2020年15月中国房地产企业销售TOP100 ·观点月度指数

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随着我国防疫工作的加强，全国各地恢复工作、生产和上学的工作有序推进，房地产市场发展良好，销售市场逐步恢复正常。

视点指数发布的2020年1-5月中国房地产企业销售额百强榜单显示，前五个月中国房地产企业销售额为37001.4亿元，同比下降8.3%。

5月份房地产百强企业单月销售总额10927.2亿元，同比增长16.9%，比4月份增长22.7个百分点，单月销售同比增速出现逆转。

从观察名单中的前五名企业来看，前五名是碧桂园、恒大、万科、保利和融创。其中，碧桂园1-5月累计签约销售额2912.9亿元，领先恒大，排名第一。万科、保利和融创分别以2458.3亿元、1525.0亿元和1405.0亿元排名第三、第四和第五。

值得注意的是，在前20家房地产企业中，有17家房地产企业5月份较去年同期实现了全面销售，其中世茂地产5月份实现销售250亿元，同比增长55.3%。

股权销售方面，2020年1-5月，房地产百强企业实现股权销售总额27296.8亿元，同比下降11.5%；平均股本比率为73.8%，比去年同期下降2.0个百分点。

股权出售清单显示，从1月到5月，各分步房企的股权出售门槛值均呈现逐年下降的趋势。具体而言，前3名、前10名、前30名、前50名和前100名住宅企业的门槛值分别为1597.9亿元、539.8亿元、242.0亿元、158.0亿元和44.7亿元，同比分别下降8.2%、14.3%、17.1%和7.4%。

就销售面积而言，1-5月，百强住宅企业总销售面积为2.76107亿平方米，同比下降4.1%。5月份，百强房地产企业总销售面积为7866.1万平方米，平均销售价格为1.39元/平方米，与4月份基本持平。

新建筑的下降继续缩小，发展投资的增长率扩大

据国家统计局统计，2020年1-4月，全国商品房销售额为3.2万亿元，同比下降18.6%，同比降幅比1-3月缩小6.1个百分点；1-4月，中国商品房销售面积为3.4亿平方米，同比下降19.3%，1-3月同比下降幅度缩小7个百分点。

4月份，全国商品房销售额为1.15万亿元，同比下降5.0%，同比下降9.6个百分点；中国商品房销售面积为1.2亿平方米，同比下降2.1%，同比下降12个百分点。

从数据来看，由于疫情的好转、购房需求滞后的集中滞后释放以及抵押贷款利率的持续下降趋势，房地产行业的销售状况持续改善，月销售和销售面积的增长率接近正增长。

就新开工面积而言，2020年1-4月中国住房新开工面积为4.8亿平方米，同比下降18.4%，同比降幅比1-3月缩小8.8个百分点。其中，新开工住宅面积3.5亿平方米，同比下降18.7%，比1-3月下降8.3个百分点。

值得注意的是，4月份全国新开工住房面积为2亿平方米，同比下降1.3%，比3月份下降9.1个百分点，增速几乎为正。

就竣工面积而言，2020年1月至4月，中国住宅竣工面积为1.9亿平方米，同比下降14.5%，降幅比1月至3月缩小1.3个百分点。

然而，仅在一个月内，4月份完成的住房面积为4000万平方米，同比下降8.8%，降幅比3月份高7.9个百分点。

我们认为，在疫情的影响下，许多地方被允许适当推迟竣工交付，与此同时，房屋企业现在正把重点放在满足预售条件和促进销售回报的建设上，导致竣工的短期弱化。然而，随着前几年销售高峰带动的期房交付，预计今年竣工和修缮的趋势不会改变。

数据显示，2020年1-4月中国房地产开发投资总额为3.3万亿元，同比下降3.3%，降幅比1-3月缩小4.5个百分点。其中，住宅开发投资总额为2.4万亿元，同比下降2.8%，降幅较1-3月缩小4.4个百分点。

