福州千亩帝封江热土124亿尘埃落定

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继2月底12块土地以162.76亿元成交，4月中旬8块土地以128.47亿元成交后，5月20日，福州在苍山区又推出了1132亩地丰江地块，两块土地由恒大和世茂共享，总投资124亿元。

世茂、乔蓉、大东海、恒大等房地产企业参与了此次拍卖。在这个过程中，世茂和恒大的竞争几乎是集中的，最终双方都有所收获。

第2020-22号地块首卖，恒大地产以62.6亿元赢得，底价10822元/平方米，溢价约21.04%。

随后，恒大想再赢一场，但输了前一场的世茂也决心赢。在45轮竞标中，竞争异常激烈，恒大多次鸣笛示牌。最终，溢价为17.23%，被世茂以61.5亿元的价格抢到，底价为11832元/平方米。

据视点房地产新媒体报道，事实上，神的枫江地块早在2015年4月就计划出售，经过拍卖取消、延期和规划调整后，一直成功出售到今天。至此，地丰江地块的所有权终于尘埃落定。

一个千亩皇帝封河的曲折故事

总的来说，这两块地相邻，是一个总面积为1132亩的超大型宅基地，是福州近几年提供的为数不多的超大型地块之一，在福州土地拍卖史上也是非常罕见的。

事实上，这两块地的转让相当曲折。早在2015年4月，福州就计划出售5块堤丰河的土地，总面积为1211.66亩，总初始价格为45.16亿元。

值得注意的是，福州业内人士透露，华侨城首先深度介入该地块，并计划开发旅游项目，即当年市场上盛传的欢乐谷项目，甚至该地块涉及的地铁5号线也有一个欢乐谷站。

据悉，当该地块即将出售时，约有30家开发商确认将加入竞争。然而，令外界不解的是，在备受关注的土地拍卖当天，该地块被当场宣布取消转让。

多年来，仍然没有关于欢乐谷进展的消息。在此期间，福州还修建了大量的娱乐设施。现在桂安、歌苓、罗源有很多大型游乐园，显然不需要在市区再建一个游乐园项目。

到2018年，福州市国土资源局发布了一份规划，称将重点发展三江口、地丰江、红星排尾、三岔街等。，确保转让2750亩商品房，力争实现土地出让收入500多亿元。随着这个计划的出台，公众的目光都集中在了地风江板块上。

2019年12月23日，福州市发布了南台岛地丰江地区控制性详细规划和城市设计公开草案。直到今年4月1日，在皇帝的封河计划调整后，宣布两个热点将于5月8日转售。

然而，土地转让再次暂停。拍卖前不到10天，福州市发布了《土地拍卖补充公告》，大幅调整了地丰江地块的多项出让条件和出让方式，并将拍卖时间推迟至5月20日。直到今天它才被成功售出。

不过，此次土地拍卖并没有像之前传言的那样有很多房地产企业参与其中，只是吸引了世茂、乔蓉、大东海和恒大等少数开发商。福州力丹银行副总经理徐鹏志表示，目前大多数房地产企业的财务压力仍然比较大，而福州其他地方房地产企业有一定的利润率，所以没有必要抢地，所以参与拍卖的房地产企业并不多。

就地块参数而言，两块地块的总面积为1132.51亩，用于住房、商业服务、幼儿园、中小学和交通。其中，住宅区近600亩，还有大量的商业和写字楼，小学必须免费修建。此外，规定商业和商业部分的建筑形象进度应达到一半以上，才能办理相同比例的住宅部分预售证书。

根据公开文件，该地块曾规划的欢乐谷项目被取消，该区域的功能定位为山水交融的花园城市和具有传统特色的茉莉花镇。总的来说，这两个地块将成为一个大型城市综合项目，三个地铁会议，集商业，住宅，办公楼，幼儿园，小学和中学，总体积超过100万平方米。

对此，徐鹏志表示，土地总价格已经超过100亿元，商业部分比重偏高，这给后续开发带来困难。此外，住宅和商业建设必须同步进行，这将是一项巨大的投资，需要有足够资金实力的企业的支持。

