4月中国产业地产TOP20报告·观点月度指数

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视点指数进入4月，中国疫情逐渐得到控制。武汉在关闭76天后于4月8日正式重新开放。全国各行业房地产运营商的签约和开业已逐步回到正轨。包括武汉地区在内的一大批工业项目已经开工，招商引资也在加快。此外，这些项目涉及明确的领域，侧重于新的基础设施和高端医疗技术。

今年4月，中国证监会和国家发展和改革委员会(NDRC)首次明确了新基础设施的范围，并联合发布了《关于推进房地产投资信托基金在基础设施领域试点工作的通知》。这两个项目对工业和物流行业有很大好处，给市场情绪注入了一剂强心针。

此外，本月，工业地产企业在融资市场频繁出手，主要使用中期债券工具，整体利率水平不高。也有一些企业面临巨大的短期财务压力，继续发行短期融资券。

中国的幸福指数达到最高，中国的蛇口和上海临港分别排在第二和第三位

4月份，中国工业地产运营发展指数排名前20位，前三名分别是华夏幸福、招商局蛇口和上海临港，它们都在同一个月公布了2019年度业绩。

2019年，华夏幸福实现工业服务收入274.05亿元，其中北京周边工业服务收入55.14亿元，北京以外工业服务收入218.91亿元，同比增长73%，工业新城商务园区结算收入368.37亿元。

2019年，招商蛇口实现园区开发经营收入124.76亿元，同比增长38.33%，占总收入的12.77%，园区开发毛利率达到31.89%。

上海临港实现营业收入39.5亿元，上市公司股东应占净利润13.47亿元，同比增长10.12%。

疫情下，企业营业收入下降，由于防疫需要，管理和经营成本增加。从市场反映来看，4月份工业房地产企业的融资行为较为频繁。在当前的市场环境下，充分发挥企业的财务技能，适当提高杠杆率，不失为一个不错的选择，而且工业房地产企业的融资利率也不高。

根据意见指数监测，本月华夏幸福、外高桥、上海临港、张江高科技和苏州高辛都进行了大规模融资行动，中期票据的票面利率在2%至6%之间。

随着恢复工作和生产的浪潮，各工业园区的大型项目相继启动。4月，位于常州、重庆和上海的李安东谷启动了三个项目。中关村医疗器械园二期工程、上海静安北方国际科技创新社区人工智能产业中心等重大项目也相继启动。

即使在疫情最严重的武汉地区，也有大量项目开工，其中包括中国最受欢迎的武汉长江中心项目和东湖高新区总投资约138.9亿元的14个项目。

此外，中电光谷签署了投资20亿元的武汉蔡甸区数字制造示范园区项目；金帝维信首先进入中国中部，并在武汉江夏区赢得一块工业用地。

从小的角度看大的事情，观察本月开始的项目所涉及的领域，我们可以发现物联网、大数据和其他行业仍然很热门。

其中，位于中信嘉善现代工业园区的浙江博盛光电科技有限公司和浙江恒威电子科技有限公司，总投资23.3亿元。前者致力于三维传感领域半导体垂直腔激光器的研发和生产。光芯片，用于消费电子、自动驾驶、光通信、物联网；后者涉及信息安全、大数据、网络通信、特种设备、云计算等。

位于上海张江人工智能岛的中关村医疗器械园二期工程和联人健康运营总部项目都涉及医疗领域的新技术。前者侧重于医疗领域的高端链接和尖端技术，而后者侧重于医疗保健领域的大数据。

这表明工业园区一直在加大对物联网、大数据等行业的投资，医疗服务的签约和开工也在增加。在疫情的影响下，园区对新医疗技术的投资也在加速。

公募reits试点启动，工业园区和仓储物流受益

数据显示，4月份制造业pmi指数为50.8%，略低于3月份，但仍处于50%的繁荣和衰退线上，表明经济仍在复苏，但增速明显放缓。

随着疫情防控形势的改善，生产活动逐渐恢复正常，制造业pmi指数也趋于稳定。从分项指标看，新订单指数为50.2%，比上个月下降1.8个百分点，制造业市场需求增速收窄；员工指数为50.2%，较上月下降0.7个百分点，但高于临界点，表明制造业企业重返工作岗位的员工继续增加。

