观点直击 | 赴港一年 奥园健康回应“零收购”与重资产乌龙

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观点房地产网是另一个春天的好处，澳远健康已在香港证券交易所上市一周年。郭以粤语普通话开始了这次演出会议。

3月25日下午，在母公司中国奥林匹克公园之后，奥林匹克公园健康部立即召开了一次在线绩效会议。董事长郭紫凝、执行董事陶宇、非执行董事陈志斌、执行副总裁雷依群、首席财务官徐晓东出席绩效会议。

从主要财务指标来看，2019年澳源健康实现总收入约9.01亿元，同比增长45.6%；毛利约为3.37亿元，同比增长61.4%，毛利率约为37.4%；净利润约为1.63亿元，同比增长108.3%，净利率约为18.1%。

期末，澳源健康的净资产约为8.46亿元，净资产收益率约为33.5%。与此同时，澳源健康计划在2019年支付每股0.09元的最终股息。

从年报中我们还可以发现，这是澳源健康第一次披露合同区域。截至2019年底，澳源健康管理的建筑面积为1508万平方米，同比增长45.2%，总承包面积为4120.7万平方米。换句话说，目前奥林匹克公园的健康保护区面积为2612.5万平方米，也就是说，有超过一倍的物业管理面积等待释放。

高利润企业管理的成败

与目前国内地产股相比，澳远的突出表现是盈利能力指数。

从毛利率看，2019年澳源健康整体毛利率达到37.4%，比去年增长3.7个百分点。与其他物业服务公司的毛利率(基本为20%-30%)相比，如目前已披露业绩的碧桂园和时代邻里的毛利率分别为31.6%和28.2%，澳源健康的毛利率处于行业的高端。

这与其他物业管理公司的住宅业务结构不同。奥林匹克公园健康包括两个主要的收入业务:物业管理和商业运营。根据2019年的收入结构，物业管理服务和商业运营服务的收入分别约占总收入的71.8%和28.2%，即近30%的收入来自商业运营服务。

与毛利率相对应，物业管理服务板块毛利率为34.6%，商业运营服务板块毛利率为44.5%，后者高出6.8%。

可以看出，在一定程度上，是商业运营部门的高毛利率推动了澳源健康的整体盈利能力。此外，根据业绩会议披露的数据，2015年至2019年，商业运营两个板块的市场定位、招商服务、商业运营管理服务分别实现了130.9%和51.9%的复合年增长率。

然而，也许我们也应该感叹，成功也是小和，失败也是我。在疫情下，拥有17个经营管理商场的奥林匹克公园健康状况良好，承受的压力自然大于一般物业公司。

雷一群直言不讳地表示，疫情给公司的商业业务带来了一定的影响和压力，例如，疫情严重时，许多商场要求关闭。更直接的影响是，疫情下新开商场的市场前景并不乐观，这使得奥林匹克公园健康今年新开商场数量放缓。

据悉，在过去的2019年，澳远健康新开了10家商场，其中9家由澳远健康运营和管理。新开业的商场商业运营服务合同建筑面积增加约366，900平方米，明显快于2018年新开业的四家商场。

现在，澳源健康预计今年只开设5-8家购物中心。由于受市场和疫情的影响，今年新开的商场数量不会要求太多，将根据疫情后市场恢复情况进一步安排。

雷一群表示，今年商业运营的经营策略是开发现有的已开业购物中心项目，尽快从培育期进入稳定期，提高管理水平和租金收入。随后，它向市场传递了信心，称目前的影响仍然可控，在国内疫情的控制下，它有信心在下半年赶上业务。

虽然商业运营业务受到了疫情的影响，但这也是奥林匹克公园蓬勃发展的大健康业务的契机。

在奥林匹克公园健康发展的逻辑中，除了物业管理和商业运营，大健康业务是新业务的锦上添花，甚至可以实现反馈。目前，奥林匹克公园的大型健康产业包括医疗美容、中医保健、大型健康产业咨询等。