至于未来的市场进入，这两个地块的容积率较低，分别为1.54和1.37。因此，据业内人士分析，该地块的价格预计在22，000至25，000元/平方米之间。从综合位置和周围的配套设施来看，很有可能生产出所需的产品。然而，由于长江一线，也有机会制造高端产品，主要是大中型单位。

恒大和世茂共享美食

这一次，恒大和世茂分别赢得了巨无霸地块。有业内人士表示，两家公司是否会合作开发或者引进更多的房企合作，都是值得关注的。

徐鹏志说，事实上，这种土地转让的影响就底价或市场热度而言是平均的。此外，该地块周边地区仍处于开发初期，项目前期改造难度较大。

不难理解为什么这两家房地产企业决心要赢。事实上，1000英亩的皇帝封河是该地区高价值的稀缺家园。它位于城市南部的核心区域，否则将成为下一个黄金时代福州的枢纽区域；同时，该地块面向河景，未来将有三条地铁线在此交汇，而两个地块将各自支撑一个8万平方米的独立商业综合体，未来将有一个超过16万平方米的超大型商业区崛起。

显然，恒大和世茂对该地块的巨大发展潜力持乐观态度。不过，对于恒大来说，此次收购的意义在于在一定程度上覆盖了仓位。据了解，恒大于2016年4月以6.01亿元的价格获得福清[2016]02号地块，土地储备12.65万平方米。目前，恒大在福州市场的影响力明显下降。

值得一提的是，恒大似乎早就为此次征地做好了准备。据工商信息显示，此次获得土地的恒景田地产于上月27日成立。

不难发现，恒大最近在一、二线城市的土地收购活动相当活跃。当日，恒大地产在郑州当地拍卖市场以5.88亿元的底价赢得了两块高新区。不完全统计显示，自5月份以来，恒大在苏州、北京、重庆、无锡、合肥、广州、福州、郑州等地取得了收益，支出168.78亿元。

值得注意的是，2008年5月18日，在广州土地拍卖市场，恒大以47亿元的底价在增城赢得了2块地。为了在返回广州后重新获得土地，当天恒大参与了其他地块的竞标，意图重振大本营。

上个月，恒大以34.8%的溢价、22.06亿元的总价拿下花都红棉大道一期，时隔六年重返广州。然后，4月16日，在第一次开盘的火爆行情下，密云区的宅基地以21.4亿元的价格被成功拿下，以便四年后回到北京。

根据市场参与者的分析，恒大重返一、二线市场可能意味着弥补不足。目前，恒大的规模达到6000亿元，正处于攀升阶段。通过开发薄弱的销售领域，规模可以进一步扩大。

但是，也有业内人士分析，以三、四线城市为重点的房地产企业回归一线城市，产品的适应性值得关注，存在一定的发展压力。

与恒大的补货不同，对于世茂来说，争夺迪风江地块的目的是为了加强布局。在上个月中旬福州100亿美元的土地拍卖中，世茂也有所斩获，以9.08亿元的价格赢得了苍山区湖滨北苑商住区42420平方米的土地。

始于福建的世茂在该地区仍占有很大的市场份额。数据显示，世茂2018年的销售收入为8551亿元，其中227.91亿元来自厦门、福州和泉州等福建城市。

世茂集团表示，在地丰江具体收购的土地是世茂海峡公司。事实上，在拆分为一家地区性公司后，世茂海峡很少在公开市场上获得土地。仅在三年时间里，世茂海峡的销售额就从107亿英镑增加到了505亿英镑。近两年来，通过并购和合作招标、拍卖、拍卖等方式实现了快速扩张，而通过独立招标、拍卖方式取得土地的比例很小。

关于土地收购方式是否有所调整，世茂海峡回应视点房地产新媒体称，公司将根据不同的区域市场条件和行业发展周期阶段，采用多元化、高效的投资组合，不断补充优质土地储备，优化市场布局。

来源：39科技网