解局 | 弃租香港两新据点 WeWork全球“自救”

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观点房地产网希望2020年的收入将超过10亿美元，并早日实现正自由现金流，但它一直在等待软银的投标报价违约。受新冠肺炎肺炎持续蔓延的影响，全球经济再次开始收缩。

5月11日，据香港媒体报道，我们去年租了两个据点，尖沙咀港威大厦和观塘夏佳大厦，总面积20万平方英尺，装修后决定放弃租赁。据报，尖沙咀的办公大楼已经翻新，并安装了全新的家具。这两个据点已经归还给业主，并将再次出租。

据业内人士分析，业务减少的部分主要原因无疑是市场经济低迷，而深陷资金短缺泥潭的wework失去了软银的支持，多重打击下的自救应该是主要考虑因素。

为了尽快打破亏损的魔咒，wework还需要将注意力转向解决自身的业务管理和制定更合理的业务模式。

香港的战线收缩了

事实上，我们去年继续在香港积极拓展业务，一年内租用了四个据点，包括今次被放弃的尖沙咀港威大厦。此前，共有六层，面积约15万平方英尺，平均租金为60港元。这些楼层原本是酒店式住宅，业主进行了装修工程，并于去年入伙。

据视点房地产新媒体报道，去年年底wework被报道减少了业务，市场曾传言该公司将从香港的6个办事处撤出。今年3月中旬，有市场消息称，我们计划无限期推迟在香港开设三个共用办公室。当时，wework回应说，在过去的一个月里，人们避免在家里聚会和安排工作对我们工作造成了打击。

显而易见，社会事件和整体经济下行压力导致香港经济下滑，写字楼市场的压力显而易见。今年的新冠肺炎肺炎疫情使香港的写字楼市场雪上加霜。该行业受到重创，这是暂停业务削减和扩张计划的主要原因之一。

从香港目前的市场情况来看，我们放弃了尖沙咀港威大厦和观塘夏佳大厦这两个据点，更像是及时止损。

根据戴德梁行发布的报告，香港写字楼租金的跌幅在第一季度有所加剧，其中最明显的表现是在核心区的带动下。中环、湾仔/铜锣湾及尖沙咀的租金下跌4.0%至5.7%。

香港中原地产研究部高级联席总监黄良生向视点房地产新媒体表示，目前大业主的租金已经大幅降低，联合办公所采用的第二房东模式将会给运营商带来更大的压力。

纵观整个共享的空产业，主要运营商近年来都出现了收缩，有些甚至撤出了香港。

其中，2018年，Krypton/きだよ 0将高调入港。最初预计在未来三年内在香港开设一个超过100万平方英尺的新联合办公社区，覆盖香港的主要商业区。去年，我们放弃了湾仔一座全新商业大厦轩尼诗一号的租约，该大厦的总楼面面积超过八万平方尺。后来，我们关闭了铜锣湾时代广场的两层，总建筑面积达34，000英尺，并从香港疏散了整栋大楼。

在退出时，氪空表示，它并没有完全退出香港市场，表示我们会在经济环境好转后再回来。但是从目前来看，回来的计划可能还很遥远。

据了解，香港目前的写字楼市场遭遇严重挫折，整体需求萎缩，租金下跌。戴德梁行发布的报告显示，2020年第一季度，香港写字楼租赁活动几乎冻结，香港甲级写字楼市场的吸纳量创下18年来最大单季跌幅，等待率上升至10%，加速了租金下降。

10%是一个重要的分水岭，这意味着市场形势将转向租户主导。根据差饷物业估价署的报告，预计今年的轮候率会维持在两位数字的水平，整体租金今年会下调13%至18%，而中区的跌幅会高达15%至20%。

随着最近疫情的蔓延，许多企业实施了让员工在家工作或灵活工作等措施，为企业的经营模式提供了新的选择。戴德梁行执行董事兼香港办公室主任韩奇峰表示，预计企业将继续寻求降低租赁成本的机会，同时保持运营效率和服务质量，这将进一步降低写字楼的短期租赁需求。

事实上，近年来，共享工作/房间已成为香港写字楼需求的主要力量之一。数据显示，从2016年到2019年，香港甲级写字楼市场的共享工作平台租赁面积增加了60%，达到120万平方英尺。

