上海土地放量 普陀90亿地块挂牌与中海往事

本篇文章2122字，读完约5分钟

5月15日，上海市普陀区推出了总建筑面积超过32平方米的商住用地，预申请起始价约为91亿元，仅预申请活动的全额保证金就达到15亿元。

由此可见，该地块是继3月24日静安区60亿商业用地上市后，又一个单价超过50亿的地块。

过去，上海土地市场的交易量持续增长，各类土地频繁上市和拍卖。

据视点房地产新媒体不完全统计，自3月以来，上海已有约30个上市的商业或住宅用地，总起价超过445亿元。

与去年相比，今年上海推地的步伐明显加快。业内人士指出，受疫情影响，许多地方都在努力推地。对上海而言，它可能全年都保持如此紧凑的推进速度。

这一波上海推地浪潮，无疑是房地产企业增加仓位的好机会。

然而，不是每个人都有力量在这场土地战争中倒下。就像新推出的普陀商住地块一样，高昂的开盘价已经让一些房地产企业望而却步。

根据时间安排，预申请将于2020年5月27日受理，申请结果将于2020年6月9日公布。

最后，关于谁将花掉这块土地，有各种各样的猜测。

90亿图猜想

从起拍价来看，这块土地是上海今年第二高的单价，仅次于徐汇滨江综合体，后者在2月份以310.2亿元上市。

根据资料，该地块命名为普陀区万里社区w060701单元。地上换乘面积约98，300平方米，建筑面积约322，900平方米。该图分为三部分:图x101-01、图x102-02和图x103-01。

其中，x101-01地块为商业及办公用地，商业比例要求不低于20%，办公比例不高于80%。X102-02土地用于商业、办公、文化和居住，要求商业比例不低于11%，办公不高于48%，文化不高于15%，居住不高于26%。X103-01地块为住宅用地。

上海中原的分析师卢文喜指出，对于投标人来说，地块的住宅部分不需要太担心拆迁。这个地方是普陀一个成熟的居住区，生活设施完善。同时，它也位于真正的副中心辐射范围内，其区位优势较好。此外，该地区几乎没有新的报价和相对较少的供应。

然而，由于该地区已经是一个成熟的住宅区，并且受铁路的影响，居民在早晚高峰出行时会出现拥堵。

除住宅建筑外，商业和办公项目在该地块中占较大比例。据计算，整个项目的住宅部分约为95，200平方米，不到x103-01地块加上x102-02地块住宅总面积的30%。

卢文喜还表示，对于投标人来说，地块的重点将放在商业和办公项目上。从土地出让的要求来看，这是对企业后续运作的一次巨大考验。

根据地块的运营要求，需要与地块内银行、证券、保险、公共基金、信托等行业的金融企业的公司总部建立业务格式，并要求纳税。土地受让方应在签订土地出让合同之日起6个月内开始上述企业的登记和搬迁，引进企业15年内不得迁出普陀区。

总价格不低，这就需要高水平的操作。一些业内人士猜测，中小企业可能很难吃掉这块土地，甚至大型房地产企业也面临着独自开发这块土地的巨大挑战。

当然，也不能排除上海的本土企业会赶上一家资金雄厚的房地产企业来获得土地。由于当地企业在经营和地理位置上有优势，他们只是资金短缺。此人还表示，香港资本不太可能收购土地。大多数香港资本喜欢拿条件足够好的土地慢慢发展，而这块土地可能不符合这个要求。

关于谁将是赢家有不同的猜测。然而，曾在上海普陀区频繁落户的中海，却因为招标风波的影响，没有出现在人们的猜测名单中。

业内人士指出，在事件最终确定之前，不仅中海，而且事件中涉及的另外两家房地产企业都不应该出现在这场土地争夺战中。

上海和中国过去的事件

虽然不参与此次征地的可能性很大，但就普陀的布局而言，中海的规模很小。

仅今年头两个月，中海在普陀区就赢得了三个商业项目，土地出让总额达76.84亿元。在住房方面，根据市场消息，目前中海惠德利和中海真如富在普陀区待售。

从5月至今的销售数据来看，普陀的两个项目都很好，应该会给中海带来很多资金。

近30年来，普陀一直是中国航运的重要区域。

早在20世纪90年代初，中海地产就通过位于上海大浦桥的一个旧房改造项目正式进入上海房地产市场。然而，遗憾的是，尽管中国海运很早就进入上海，但在随后的几年中，其扩张速度并没有提高。

转眼间，17年过去了。2009年9月，一直不温不火的中海以平均每平方米22，409.3元的底价和129%的溢价赢得了普陀长风地块的6b和7c地块。据报道，这块地成为当时中国最贵的一块。

高价进入普陀的中海一度成为众人瞩目的焦点，但随后进入了缓慢的布局期。直到2017年，它在上海的布局才变得更加频繁。

截至2019年底，中国海运在过去27年中在上海有29个项目，土地储备为114.5万平方米，占总土地储备的1.8%。平均而言，中海每年在上海开发的项目不到两个。

2020年，中国海运在上海的缓慢步伐似乎已经改变。

对于中海集团年初在普陀区的连续征地，有业内人士指出，中海集团可能会将普陀区作为销售突破和商业地产扩张的重要区域。

必须指出的是，如果没有受到竞标风暴的影响，中海可能会成为上市土地的强劲竞争对手。

据不完全统计，2018年10月至2020年2月，中海在普陀收购了8块地皮，其中5块涉及商业和办公用途。该上市地块具有商务办公加住宅的配置，这显然对中海有兴趣。

来源：39科技网