原报告 | 建业千亿考验

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视点指数2019年，建业地产年签约销售额达到1011.5亿元，同比增长39.8%。其中，重资产销售额约为718.01亿元，同比增长约33.8%，超过年度目标635亿元；轻资产销售额约293.49亿元，同比增长57.0%。

这是建业在2012年突破100亿元大关后的又一次飞跃。与其他1000亿的房企不同，建业主要是依靠单个地区来实现这一业绩。

然而，进入1000亿元后，建业似乎迎来了轻重资产结构布局的重要选择期。与轻资产相比，重资产考验的是房地产企业推动市场、配置资金、收购土地、开发经营的能力。

视点指数研究所指出，随着销售规模的扩大，建业地产也存在一些必须直接面对的问题。

沉重的资产。

自2002年河南战略正式提出以来，建业地产选择了区域深度培育。财务报告显示，截至2019年12月31日，建业地产已进入河南省18个地级市和104个县级市。

2012年，建业地产的销售规模超过100亿元，重资产份额在过去五年中增长了4%，轻资产份额在过去三年中增长了约6%。

建业的目标是在20年内覆盖河南120个城市。在重资产和轻资产的双重布局下，轻资产模式有利于提升市场份额和产出产品的影响力。

在资产销售方面，2019年郑州对建业地产的销售贡献率保持在22%左右，与其他18个城市相比，郑州占据绝对优势。在金九和银十期间，郑州的贡献率提高到50%。

针对郑州的销售比例问题，建业表示，2020年郑州的销售比例将达到25%，其他地级市将占到50%，未来2-3年郑州的销售比例将提高到30%-40%。

除了郑州大本营之外，在河南许多三、四线城市中，重资产销售的贡献率高达60%，建业也迎来了由压力测试疫情造成的经济冲击，before/きだよ/,which抑制了三、四线城市房地产市场的潜在上涨趋势。

从建业的重资产销售来看，2020年1月，河南省三、四线城市的销售贡献率下降了一半，达到31%，而郑州的销售贡献率上升到60%。从抗风险的角度出发，建业提出增加郑州未来的销售比例，这也是保持销售规模的战略体现。

然而，河南本土的房地产企业如正尚、魏勇等正在崛起，在国外房地产企业的不断努力下，河南建业地产的市场份额和销售额不可避免地会受到影响。至于郑州大本营，建业直截了当地表示，郑州正商地产的销售可能会更好。

回到具体的合同销售，2020年1月，建业重资产销售额为33亿元，同比增长83%，轻资产销售额下降至8亿元。可见，重资产项目在抗风险能力方面具有明显而稳定的优势。

2020年，建业重资产销售目标为800亿元，同比去年实际销售718亿元增长11%。建业地产董事长胡葆森表示，未来两到三年，公司的发展将主要是巩固。

建业的转型不仅体现在销售布局上，还集中在土地储备上。

总的来说，土地储备是销售规模持续增长的重要影响因素。从2017年到2019年的三年间，建业的土地储备稳步增长，每年保持在1000万平方米左右。

与新增股权价值增长缓慢相比，重型资产的销售金额保持一定的上升趋势，且两者之间的差距不断加大。

2020年，建业收购的重点仍将是郑州和洛阳，包括新乡和商丘。建业表示，该公司2019年在郑州收购了大量土地，这将逐步体现在后续的销售中。

轻资产变动

进入1000亿元后，与同规模的房地产企业相比，空房建业的净资产有了很大的提高。

根据年报，截至2019年底，建业总资产和净资产分别为1439.67亿元和126.02亿元，净资产比2018年底增加约24亿元。

2015年和2016年，少数股东权益保持在较低水平；然而，从2017年开始，价值开始增加，2017-2019年分别达到8800万元、2.61亿元和4亿元。

以上表明，建业地产在扩大规模的同时，以上市公司的净利润换取销售规模的增长。同时，这也是大多数规模扩张型住宅企业在不增加利润的情况下增加收入的现象。

在营业收入方面，建业地产2019年的收入大幅增加，从2018年的148亿元增加到308亿元，2015年至2017年的三年间保持在100亿元左右。

2019年5月24日，建业地产以总价款8.15亿元出售郑州一号地块30%的股权和债权。股权交易成功后，项目公司将不再是建业地产的间接子公司，河南龙宇信托和白锐信托分别拥有项目公司70%和30%的股权。

建业在年报中表示，轻资产业务将为公司带来稳定的收入。然而，从销售的整体净利润来看，其利润水平仍然较低，2017-2019年不到10%。

2018年，建业表示，将采取轻资产模式，有条件地走出半径500公里的河南。

新建1000亿元住宅企业的滨江和澳远走上了另一条道路:前者在以杭州为重点的同时，加大了与外资住宅企业的合作开发，以低权益扩大了规模；后者完成了从区域性住宅企业向全国性住宅企业的转型。2016年至2019年，奥林匹克公园签约销售额复合年增长率为66%，签约销售额约为83%，股权销售额达到980亿元。

近几年来，建业已落户2000多公里外的海南、新疆等地区，其扩张半径似乎已经超过了500公里的极限。

胡葆森解释说，建业在海南和新疆布局的主要原因是，过去20年，在海南购房的人数一直领先，而在新疆的河南人已超过300万，占新疆人口的15%。

然而，与其他城市相比，上述两个地区的市场在过去一段时间里被稍微忽视了。

来源：39科技网