华创证券：大悦城引入险资战投助力发展，商住协同拿地优势凸显

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乐居财经讯李莉1月3日，华创证券发布欢乐城(000031)完成审核。

24亿股权融资占8.41%，CPIC和工行的推出有助于发展和促进负债率优化

这一次，公司将获得1.41倍的超额认购，最终确定发行股份数为3.6亿股，募集资金为24.26亿元；公司总股本由发行前的39.26亿股增加至42.86亿股。公司成功引进太平人寿保险有限公司和工银瑞信投资管理有限公司两个战略投资者，认购价格为每股6.73元；两场战争的持股比例分别为6.61%和1.80%，合计占8.41%；中粮集团和协同人益铭的持股比例从75.64%稀释至69.28%。

值得注意的是，此次固定增资是2018年以来唯一一次a股房地产股权融资成功全额发行的案例，固定增资完成后，公司货币资金增加，股本增加，促进了负债率的优化；此外，根据规定，这次有固定收入的参与者必须锁定持股。未来，太平人寿将与公司开展全面的战略合作，这也将促进公司更加优质的发展。

反周期主动征地和成本控制重新优化，“商业+住宅”的整合优势逐渐显现

3q19，公司征地面积403万平方米，征地金额214亿元，分别相当于18年销售面积和销售额的313%和54%。对征地的态度是积极的；平均征地价格为5315元/套，仅占同期平均销售价格的21%，比18年平均征地价格6433元/套低17%。征地成本控制非常好。其中，第三季度征地面积295万平方米，征地金额151亿元；平均征地价格为5108元/套，比19h1年平均征地价格5882元/套低13%，比18年平均征地价格6433元/套低21%。土地征用大大增加，成本控制良好。其中，昆明、武汉、济南等城市具有商业协同效应，土地收购的隐含毛利率较高。事实上，自2017年以来，该公司一直利用欢乐城品牌与中粮集团合作，在二线城市获得低价地块，土地收购的整体平均底价比周边房屋的平均交易价格低47%。我们估计，住宅建筑的平均征地价格比周边房屋的交易价格低38%，而“欢乐城”商业地产+住宅开发的扩张模式仍在验证中。

中央企业融资优势突出。中间票的利率只有4.25%，固定利率的提高将把净负债比率降低14%

截至19季度末，该公司的资产负债率为78.9%，下降了6.0%。从18年后开始；净负债率为125.1%，下降46.1%；从18年末开始。现金与债务的比率是1.3倍。假设其他资产和负债保持不变，在公司完成固定增长后，资产负债率将降至77.8%，即1.1%。低于第19季度末；净负债率将降至111.4%，下降13.7%；从第19季度末开始；预计债务状况将继续得到优化。此外，在行业资金紧张的情况下，企业融资的优势日益突出。在新配额方面，该公司于10月底获得30亿英镑的公共债务配额，成为为数不多的主流房企之一(保利、中南、金科等)。2019年年中批准新的债务配额；从发债利率来看，12月份发行了15亿元/3年/4.25%的获奖票，发债成本在行业内处于较低水平，中央企业具有较强的融资优势。

投资建议:引入保险投资帮助开发，突出商住用地优势，保持“强力推进”

作为国内商业地产的标杆，欢乐城是一级和二级核心资产，具有强大的投资、运营和品牌实力，租金多年来稳步上升。ah平台整合后，在收购土地上获得了强大的优势，在积极收购土地后，也促进了销售的持续快速增长。核心基金激发了资本授权，加速了标准化和复制。我们维持公司2019-2021年的每股收益预测值分别为0.76元、0.88元和1.11元，当前价格为19/20pe对应的9.6/8.2倍，比每股14.09元低49%。当前价格仅略高于6.73元的固定价格，优质资产被低估。我们根据30%的资产净值折扣和20年目标市盈率11倍来维持它

风险警示:社会零增长速度低于预期，公司住宅开发业务结算进度低于预期。

来源：39科技网