数据来源:国家统计局，意见索引整理

4月份，中国房地产开发投资1.11万亿元，同比增长7.0%，比3月份增长5.8个百分点，增速继续保持正增长。

数据来源:国家统计局，意见索引整理

从地区来看，4月份，在湖北地区解封的带动下，中部地区房地产开发投资同比增长5.9%，同比增长17.7个百分点，增速领先；东部、西部和东北地区房地产开发投资分别增长4.1%、13.7%和16.8%。

我们认为，目前房地产开发投资的增长率主要受开发和购买成本的影响。据国家统计局统计，4月份土地收购面积为1182.4万平方米，同比增长13.8%，比3月份增长25.9个百分点；土地交易价格为721.5亿元，同比上涨82.3%，比3月份上涨75.8个百分点。

未来，房企将加快推货和整理货物的步伐，新的建设将逐步加快，建设强度也将在竣工压力下加大，这将导致建安项目投资增加。预计投资增长率将继续上升。

房地产企业抢地混战，国内公募房地产投资信托破冰

受疫情影响，一季度房地产企业业绩大幅下滑。a股市场形势不容乐观，已经变相跌入利润底线。自4月份以来，随着我国疫情的好转，复工和生产继续推进，许多房地产企业的业绩开始出现报复性反弹。

5月份，房地产企业开始全力以赴，这不仅体现在去市场化上，还体现在征地上。

数据来源:风，意见索引整理

从土地供应的角度来看，南京、杭州、上海、广州等城市当月集中了大量房源，推出了一批地块；汕头和深圳公布了2020年土地供应计划，其中汕头计划供应6036.4亩土地用于住宅和商业服务；深圳计划提供293.2万平方米的宅基地，工业用地没有上限。

从北方一线城市广州和深圳来看，许多房地产企业已经抢了几百轮、几十亿美元的土地，土地市场正如火如荼。

数据源:意见索引整理

5月18日，广州以240亿元拍卖了12块地块，吸引了恒大、保利、中海、龙湖、阳光城、时代、雅居乐等32家房地产企业，投标保证金超过176亿元。有趣的是，由于过度关注，官方网站上土地交易中心的访问量急剧增加，这导致了系统的崩溃。许多房地产企业无法正常报价，仅仅经过一轮涨价，就出现了快速交易的乌龙结果。

在二线城市，土地市场也很热。其中，武汉已有7个地块进入拍卖交易市场，总投资114.56亿元，龙湖位于武昌滨江商务核心区；合肥成功卖出10块地，总成交价为82.7亿元，恒大、徐汇、中海、象升、荣盛都出现下跌。

数据源:意见索引整理

在土地政策方面，继去年3月深圳市棚改强区正式实施分权后，5月13日，深圳市发布了《关于调整规划和自然资源管理权限的决定》，将土地供应强的地区进行分权。

在最近两次会议上，政策没有提到房地产税和长期机制，但政府工作报告重申，住房和住房不应该投机和政策应该为城市。面对经济运行的压力，中央政府坚持认为，住房的基调应该保持不变，住房应该回归住宅性质，现有住房应该升级，以改善居民的生活条件。政府工作报告明确了具体目标:39，000个旧的城市社区得到了新的翻修，电梯得到了支持，餐饮和清洁等各种社区服务得到了发展。

除土地市场外，房地产金融政策在中央政府持续有力的调控下保持了连续性、一致性和稳定性。国内外金融市场环境存在明显差异。5月份，国内融资环境持续良好，国外不欢迎窗口期，融资渠道甚至持续收紧。

由于海外债务到期收益率高，发债成本增加，4月份中资房地产企业发行的海外美元债券数量降至最低点；今年5月，纳斯达克收紧了对首次公开发行(ipo)的监管，并提出了一些新的要求，比如首次公开发行(ipo)的最低规模必须超过2500万美元，或者至少是上市后市值的四分之一，这将加大一些中国公司在纳斯达克上市的难度。

近日，中国证监会和国家发改委联合下发文件，要求推进基础设施领域的房地产投资信托基金试点工作，鼓励信息网络等新基础设施以及国家战略性新兴产业集群、高新技术产业园区和特色产业园区开展试点。这意味着国内基础设施领域的reits公开发行试点已经正式启动，未来融资渠道将更加多元化，新的基础设施、生产城市和工业园区将成为有利的投资渠道。

来源：39科技网