然而，市场气氛冷淡，经济前景不明朗，考虑到节约成本，共享办公平台只能放缓甚至搁置扩建计划。

但市场并不完全充满悲观情绪。黄良生表示，目前，写字楼市场正在部分缓慢开放，政府出台的优惠政策也延长了行业的整体寿命。尽管市场动荡仍不可预测，但谈论生死仍为时过早。

我们工作，他储蓄并转向自助

对我们来说，市场因素只是放弃香港据点的原因之一。根据行业分析，在疫情对全球经济造成严重损害之前，我们已经面临严重的危机。

第二房东模式的商业逻辑使得租用办公楼的租金成为联合办公的最大成本。我们的业务不仅在香港市场萎缩，而且在全球范围内也在萎缩。

根据Davis的报告，wework此前在纽约州曼哈顿区租用了1470万平方英尺的办公空间空厅，并承诺在2030年之前每年向房东支付超过7 . 55亿美元的租金收入。据外国媒体报道，为了降低成本，wework在4月份停止在美国一些地方支付租金。

2月12日，wework宣布了未来五年的业务重组计划目标，预计今年的收入将超过10亿美元，2022年自由现金流将首次为正数。希望早日盈利的Wework正试图以多种方式降低成本和损失。

4月16日，wework在内部员工会议上透露，计划在5月底前进一步裁员，裁员规模待定。与此同时，有消息称，自2月份以来，wework已有超过20亿美元的新业务渠道，预计短期内仍将实现调整后的利润，并有足够的现金流应对新型冠状病毒疫情带来的挑战。

然而，当我们对收益表现持乐观态度时，我们可能没有预料到软银违约和增持计划带来的打击。

4月8日，wework的两名独立董事对主要股东软银提出了申诉，称在积极投资者的压力下，他们放弃了将wework增持30亿美元的提议，这违背了软银去年成为wework主要股东时做出的承诺。

软银拒绝对上述消息置评。在提交给法院的文件中，该公司称wework不符合若干条件，而且由于新冠肺炎肺炎疫情，经济形势恶化，因此取消了增持股份。

一旦面对wework的巨额亏损，孙正义仍然坚信他将在10年内创造可观的利润，但很明显，现在自我照顾力不从心的软银，再也不敢为他曾经享受的疯狂买单了。

上个月，软银预测年度亏损将从70亿美元增至84亿美元，创下纪录，令投资者震惊。据该公司称，66亿美元的损失来自对wework的投资，该公司独立于远景基金。

这一次，软银撤回了30亿元人民币的股份回购，使得we work 9.7亿美元的现金流出冲击了水漂。这是对wework的又一次打击，该公司未能募集到股票，失去了估值，也缺乏资金。

据计算，软银通过其愿景基金和其他投资工具向wework注入了超过135亿美元。

从2017年到2019年，巨大的资本推动wework疯狂扩张张之路，工作站数量从214，000个增加到604，000个，共享空办事处租赁范围的国家和地区数量增加到32个。

如今，没有软银的支持，以前以巨额亏损换取快速扩张的模式已经过时，而这应该是通过收缩战线、断臂求生来减少亏损的最快方式。

被外界大多数人看不起的Wework，甚至在美国房地产市场崩溃后，分析和预测了它对美国房地产市场的影响。

困难的形势迫使公司进一步改进自己的战略。除了裁员和缩小布局等一系列行动之外，wework还在吸收新人才，努力提高运营效率和发展业务。

5月11日，我们宣布任命叶蓝秀为港台总经理，即日起生效。wework大中华区总经理艾铁成表示，叶蓝秀在空办公室和科技界有着丰富的经验，推动了全球上市公司的业务发展，制定了实现销售目标和提高运营效率的战略，取得了令人瞩目的成绩；它还通过推动数字化、房地产和办公战略，为快速变化的经济环境中的不同利益攸关方创造重要价值。

根据行业分析，如果我们想打破亏损的魔咒，尽快实现经济独立，我们在拳击的沉重打击下需要制定一个更合理的商业模式。

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来源：39科技网