4月中国商办运营商TOP10报告·观点月度指数

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4月份的意见指数显示，虽然疫情得到控制，但商业市场仍处于缓慢复苏状态，供求关系尚未恢复正常，这将持续很长时间。

当月，视点指数监测的大部分样本商业运营商保持稳定，新项目落地较少，扩张速度放缓，主要集中在现有项目的运营和新入驻企业的引进上。此外，服务优化和硬件升级已经成为许多企业的共识。

值得注意的是，商业项目的租赁出现了一些新的机会。从一些样本企业的动态来看，疫情爆发后，主要医疗、网络等相关行业的租赁需求有所增加，这对商业运营商来说是一件好事。

在商业资产交易方面，北京和上海的项目在当月关闭，交易总额超过85亿元人民币。从视点指数来看，今年以来，每月都有大规模的商业资产交易发生，交易量也不低。在商业市场受疫情影响的背景下，这有一定的刺激作用，也表明商业资产仍然是投资者最青睐的资产之一。

中海集团和华润集团再次蝉联前两名，紧随其后的是凯德置地和越秀集团

在4月份的中国运营商发展指数前10名中，中国海运业务仍然排名第一。

在项目开发方面，本月，中海商业签署了两个轻资产项目，并在成都和上海再次扩张。在轻资产出口方面，据中国海运业务数据，目前已开发运营的写字楼超过70栋，出口轻资产管理项目8个，其中北京中国建设财富国际中心为基准项目。

除了新项目的拓展，当月新企业签约落户中海商业现有运营项目，总体保持了稳定的发展速度。可以看出，即使疫情的影响没有完全消退，它仍然可以保持相对稳定的吸引投资的能力。

华润置地在商业领域排名第二。尽管本月没有新项目，但依靠目前运营或轻资产出口的项目，该公司仍获得了可观的租金收入。受疫情影响，华润置地的商业收入略低于同期，但与2月和3月相比，处于稳步恢复状态，同比降幅也在缩小。

华润置地4月份公布的经营数据显示，该月投资物业租金收入约为9亿元，同比下降4.4%。如果按2019年写字楼业务占投资性房地产收入的比例计算，4月份的写字楼租金约为1.04亿元。

此外，当月，华润置地与合肥滨湖科技城管委会签署了合肥萝岗机场中央公园合作框架协议。该项目计划引进高科技产业，整合商业、办公楼、医疗、教育和人员住房设施等多种形式，并在未来建设一个新的安徽中心。

凯德置地集团本月排名第三，其业务实力不容忽视。根据民意指数统计，凯德置地在中国有27个写字楼项目，分布在12个城市，主要包括北京和上海等一线城市，以及杭州和成都等中国主要二线城市。

越秀商业投资有限公司本月排名第五，主要位于广州、上海、武汉、杭州等城市的核心商务区，每月带来可观的租金收入。

值得注意的是，越秀正积极寻求疫情影响下的变化。位于广州的新办公楼项目——广州环境贸易中心国际中心(icc ),计划建设一个24小时办公、空空气质量监测等多功能楼层。，并推出一个享受活动的平台，为企业用户创造更多商机。

商业市场复苏缓慢，短期内难以恢复

自今年年初以来，受疫情影响，大多数商业项目已经关闭，建设进度缓慢。4月份，疫情基本得到控制，商业市场已进入复苏阶段，但整体复苏缓慢。

在供给方面，国家统计局的数据显示，1-4月份，办公楼总建筑面积为3.1348.1亿平方米，累计增长率为-2.2%，增速缓慢，仍远远落后于去年同期。疫情对商业市场的影响具有很强的连续性，很难在短时间内恢复到以前的正常水平。

需求方面，1-4月写字楼销售面积为642.61万平方米，累计增长率为-32%。尽管已恢复到去年同期水平的一半，但总体增长率仍为负。与办公楼建筑面积的增长率相比，疫情爆发后销售面积的反弹速度更慢。

从具体城市来看，根据合肥大学的数据，在一线城市中，广州本月的写字楼成交量为11054平方米，同比下降近70%，主要来自大宗交易。从这个角度来看，疫情的影响仍然存在。目前，市场复苏缓慢，需求仍在放缓。

总体而言，4月份商业市场仍受疫情影响较大，各种数据没有恢复到疫情前的正常水平，预计需要较长的恢复期。

龙头企业正在努力扩张，商业租赁现在是一个新的机会

根据视点指数，目前中国大部分商业运营商主要集中在优化运营服务、与客户签约和发展战略合作上。

当月，中海商业先后登陆两个轻资产管理项目，即成都西部文化产业中心项目和上海红旗村地块项目。这两个项目有更好的区位条件，相信在未来会有更好的发展。

当行业发展放缓时，忽视资产扩张无疑是比自我维持更明智的选择，但这也考验着企业的项目运作能力。

此外，越秀商业投资还与广州移动、阿里巴巴云等签署了战略合作协议。未来，越秀商住项目将作为载体，在物联网+房地产、信息化建设、人工智能等重点领域进行合作。这一措施被认为有助于其商业项目的未来运作。

综上所述，虽然疫情给商业企业的发展带来了很大影响，但龙头企业保持了相对稳定的发展速度和较强的抗风险能力。

值得注意的是，在这一流行病期间出现了一些新的趋势和机会。在疫情期间，医疗信息、卫生、互联网等办公租赁行业发展迅速，预计未来将为商业市场带来更多的租赁需求。

同时，疫情过后，运营商应加强客户关系维护，以多种方式留住或引进重点优质客户，提高商业项目抗风险能力，逐渐成为行业共识。

有近100亿笔商业资产交易，投资机会没有减少

在商业企业供求市场缓慢复苏的同时，商业资产交易延续了前几个月的热度。

从投资角度看，受疫情影响，投资核心商业资产是明智的选择。国内商业资产在大宗交易中一直占据主导地位，北京和上海是交易最频繁的两个城市。

根据意见指数统计，当月上海和北京有4笔成功的商业资产交易，交易总额超过85亿元，收购方包括保险公司和基金。

从交易的标的来看，交易的资产并不都是完全意义上的高质量资产。例如，北京洪钟大厦在四年前被引入市场，它曾经是洪钟的核心资产，但由于企业发展中的问题，最终成为一个未完成的项目。

就位置而言，该项目位于北京中央商务区附近，位置极其稀缺。虽然尚未完工，但在后续建设和运营中仍有许多问题需要解决。然而，不可否认的是，赢得这个项目无疑将占据核心城区。此外，考虑到cbd周边的租金水平，该项目未来的租金回报率也相当可观。

一般来说，虽然商业地产在短期内会受到疫情的影响，但相对优质的资产在空仍会有较大的升值空间，即使它们在未来会面临建设或运营方面的问题，所以此时抓住机会是明智的。

来源：39科技网