陶宇表示，在疫情形势下，市场对健康管理和疾病预防(而非治疗)的需求都有所改善，我相信公司的健康业务也将迅速改善。

徐晓东还在财务上指出，外部认知和财务报告数据都显示，澳源健康的主营业务是房地产和商业，但实际上，新的业务领域将在2020年开始，包括大健康、医疗美容等。，并有望记录明显的收入和利润。

过去，从管理领域引入的收入模式今年会有明显的变化，不同形式的收入和业务来源会更多。徐晓东说。

在兼并和收购中采取缓慢的步骤

对于地产股来说，规模也是利润水平之外的一个重要维度。最直观的是，只要地产股有并购，它们往往会推高股价。

虽然可以依赖母公司的物业交付领域，但近年来，进入资本市场的物业公司都开始走出舒适区，追求市场化和第三方扩张。

就澳远健康而言，截至2019年，母公司中国澳远集团及关联方提供的管理面积为1390.4万平方米，收入为3.53亿元，占收入的90.4%；第三方房地产开发商提供的管理面积为117万平方米，收入为3800万元，占总收入的9.6%，2016-2018年分别为1.08%、2.93%和5.32%。

可以看出，奥林匹克公园的健康状况正在逐年增加第三方外联的比例。然而，在上市的这一年里，它被认为是物管公司规模扩张最直接、最有效的并购，但澳源健康在这里却有些沉默。

观点地产新媒体查阅了招股说明书，了解到当时澳源健康提到，上市募集的资金中约72%将用于寻求战略收购和投资机会，收购或投资其他商业运营服务和物业管理服务提供商，以及收购或投资提供中医药服务、医疗美容服务等各种服务的服务提供商，以实现扩大商业运营服务业务规模、扩大物业管理服务组合的经营战略。

根据2019年的财务报告，在5.77亿港元的上市净收益(4.93亿元人民币的合约)中，澳源健康已动用约6，400万元人民币筹集资金，其中约600万元用于开发和升级。在线和离线平台；约70万元用于开发智能服务系统和升级内部信息技术系统，约5730万元用于流动资金和一般企业用途。

换句话说，目前募集的资金还没有用于并购，这基本上可以说是零收购。然而，2019年底的一项收购吸引了资本市场的大量反应。

2019年12月12日，澳源健康宣布，公司的间接全资子公司上海澳汇研健康科技有限公司以总对价8200万元中标上海市奉贤区工业综合开发区11a-01a地块国有建设用地使用权。该地块将发展成为医疗保健和医疗美容产业的综合体，即东方美谷项目。

对于开发商来说，购买土地是正常的，但对于拥有少量资产和稳定现金流的房地产公司来说，这种行为并不常见。次日，澳源健康的股价下跌6.3%，至5.65港元。

今年3月13日，澳源健康的间接全资子公司上海澳汇研与中国澳源的间接全资子公司广州澳鹰投资就该地块签订了合作协议。也就是说，土地将与母公司合作开发，母公司负责项目的整体开发、建设、运营和管理，有权获得项目产生的70%的经济效益并进行整合，而澳源健康负责轻资产管理。

在业绩会上，针对此次合作项目，陶宇回应了房地产新媒体的意见，称公司只对该项目做轻资产战略，具体包括前期规划定位、后期运营招商、竣工物业管理等。此外，还与母公司签署了服务协议，这些协议将在以后实施。

陶宇两次强调，澳源健康肯定会坚持轻资产模式，这似乎是在呼吁去年底资本市场的负面反应。

陶宇说，一切都是困难的开始。目前，第一个模板已经形成并得到验证。未来，将保持服务出口的轻资产模式，并可能与母公司或其他第三方合作。

乌龙终于被解决了，但在这次业绩会议上，澳源健康也给出了并购指导。

雷益群表示，今年公司计划在并购方面做出安排，寻找实施并购的机会，合理选择符合公司业务发展的并购目标，重点关注利润水平、业务形式、区域分布等情况。

董事长郭也拿着话筒表示，公司从未放弃收购优秀的物业管理公司，仍有许多收购机会受到疫情影响。

最近，我们也在谈判这样的收购目标，这是好的和大规模的，并将披露给每个人，如果他们成功了。

来源：39科技网