个以分散化为特征的微观自循环系统，如长江三角洲和珠江三角洲城市群，以及第三产业增长速度最快的成渝城市群。建议关注这些城市群中的二、三线城市。

4.未来房地产业集中度会进一步提高吗？这种模式将如何解释？

1)集中度的提高体现在前20名:从2019年1月至11月的销售数据来看，前20名的市场份额在增加，前21-100名的市场份额在减少；2)征地力度大、均价高的房企销售业绩较好；3)为了判断未来行业格局将如何解释，我们引入了一个“蠕虫模型”，发现当一个行业的(内生增长率-自然清算率)非常高时(以下简称为R)，总会有企业进进出出，行业内企业总数非常不稳定；随着R的持续下降，企业数量趋于稳定，并在N值之间波动。当R达到临界值时，行业趋于稳定，行业内企业总数成为常数。随着住宅市场需求逐渐饱和，自然增长率下降，格局趋于稳定，大中型住宅企业在角落超车的可能性大大降低。

5.2020年，哪些目标值得投资于房地产行业？

作为投资者，持有一个低R、稳定格局的行业，优势在于主导产业具有高壕沟、稳定的收益和较强的可预测性，劣势在于该行业存在下行风险；在研发水平较高、技术迭代速度较快的行业中，企业具有机会多、创新程度高、潜在效益高的优势，而劣势是不确定性大。事实上，房地产开发行业也分为不同研发水平的子行业。技术升级的子领域对应于研发水平较高的子行业，如商业地产(技术授权、线上+线下等)。)、物业服务(社区o2o、效率提升、多元化经营等。)、工业地产(配套建设、园区建设、招商引资等。)。在这些R较高的子行业中，企业数量往往不稳定，这意味着更多的机会。与此同时，投资其中一家公司的投资者将来可能会被清算。显然，过去a股市场对行业下行风险的容忍度明显低于不确定性风险的容忍度，这表明创业板的不确定性溢价较低，因此资本更多地追求高风险的行业。然而，随着全球经济增长放缓，货币政策趋于宽松，无风险和高收益的金融管理在新的资产管理法规出台后消失，“确定性”收入变得更加稀缺，因此资本将更多地分配给传统发展行业。融资能力强、征地开发能力强、品牌溢价高、核心城市项目比重高的领先房企；然而，在技术迭代速度快、轨迹不稳定的高R子行业中，具有领先房地产企业、资本优势和显著客户优势的企业不太可能被行业迭代所清除，且具有较高的预期收益率和较低的“不确定性”。随着行业周期在“依市决策”的环境下得到理顺和延长，过去市场所担心的行业悬崖式衰退的预期逐渐减弱，购买房地产龙头的逻辑不再是“捡烟头”的逻辑(基于破产清算的假设)，而是稳定“好公司”的逻辑。因此，我们持乐观态度:1)同时，我们受益于政策宽松的估值修复、业绩释放的估值转换，而集中度的加快带来了估值溢价的三重逻辑:万科a股、保利地产、融创中国、徐汇控股、华夏幸福等。；2)一、二线城市核心区位布局中的高科技迭代子产业之一——商业地产，建议关注:欢乐城、龙湖集团、华润置地；3)高科技迭代子行业之一，是具有品牌和扩张潜力的领先物业服务提供商，建议关注:刮起投资、保利地产、绿城服务、永生服务等。

风险警示:房地产销售下滑超出预期，政策调控放松低于预期。

来源：39科技网