“风暴”中心 武汉百亿土拍招商捡漏与龙湖加码

本篇文章2682字，读完约7分钟

5月19日，除了两块暂时延期的地块外，武汉共有7块地块进入市场竞价出售，总价为114.56亿元。

桥口土地在两次拍卖后成功售出，修订后的指数再次上架。总价为58.87亿元，底价为15632元/平方米。

龙湖集团和庆能集团以46.47亿元的底价收购了武昌河畔核心商务区的两块相关地块。

早在拍摄之前，市场就对此次拍卖充满期待，这代表着武汉楼市回归的开场好戏。

从结果来看，除了几十亿的交易量，20亿的降价，指标的调整，以及底价的交易量也是观察当前武汉楼市的重要维度。

降价20亿准国王

此次拍卖中最受关注的自然是朱地旺桥口地块。

该地块原名桥口总关地块p(2018)096，于2018年10月31日首次进入拍卖市场。地块位于桥口区解放大道以南、沿河大道以北、京广铁路以西，面积约138，600平方米。

该地块的起拍价为70亿元，起拍价约为14500元/平方米。起始价创下了桥口区单价和总价的新纪录。如果交易成功，将超过万科年初赢得的47亿元桥口地块。

在10月31日的拍卖中，这块地卖得很差。当时普遍认为，拍卖该地块的主要原因是起始楼层的高地价和商业服务的高比例，这使得房地产企业的利润难以计算。

据悉，该地块的商业服务比例接近一半，自持需求较高。

年底12月，该地块再次入市，保证金从42亿元降至14亿元，无人问津。

一年后，2019年11月，地块编号变更为P(2019)153号，进入市场。然而，在转让之前，武汉市国土资源局宣布，该地块被推迟到12月；随后在12月宣布了延期。

经计算，这是桥口区块第五次进入市场。

从土地指数的变化可以看出成功转让的原因。

据新的房地产媒体报道，桥口地块编号为P(2020)022号，实际上只是原P(2019)153号地块的一部分，地面规划面积已从原来的13万平方米减少到约10万平方米；在计算的容积率中，不仅商业建筑面积从9万平方米减少到4万平方米，而且取消了地下商业建筑用地指标，商业服务比重降低。

对开发商更具吸引力的是，地块的起拍价已从之前的70亿元降至约58.37亿元，而投标保证金也降至总价的20%左右，约为11.67亿元。

事实上，今天这块地能被卖掉并不是特别出人意料。例如，中国铁建和葛洲坝也参与了投标。核心是地块本身的指标发生了一些质的变化，门槛降低了，房屋的比例增加了。住房企业的资本支出和产品溢价能力压力不大。湖北中原战略咨询中心总经理郑对新媒体表示。

值得注意的是，尽管起价总额有所下降，但实际底价却上升到了15500元/平方米左右，最终底价15632元/平方米也超过了融创去年收购的14478元/平方米，成为新的区域底价之王。

郑表示，目前，小区周边项目的新房空置房价格约为27000元/平方米，且拆改不太理想，因此项目利润可能不太乐观，处于较低的利润水平。

光华楼的评论家杨光华也告诉视点房地产新媒体，该地块的底价几乎与周围一些二手房的价格持平。今天，许多开发商开玩笑说，用别人的地价买我们的房子是可以的。

除了考虑利润水平外，该地块的规划要求也不低，如超高层建筑和一定比例的商业建筑。

招商局蛇口有能力打造这种复合业务。招商局在蒋敬青山区蛇口的综合项目，包括住宅、公寓、甲级写字楼和商业区等多种形式。

武汉的比赛

除了桥口王迪，龙湖和青能还赢得了武昌河畔的地块，这也很抢眼。

据悉，P(2019)212号和213号为相关配套供货地块，投标人必须同时参与两块地块的投标。这两块地的总起拍价超过46亿元，所以起拍价不低。

最终，两块地块均以底价出售，其中商住地块总成交价为292795万元，底价为13962元/平方米；商业用地总成交价格为171，925万元，底价为6097元/平方米。

相互竞争的企业龙湖、青能联合体需要建设不少于28万平方米的商业综合体，自持建筑面积不少于19.5万平方米，其中不少于17.5万平方米自工程竣工验收之日起10年内不得对外销售，不少于2万平方米自工程竣工验收之日起5年内不得对外销售。

据视点房地产新媒体报道，龙湖和庆能集团是老合作伙伴，庆能集团是湖北省国资委下属的房地产开发平台。今年4月，青能集团在武汉市洪山区毛坦村新的商业和金融设施项目宣布，即引进龙湖，共同建设一个40万平方米的商业综合体。

龙湖后来在关伟表示，该项目将成为tod天街项目。

此次登陆武汉也是对龙湖在华中土壤储量的有效补充。

据悉，华中地区一直是龙湖销售贡献的薄弱地区。2019年全年，龙湖集团的合同销售额为2425亿元，销售面积为1424万平方米，其中华中地区销售额为223亿元，占总销售额的9.2%，在五大地区中排名垫底。

虽然这两块地卖得很好，但不可忽视的是，武汉的土地拍卖几乎是以底价出售的，市场预期看到的火爆场面似乎并没有出现。就连桥口地块也以大幅降价为代价，第五次在市场上成功出售。

唯一吸引住宅企业竞争的土地是汉南p(2020)021土地。经过110轮投标，重庆华宇集团子公司武汉华宇业锐企业管理有限公司以5.04亿元中标，底价2297元/平方米，溢价76.12%。

杨光华指出，汉南地块如此火爆只是一个现象，每个人都会以较低的总量抢占这块小土地。

但与此同时，不能仅仅根据底价或一两个开发商参与竞标来判断城市不够热。例如，招商局和龙湖赢得了地块，杨光华说:事实上，这两个地块背后有很多房地产企业，但很少能按照游戏规则走下去。

据报道，龙湖赢得的武昌联合地块据传是凯德置地(CapitaLand)赢得的，这些限制几乎都是为凯德置地(CapitaLand)量身定做的，比如一个28万平方米的商业综合体，一个赢得了全球100家最受信任公司的公司，以及一个管理房地产基金的公司总部。据说武汉莱佛士城即将建成。

陶学友表示，溢价与最初的底价有关，这是可以调控的，不能完全等同于武汉市场。从实际成交底价来看，它基本处于合理水平。

在目前的市场环境下，愿意拿出数百亿土地的房地产企业并不多，所以拿出大量土地表明他们对武汉未来的房地产市场仍然持积极乐观的态度。张学友道。

杨光华还认为，土地拍卖公司数量的增加显示了对武汉经济和城市未来的信心，但与此同时，中央企业和国有企业基本上参与了大规模地块的招标，私有房屋相对较少。

此外，5月19日，武汉市自然资源和规划局列出了9块新地块，总起价约为56.94亿元，将于6月18日集中出售。

节奏明显加快了。杨光华表示，与其他城市相比，武汉的土地拍卖晚了一至两个月，土地拍卖从4月份开始陆续进行，并在5月份加速进行，更大规模的土地将在晚些时候进入市场。

来源：39科技网