值得注意的是，4月份新出口订单指数仅为33.5%，下降了12.9个百分点。这一流行病对世界经济和国际贸易的影响开始显现，对出口的下行压力显著增加，使得挖掘国内需求的潜力变得更加必要。

4月20日，国家发改委在例行新闻发布会上首次明确了新基础设施的范围，包括信息基础设施、融合基础设施和创新基础设施。

新基础设施范围的界定，对规划建设初期的工业地产企业，以及运营阶段的招商引资都有相当明确的指导意义，可以更好地满足地方政府的规划要求和产业定位，也可以为有意落户的企业设计生活设施和运营服务空房。

4月24日，中国证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域reits试点相关工作的通知》，标志着国内基础设施领域reits公开发行试点项目正式启动。在基础设施方面，文件提到了仓储物流、国家战略性新兴产业集群、高新技术产业园区、特色产业园区等。

这对工业地产和物流地产是一个很大的好处，特别是对工业园区和生产城市项目。资本投资大、回报周期长的问题长期存在，给企业经营和现金流带来了巨大压力。引入reits可以在一定程度上解决这个问题。

疫情过后，需求得到释放，物流业景气指数持续上升

在物流市场，国内需求继续释放。4月份，中国物流业景气指数为53.6%，较上月上升2.1个百分点。

从具体指标来看，根据中国物流与采购联合会发布的信息，包括库存周转次数、新订单和物流业固定投资在内的物流业明显反弹。从区域来看，中部地区受到特别关注，由于解除了对韩至湖北通道的控制措施，物流业务量大幅回升。

从快递行业来看，4月份快递物流指数行业继续反弹。然而，由于制造业pmi下降，商务快递和跨境快递指数也显示出环比下降。服务业略有反弹，部分行业反弹缓慢，部分中小企业仍面临诸多困难。

然而，快递员工指数较上月上升了7.7个百分点，至109.7%。随着部分地区防疫水平的降低，快递企业继续稳步复苏，快递行业就业形势已恢复良好。

从仓储情况看，4月份中国仓储指数为50.3%，较上月下降2.4个百分点。从细分指标看，库存指数为44.0%，比上个月下降6.5个百分点；库存周转率指数为56.5%，上升2.3个百分点。企业交付的货物数量明显增加，货物周转效率加快。它反映了商品市场需求的恢复和物流顺畅性的有效提高。

在疫情形势下，新的物流需求出现，尤其是对生鲜配送、冷链和高标准仓库的需求急剧增加。受市场需求变化的影响，各物流公司的新投资行动不断推进。滴滴、童渊、旧金山和德邦都投资建立了新的物流分支机构。新项目已经签署并陆续开工。

今年4月，中通投资了两个重大项目。首先，它于13日签署了海南(海口)智能技术电子商务快递工业园和空航空基地项目。22日，山东省潍坊市中通智能运营中心将重新开工建设。这两个项目涉及快递、云仓库、冷链配送、智能快递和智能仓储中心。

从上海起家的丁咚今年4月进入北京市场，首先建立了18个前沿仓库。北京的生鲜配送市场是日常优质生鲜食品的大本营，而博士玛和美团也提前进入北京购买食品。因此，静乐超市的进入将使北京生鲜配送市场的竞争更加激烈。

很明显，主要的电子商务和物流公司已经加快了生鲜配送、冷链运输和高标准仓库的布局，因为冷链市场仍然相当大。

根据中国材料联合会冷链委员会的计算，过去五年中国食品冷链行业需求的复合增长率约为20%；冷链物流总量从14年的2.5万亿增长到2018年的4.81万亿，复合增长率为18%，大大超过同期社会物流总量7%的增长率。

然而，即使在大幅增长的背景下，速冻和水产品在中国的渗透率仅为60%左右，而水果和蔬菜的渗透率仅为19%和6%左右。在发达国家，食品在冷藏运输中的渗透率一般在90%以上，空市场的空间仍然很大。

一般来说，即使没有疫情，生鲜配送和冷链物流仍将是未来几年物流行业竞争的焦点，疫情将加速赛点的到来。

来源：39科技网