均价破顶、首日认筹率160% 三湘上海地王时隔5年入市闯关

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观点房地产网谈论的是近年来上海楼市最受欢迎的板块，而前滩无疑是人们的首选，也被称为黄浦江上的金靴。从2018年创下上海认可度新纪录的著名景尧大厦开始，每一次开盘，前滩板块的新址都将是一片火海，项目现场也频频出现如《搏击沙滩日》的光盘等壮观场景。

据统计，2019年，上海共有24，749人参加了抽奖活动，其中只有4个前滩项目吸引了2，582人，这意味着每10个人中就有一个人想在前滩购买。

今年4月底，作为首个因新冠肺炎疫情进入市场的项目，东方汇丽以555.7%的认可度赢得了2284组411套房，再次见证了前滩的人气。

6月9日，前滩又迎来了一个大项目，久违的前滩三乡印象大厦宣布正式开始被认可。

确定第一天的最高价格和前滩

自2020年3月中旬绿色董家渡项目获得首个预售证书以来，上海楼市，尤其是豪华住宅市场，正经历持续复苏。

被火热的市场所感动，许多老的高地价项目都迫不及待地想尝试，三乡印象大厦就是其中之一。早在5月份，市场上就传出了三乡印象名宅被认可的消息，如前滩九宫格板块首个入市项目、前滩新址最高价等。

6月9日，三乡印象大厦正式开业。即使在下雨天，上午10点，买家仍络绎不绝，撑着雨伞排队。

据视点房地产新媒体报道，作为前滩板块九宫阁第一个进入市场的项目，三乡印象名宅的认可度基金设定为200万元，相当于上海滩上的好景苑项目。本项目的资金要求也不低:第一套房需提供750万元的资金证明，第二套房需提供1500万元的存款证明。

市场上三翔印象大厦的均价为12.18万元/平方米，将东方汇力创下的9.2万元/平方米的均价纪录突然提高了3万元，成为前滩地区价格最高的新板块。

一些业内人士表示:12.18万元/平方米的均价让所有人对前滩的价格有了新的认识。不管值不值得，内环均价12万元的项目还有很多选择。

上海中原地产高级市场分析师卢文喜认为，三翔印象大厦位于黄浦江一线江景房——九宫阁的第一排，与黄浦江的直线距离约为400米，12万多元的价格并不贵。

此外，他表示，由于近期上海中小学招生等政策变化，地块附近的冰长天幼儿园、华二前滩学校和汇丽学校等优质教育资源也将吸引买家蜂拥而至。

据相关消息，三乡印象大厦142套房的源头在第一天就突破了230套房，识别率超过160%。有分析师认为，随着前滩项目的良好开盘表现，三翔将进入收获期，其现有房屋的销售将加速资金的回笼，公司的经营现金流将非常可观。

根据三翔印象2019年年报，三翔印象同期营业收入为19.88亿元，同比增长21.71%；上市公司股东应占净利润2.82亿元，同比扭亏为盈。截至2019年底，公司净经营现金流为22.75亿元，比2018年底增长32.52%。

王迪项目很难进入市场

虽然前滩的新楼盘一直供不应求，但三乡印象大厦的入市之路并不平坦。

回到2014年12月24日，临近年底，上海迎来了推地高潮，并在前滩进行了两处宅基地的土地拍卖。据视点房地产新媒体报道，格力、码头、大明城、首都、中铁、恒基、三祥、华润、陆家嘴、新鸿基、招商局等14家企业被邀请参加现场拍卖。

其中，浦东新区黄浦江南延前滩区z000801单元32-01地块于上午首次出售。最终，格力地产以16.14亿元人民币的价格退市，底价为65，832元人民币/平方米，溢价为127%，创下上海市单位价格的新纪录。

然而，仅仅几个小时后，格力地产的单价记录被三翔股份刷新。在当天下午的土地拍卖中，三乡印象获得了浦东新区黄浦江南延前滩区z000801单元36-01地块，底价达到66629元/平方米，溢价113.8%。

收回土地不到一周，三翔印象立即宣布，公司全资子公司上海三翔海农资产管理有限公司、上海三翔翔腾翔奇投资有限公司和境外非国有法人康生发展有限公司在上海浦东新区共同设立有限责任公司，投资建设前滩项目。

根据规划，该项目占地面积13，965平方米，规划容量27，930.6平方米，共包括6栋建筑和184栋房屋，其中包括120个复式+大型公寓楼层和64个面积约90平方米的小型公寓。本案名称为前滩三乡印象大厦。

然而，作为土地王项目，三乡印象大厦也遇到了难以进入市场的尴尬局面。

从拿地到鉴定和开业，三乡印象大厦一共花了66个月。以2015年以来在上海售出的16个地王为样本，统计显示这些地王的平均入市时间为33个月，而三相印象大厦的入市时间几乎翻了一番。

对此，卢文喜表示:由于三乡的征地价格太高，以正常速度发展不经济。对于千滩项目这样的好位置，开发商肯定想随着时间的推移改变空的房间，希望利润最大化，但不幸的是，政府在2016年开始限制购买和价格。

从房地产的角度来看，新媒体了解到三乡印象大厦的建设实际上早在去年就已经完成了。当时，三乡印象办公室相关负责人表示，该项目未进入市场的原因很多，未取得预售证书是重要的一环。同时，该负责人指出，在销售价格方面，房管部门严格进行了价格指导，公司仍在不断沟通，希望最终沟通的价格能够更加客观。

对此，业内人士指出，政府对三乡前滩项目的指导价估计在9万元/平方米左右。对三翔来说，如果时间成本和财务成本在过去五年中损失了，那么损失是肯定的，所以它只是继续拖延。此人继续说道:“三乡还算不错，格力当年的32-01地块还在干地。”。

此外，卢文喜认为，推迟三乡印象大厦的开业可能还有另一个考虑。他指出，如果项目进展太快，三翔在上海将没有项目，这将会造成无法跟上的尴尬。

根据三翔印象的年报，作为上海的老牌房地产企业，公司在上海没有新的土地储备。除了前滩项目外，三翔在上海只有四个待售项目，分别位于宝山、浦东、崇明和嘉定，而且大部分都接近项目销售的尾声。

来源：39科技网