建发宝山低溢价拿新地背后的上海老项目进退难题

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5月8日，上海土地市场信息显示，厦门汇龙房地产开发有限公司以24.39亿元获得上海宝山区的一处宅基地，底价约为21000元/平方米，地价为0.2%。

根据调查数据，厦门汇龙房地产开发有限公司有两个股东，建发房地产集团有限公司是两个股东的背后。

值得一提的是，这是建发自2016年以来首次在上海获得土地。上一次是在2016年8月，当时建发加入中粮集团和首开集团，以67.9亿元的成交价格赢得宝山古村的称号。此后，建发没有在上海土地市场公开收购土地。

低地价，然后夺取宝山家园

据视点房地产新媒体报道，宝山区罗甸镇梅罗家园大型住宅小区01单元0117-02地块的土地用途为住宅用地，范围为东接泸湘路，南接梅爱路，西接罗真路，北接梅丹路。中转面积57954.7平方米，建筑面积2115909平方米，地上建筑高度限制为60米，当地房屋高度可超过60米

根据转让公告，该地块拟建住宅单元数量下限为719个，其中中小单元比例不低于80%，全装修面积比例不低于50%。自住租赁住房建筑面积不低于15%，配建保障性住房建筑面积应占5%以上。

从交通角度来看，地块位于罗甸板块，距七号线梅兰湖站不到900米，距梅兰湖风景区约1公里。

从周边项目看，附近有一个大型tod项目，名为CIMC金地美兰城，由CIMC生产城和金地商厦共同建设，总建筑面积约70万平方米，包括13.3万平方米的住宅楼、11.8万平方米的商场、19.7万平方米的标准办公室、长期租赁公寓等城市配套设施。目前，精装高层建筑的平均价格为44800元/平方米。

上海中原地产高级市场分析师卢文喜表示，建发每平方米21000元的底价更具成本效益。即使有自住出租住房和分配经济适用房的要求，空作为一个整体仍然有一定的利润。

此外，对于此次土地收购，建发国际投资集团副总经理陆表示，建发目前正在拓展一些利润率较高、销售流量相对稳定的项目。在市场条件允许的情况下，有一些合适的土地，开发研究院将尽可能增加上海的土地储备。

王迪工程的困境

得到一块好地是一件乐事，但对于剑法来说，上海最后一个征地项目仍处于艰难的拆迁过程中，这将使剑法在征地时更加警惕。

2016年是房地产市场最热的一年，也是上海建发最激进的一年。

同年6月17日，建发以41.98亿元的总价赢得了嘉定区嘉定新城e27-1地块，这几乎是嘉定业主之前记录的两倍，底价为30289元/平方米，升水率为68.27%。

仅仅两个月后，建发集团再次以67.9亿元的总价、53727元/平方米的底价和115%的溢价赢得了王迪宝山。据悉，竞争对手中有许多实力雄厚的一线房地产企业，如龙湖、融创、万科等。

根据当时的报道记录，该地块的转让要求非常严格。其中，中小套型住宅建筑面积不得低于地块房屋总建筑面积的60%。同时，开发商需要拨出5%的经济适用房，15%的自有住宅物业用于租赁。

9月，建发与金茂和保利地产签署合作开发协议，共同开发嘉定王迪项目，该项目移交给金茂，命名为西郊金茂大厦；由建发开发和运营的宝山王迪项目被命名为中央印章。

然而，自2016年底以来，上海房地产市场实施了限购、限价等多重严格控制。在限价的情况下，上海的许多土地王项目已经等待了很长时间才进入市场。

以2015年以来在上海交易的16只地王为样本，统计数据显示，这些地王的平均入市时间为33个月，远高于全国18个月的平均水平。然而，西郊金茂富项目和杨项目也未能幸免，最终分别于2019年2月和2019年6月进入市场。

根据第三方平台的数据，中央密封工程的主推面积为85平方米和95平方米，平均价格约为62000元/平方米。经计算，本项目商品房实际销售底价约为66900元/平方米。

事实上，建发股份也在苦苦挣扎。据视点房地产新媒体报道，该房产的价格为88000元/平方米，但由于价格限制等原因未被批准，所以别无选择，只能切肉入市。

同样，它出现在西郊的金茂大厦。第三方平台显示其平均价格为46400元/平方米，远低于最初预计的60000元/平方米。

对此，卢文喜分析说，限价令短期内不会取消，所以豪宅不会覆盖更多利润，及时出货退钱是最好的选择。

此外，中央密封项目的销售情况似乎不尽如人意。根据网上房地产数据，中央印章在2019年6月和10月开了两次。截至5月11日，在已开业近11个月的中央密封区仍有235套可供出售，其中只有60%被拆除。其中，今年一月至四月，分别售出28、14、31及64套。

卢文喜指出，价格是中央密封工程去化学化缓慢的主要原因。他说:作为一个土地王项目，阳西的价格是这里最高的，它的价格是6万元/平方米，而邻近的人的价格只有5万元/平方米。与邻近的同类建筑相比，价格没有优势，所以自然会慢慢变化。

来源：39科技网