华创证券：全球降息潮再起，优质资产价值凸显

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乐居财经讯李莉3月12日，华创证券发布了对房地产行业事件的评论。

1.海外新冠肺炎疫情蔓延，全球降息复苏并加强，全球流动性宽松预期再度升温

最近，海外新冠肺炎疫情继续显示蔓延的迹象；3月10日，世界卫生组织报告说，世界上新冠肺炎有113，702例确诊病例(4，125例新病例)和4，012例死亡病例(203例新病例)。自2019年初以来，新一轮降息在全球范围内已经覆盖了30多个国家和地区；2020年3月3日，美联储紧急降息50个基点，将基准利率降至1.00-1.25%，并参考了历史上50个基点的降息:1982年末的石油危机、1984-1987年期间、1991-1992年海湾战争期间、2001-2002年互联网泡沫时期和2007-2008年。随后，加拿大和英国也分别降息50个基点和25个基点，全球降息浪潮再度兴起。与此同时，目前，世界主要国家和地区10y国债收益率均处于新低。3月10日，中国为2.61%，美国为0.76%，意大利为1.33%，澳大利亚为0.78%，英国为0.00%，日本为0.03%，法国为0.30%，德国为0.76%，表明在全球经济压力下流动性继续宽松

2.在降息环境下，股息收益率优势突出，股息政府债券利差达到新高。主流房企19e股息收益率已达到5.7%

房地产行业高股息率的吸引力进一步增强。经过2018年7-8月、2018年10月、2019年初和2019年8月，该行业春节后的股息收益率再次超过10y国债收益率，达到2.98%；房地产行业的股息收益率在28个行业中排名第四。单只股票方面，据我们统计，自2018年7月以来，10家主流房地产企业的平均股息率基本高于10年期政府债券的收益率，2020年3月10日，主流房地产企业的股息率达到18.3%(19.4%)高于政府债券的2.6%，与股息率相对应的政府债券利差达到历史新高。其中，高股息率的10家主流房地产企业包括:首开股份(18a 5.6%、19e7.1%)、金科股份(18a4.5%、19e6.6%)、绿地控股(18a5.0%、19e6.5%)、荣盛发展(18a5.2%、19e6.3%)、华夏幸福(19e 6.3%)。19e5.8%)、金地(18a 4.0%、19e5.0%)、招商局蛇口(18a 4.3%、19e5.0%)、保利地产(18a 3.1%、19e4.3%)、万科a(18a3.4%、19e4.0%)等。在降息环境下，房地产行业较高的股息收益率将进一步增强保险基金和工业资本等长期基金(包括国内外基金)的吸引力。

3.在货币宽松周期中，商业房地产收益率继续表现优异，而上限利率推动了高质量资产的重估

在我们2019年9月的商业地产报告《优质商业地产有益资产短缺，流动性宽松推动升值》中，我们重复了过去四轮美国宽松周期，商业地产收益率位列前三名，其中最高平均收益率为国债收益率51%，富时eqreits指数47%，黄金45%，ncreif商业地产房价指数40%。此外，商业地产价格指数是四个周期中唯一具有正回报的资产，超过黄金和国债，显示出商业地产在货币宽松周期中回报稳定且相对较高的优势。此外，在大多数情况下，商业房地产继续优于cpi，并在货币宽松周期中具有显著的反通胀特征。此外，宽松的流动性环境将使上限利率下降，从而推动高质量商业资产的重估。因此，一方面，目前国内疫情已基本控制了蔓延趋势，国内商业地产将陆续恢复正常运营，后续的noi利率也将稳步上升，由上限利率驱动的优质资产重估也将开始；一方面，中国在疫情防控方面具有制度优势，国内优质商业地产也将成为国内外资金的避风港。

4.投资建议:全球降息已经恢复，高质量资产的价值已经凸显，再次确认了行业的“推荐”评级

此次肺炎疫情对年销售额产生了一定的负面影响，但最近政府反周期调控力度进一步加大，中央政府和货币更加活跃，地方“一城一策”得到了集中传达。预计该行业的低估值将得到修复，全球降息浪潮将得到恢复和加强，在低利率环境下，高分红住宅企业和优质商业地产的价值将得到凸显。此外，我们相信，这一流行病将重新认识物业管理行业的价值，明确过去的困难和痛苦，并推动该行业进入一个更广泛和更可持续的黄金发展阶段。我们重申对该行业的推荐评级，并优先选择高质量的房屋企业和高质量的物业管理企业。我们建议:1)住宅开发:融创中国、万科A、保利地产、金地、金科、徐汇控股、阳光城、中南建设、荣盛开发、蓝光开发、华夏幸福，建议关注:世茂地产等。；2)物业管理:招商引资、绿城服务、保利地产、新大正，建议关注:碧桂园服务、永盛生活服务、新城悦服务等。；3)商业地产:龙湖集团、欢乐城、新城控股，建议关注华润置地、宝龙地产。

5.风险警示:新冠肺炎肺炎疫情影响超出预期，房地产调控和融资政策收紧超出预期。

来源：39科技网