行业发展指数|12月中国房地产企业香港暨海外融资排行及报告

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视点索引前方冰山，水流分叉。疫情的阴霾尚未消散，房地产市场仍在冰天雪地中挣扎。在住房企业资金短缺的情况下，海外债务发行是王道。然而，从2月份的海外融资额来看，其环比下降了80.12%。

海外投资者退缩了，反应冷淡了吗？或者如果有更多的方式申请防疫和控制债务，一些房屋企业会转向这种更容易的方式？过去，在香港交易所发行的债券比例也转移到了SGX。原因是什么？

海外债券发行量逐月大幅下降。原因是什么？

从香港和海外的融资统计来看，根据视点指数研究所监测的119家a股和h股房企，2020年2月，主要房企在香港和海外共进行了13次融资活动(两次来自同一家企业)，融资总额为251.79亿港元(折合人民币226.84亿元)。各类住房企业的融资工具是发行美元债券，利率从4.80%到13.75%不等，平均票面利率为8.47%。

2月份，和盛创展在港和海外的融资额最大，为35亿元，其次是豫州地产、凯撒和R&F地产，融资额为28亿元。然而，与1月份相比，当时三大房地产公司的融资额分别为恒大419.46亿元、碧桂园69.91亿元、五矿地产54.05亿元，与融资规模和发债规模相差甚远。

融资利率方面，平均票面利率为8.47%，比上个月略有上升2.9%。2月份，我们仍然看到房企以较高的成本发行债券，即2022年到期的6750万美元债券和2023年到期的6000万美元债券，票面利率为13.75%，总利息成本约为1.23亿元人民币。据该公司称，净收益将用于为一些现有债务再融资。

虽然债务到期带来的压力很大，但在一些住房企业高利率发债的背后，债务水平却像滚雪球一样不断上升。去年，人民法院网宣布大约有500家破产的房地产企业，今年头两个月有100多家。形势不容乐观。或许，无论是高成本的新债，还是在市盈率较低的香港交易所上市，幸存的房地产企业至少有机会看到曙光。

这12家企业发行的债券均为美元债券，中短期债券的期限为0.99年至5年，平均期限为2.11年。其中，期限一年以下的短期债务有6笔，占46.15%。根据国家发展和改革委员会的政策，住房企业发行的外债只能替代一年内到期的中长期外债。随着全球信用风险的上升，短期债务的发行相对容易，这也是短期债务占比相对较高的原因之一。

防疫和控制债券与SGX的比例大幅上升

在政策支持下，防疫债务应运而生。由于审批速度快、利率低，一般要求房企只使用10%的融资资金用于防疫，也允许用于补充正常经营需要和还款。对于受疫情影响的房企来说，这是一场碰撞危机下的救生艇。

据2月5日率先发债的法华集团介绍，该集团在中国成功发行了第一批防疫控制债券，融资金额10亿元人民币，期限90天，利率2.5%。单从利率来看，不仅比龙湖集团1月份7年期2.5亿美元债务的利率低3.375%，而且比中国奥林匹克公园本月363天期1.88亿美元债务的利率低4.8%。

意见指数显示，本月在SGX上市的内地和香港房地产企业发行的美元债券比例大幅上升。去年12月6日，HKEx就第37章债券上市制度的咨询文件征询公众意见，该文件规定债券只出售给专业投资者。

文件中的建议包括将发行人的最低净资产值从1亿元提高到10亿元，增加最低发行额1亿元，HKEx将完善对发行人和担保人持续责任的监管。根据香港联合交易所在3月12日的公告，在咨询于2月7日结束后，我们正在检讨收到的回应意见。该修正案尚未实施，但不排除企业已经开始提前做出分流安排。

在HKEx收紧债券发行的同时，SGX正积极寻求整个亚洲投资者的关注。业内人士指出，SGX上市的债券有近4000种，中国发行者占15%，而三年前这一比例为5%。此外，亚洲债券融资计划于三年前推出，现已改名为全球-亚洲债券融资计划，并由一月一日起延长五年。

事实上，在过去，许多国内发行人成功地将他们的新加坡债券上市，并在融资计划下获得成本补贴。具有吸引力的条款包括合格的大规模债券发行，可获得高达80万新元(约人民币3，897，400元)的金额，合格债券发行的不可撤销期限可缩短至至少一年。人们认为它对大规模短期债券的发行者有吸引力。越来越多的住房企业选择在SGX发行债券，这可能会成为未来几年的常态。

来源：39科技网